Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12/2024, nhất là các quy định về phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các nội dung của dự thảo về vấn đề này lại cho thấy các bất cập vẫn đang tồn tại.
Mới đây nhất, ngày 8/5, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì hội nghị trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Dự thảo Nghị định quy định về giá đất.
Về dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh, quy định về định giá đất khi triển khai Luật Đất đai cần bảo đảm nguyên tắc khách quan, minh bạch, điều hòa nguồn thu từ đất cho Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, không để giá đất biến động nóng, cân đối chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Phó Thủ tướng cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục làm việc với các chuyên gia, hiệp hội bất động sản, địa phương, nhằm làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn, tính khả thi trong áp dụng chính sách, phương pháp mới về định giá đất, bảo đảm rõ ràng, đơn giản, mạch lạc để bảo vệ người làm công tác định giá.
Liên quan đến Dự thảo Nghị định quy định về giá đất hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 hiện đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng, Dự thảo được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12/2024, nhất là các quy định về phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia các nội dung của dự thảo về vấn đề này lại cho thấy các bất cập vẫn đang tồn tại.
Theo các chuyên gia, bất cập của dự thảo nghị định về phương pháp thặng dư nằm ở quy định về “tổng chi phí phát triển ước tính”. Theo đó, dự thảo đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư đã chi ra để thực hiện dự án.
Cụ thể, phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp để xác định giá đất, được tính toán bằng cách lấy “tổng doanh thu phát triển ước tính” trừ đi “tổng chi phí phát triển ước tính” của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT: "Chi phí và lợi nhuận là 2 vấn đề mấu chốt và quan hệ mật thiết với nhau trong phương pháp thặng dư. Nếu chi phí của nhà đầu tư lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý. Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của nhà đầu tư. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của nhà đầu tư trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế".
Ông Võ cho biết, giá đất là vấn đề "then chốt của then chốt" trong việc đưa chính sách về đất đai vào cuộc sống. Phương pháp thặng dư là một phương pháp để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu.
Thực tế cho thấy, các khoản chi phí của doanh nghiệp khi không được tính đủ có thể dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, tất cả các chi phí đó đều trút lên vai người mua cuối cùng – tức người tiêu dùng, người dân. Hệ quả dây chuyền là kỳ vọng giải quyết vấn đề an cư cho người dân ở khu vực đô thị càng trở nên khó khăn, chiến lược phát triển nhà ở cũng bị ảnh hưởng.
"Nếu không tính đúng, tính đủ các chi phí sẽ khiến các nhà đầu tư tìm cách này hay cách khác để giảm thiểu thiệt hại, dẫn đến làm tăng giá thành sản phẩm và người tiêu dùng sẽ gánh chịu trong khi giá bất động sản lại vẫn bị đẩy lên mức cao", TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận đinh.
Ông Đính cũng phân tích thêm, đối với dự án bất động sản, nhà đầu tư phải chịu hàng loạt chi phí ngay từ khi tiếp cận dự án, kể cả chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính… Chính vì vậy, tiền sử dụng đất là một khoản chi phí trực tiếp và rất lớn trong quá trình hình thành phát triển dự án nên không thể bị bỏ quên trong dự thảo. Đồng thời, theo quy định thì nhà đầu tư có thể vay đến 70% vốn của dự án trong quá trình phát triển. Như vậy chi phí lãi vay cần phải được tính đúng vào tổng chi phí thực hiện của nhà đầu tư.
Ngoài chi phí tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay, các chuyên gia cho rằng dự thảo Nghị định về giá đất cũng “bỏ quên” nhiều loại chi phí kinh doanh hợp lý khác như: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, lập dự án và các chi phí tư vấn liên quan khác; chi phí lãi vay; chi phí lấn biển đối với dự án đầu tư có hạng mục lấn biển được xác định theo quy định về việc lấn biển; chi phí bảo hiểm đối với các công trình, công việc phải mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật…
Thực tế cho thấy, định giá đất là công việc khó khăn, cũng là khâu gây ra ách tắc cho nhiều dự án bất động sản trong những năm qua. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất, nếu sai bản chất kinh tế, có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nguồn cung sản phẩm bất động sản tiếp tục khan hiếm, cản trở sự hồi phục của thị trường.
Trong bối cảnh Chính phủ đang dốc sức thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế, nỗ lực để đưa các chính sách, pháp luật mới vào cuộc sống nhanh nhất có thể, việc sửa đổi các quy định chưa hợp lý cần được tiến hành khẩn trương, tạo xung lực để doanh nghiệp đầu tư kinh doanh. Điều đó được đánh giá là còn quan trọng hơn cả những hỗ trợ thuần túy về tài chính, tiền tệ.
Giới chuyên môn cho rằng cơ quan soạn thảo dự thảo nghị định, cơ quan quản lý nên tiếp thu các phản biện, góp ý để chỉnh lý dự thảo theo hướng tính đúng, tỉnh đủ, đảm bảo đúng mục đích xây dựng pháp luật, tránh tình trạng sửa đổi nhưng vẫn tồn tại các bất cập như cũ.
Nam Anh
Đời sống Pháp luật