Khoảng thời gian quý II/2022 thật sự là khó khăn với nhiều nhà đầu tư của thị trường khi mà VNIndex giảm từ 1530 về vùng 1160 kéo theo hàng trăm mã cổ phiếu từ các công ty vốn hóa nhỏ đến doanh nghiệp tỷ đô. Trong đó, các cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) cũng không ngoại lệ. Tuy vậy, trong giai đoạn “đen tối” ấy, một số cổ phiếu lại đi ngang, khiến những nhà đầu tư đang sở hữu nó thở phào nhẹ nhõm. Vậy đâu là nguyên nhân của việc này và BĐS KCN sẽ còn như thế nào nữa trong năm 2022 này?
BCM hầu như không giảm nhiều trong giai đoạn tháng 4-5 thậm chí còn tăng tốt.
KBC giảm cùng với thị trường đến 37%.
Trong nửa đầu năm 2022, mặc dù chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị và chính sách Zero COVID của Trung Quốc nhưng thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế.
Hàng loạt các dự án khu công nghiệp, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương. Các khu vực này thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và các dự án đầu tư trong nước (DDI). Trong đó phải kể đến Bắc Giang, tỉnh này đã cấp mới chứng nhận đăng ký đầu tư cho 19 dự án đầu tư vào khu công nghiệp (tăng 03 dự án so với cùng kỳ năm 2021).
I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BĐS KCN TRONG NỬA CUỐI 2022 VÀ 2023
Trong nửa cuối năm 2022, SSI research hiện tại đang kỳ vọng lợi nhuận sau thuế sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào:
(i) nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa.
(ii) giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực.
Trong đó:
- BCM có lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand.
- Lợi nhuận sau thuế của IDC dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh.
- Nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của KBC trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.
Theo em, nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do:
(1) Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục do chính sách Zero Covid.
(2) Chính sách thu hút FDI thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam (ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo,…)
(3) Cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường
vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cảng Cái Mép Thị Vải và Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN.
Năm 2023, lợi nhuận ròng của các Công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, do:
(1) tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm;
(2) giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023.
Đặc biệt:
LNST của KBC ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập.
II. NHÀ ĐẦU TƯ ĐẦU TƯ DÀI HẠN CÓ THỂ QUAN SÁT 2 CỔ PHIẾU:
1. Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM)
BCM có lẽ là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với
(1) Diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha, diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước với kỳ vọng thanh khoản được cải thiện khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương.
(2) BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x.
(3) Dự báo năm 2022 tăng trưởng mạnh hơn 106% YoY nhờ vào ghi nhận bán đất cho Capitaland và lợi nhuận từ liên doanh VSIP.
2. Tổng Công ty IDICO (IDC)
Em cho rằng IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất 875 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình đặc biệt là KCN Hựu Thạnh.
(1) IDC đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x.
(2) Nhu cầu thuê đất tại các KCN dự báo tăng trưởng tích cực trong năm 2022 nhất là khi Việt Nam mở cửa trở lại từ 15/3 và chính sách kiểm soát
Covid của Trung Quốc có thể giúp đẩy nhanh việc dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam.
(3) Lợi thế từ diện tích đất đã được đền bù giải tỏa tại KCN Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh
III. RỦI RO
Các cổ phiếu ngành BĐS KCN tồn tại một số rủi ro như tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Không những vậy, thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.
Mở tài khoản chứng khoán:
Margin 3:7 lãi 8.8%/năm, phí 0.15%
Bảo lãnh thêm sức mua đầu ngày
Có hàng T0
Tel: 0912107487