Theo các chuyên gia, mức giảm giá bất động sản thứ cấp tuỳ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng cuối. Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, càng không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối càng giảm giá nhiều. Ngược lại các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn.
Có thể thấy, năm 2023, bất động sản đã giảm giá ở tất cả các phân khúc. Hiện tại đà giảm giá thứ cấp đã giảm, song những sản phẩm bán được ra thời điểm này vẫn thấp hơn giá thị trường thời điểm đầu năm 2022.
Nếu lấy mốc vào thời điểm giá đạt đỉnh đầu 2022, để bán được thì mức giảm phổ biến của các phân khúc bất động sản như sau:
Nhà phố trong dân: Giảm 5% đến 15% (định giá giảm chung của các ngân hàng).
Chung cư với mức giá 40 triệu/m2 đến dưới 55 triệu/m2 ở các khu vực đông dân cư và thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 10% đến 15%. Chẳng hạn, Chung cư mua 2,8 tỷ, bán 2,5 tỷ đồng.
Chung cư với mức giá trên 55 triệu đồng/m2, hoặc vị trí ở các khu vực thưa dân cư và không thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 15% đến 25%. Chẳng hạn, chung cư mua 2,3 tỷ phải bán 1,8 tỷ.
Nhà phố liền kề trong dự án: Giảm về giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 - 2020, thậm chí nếu dự án gặp vướng mắc về pháp lý. Giá thứ cấp có thể bán ra được sẽ phải giảm thấp hơn giá gốc chủ đầu tư cách đây 4 năm.
Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20 km: Giảm 15% đến 30%. Ví dụ, đất mua 19 tỷ giao dịch 13 tỷ; mua 4,8 tỷ chốt bán 3,6 tỷ; mua 3,4 tỷ bán dưới 3 tỷ; mua 2,8 tỷ bán 2,3 tỷ.
Đất nền ở các khu vực tỉnh xa: Giảm 20% đến 40%. Chẳng hạn, lô đất mua 850 triệu giờ bán lại 600 triệu chưa được; lô đất cuối 2021 rao bán 1,3 tỷ giờ khách trả không quá 800 triệu; lô đất đầu 2022 rao bán 1,5 tỷ giờ không ai trả quá 1 tỷ; lô đất mua 1,25 tỷ giờ bán không được 800 triệu.
Đất lớn ở các khu vực tỉnh xa Giảm 25% đến 50%.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Giảm về dưới giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 – 2020.
Chia sẻ mới đây về cơ hội thị trường bất động sản năm 2024, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu Tp.HCM cho hay, năm 2024 vẫn là giai đoạn vừa giằng co vừa thăm dò quan sát tình hình (cả thị trường bất động sản và những dấu hiệu chuyển biến của nền kinh tế).
Về cơ hội: Hệ thống luật, pháp lý cho thị trường bất động sản dần hoàn thiện, các Luật liên quan bất động sản đã được thông qua. Theo đó, pháp lý dự án có cơ hội được tháo gỡ để tăng nguồn cung mới.
Nguồn cung từ thị trường sơ cấp có nhiều giảm giá, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư.
Nguồn cung từ thị trường thứ cấp vừa có giá tốt lại vừa dồi dào để người mua ở có thêm nhiều sự lựa chọn.
Thách thức:
Niềm tin của nhà đầu tư. Tiền gửi trong hệ thống ngân hàng tăng cao trong khi lãi suất tiết kiệm ngày càng giảm xuống thấp, nhưng trong vài tháng vừa qua nhà đầu tư vẫn chọn phương án phòng thủ an toàn do thiếu niềm tin vào mức độ hồi phục của thị trường.
Nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn, đa số mọi người đều sụt giảm thu nhập dẫn đến sụt giảm tiền tích lũy, thắt chặt chi tiêu. Bên cạnh đó còn là xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt phòng thủ tích lũy hơn là bung ra đi làm ăn, đầu tư. Trong khi đó, người mua bất động sản thường sử dụng vốn từ 2 nguồn: Nguồn tích lũy có sẵn, nguồn đòn bẩy (rất ít người mua bất động sản bằng 100% tiền tích lũy). Do đó ngân sách để có thể dành cho bất động sản của họ giảm sút đáng kể.
Ông Kiên đưa dẫn chứng: Để mua một căn nhà 4 tỷ, nhà đầu tư dự tính sử dụng 2 tỷ tiền tích lũy và 2 tỷ tiền vay. Với số tiền vay thì hàng tháng ông đóng cho ngân hàng 28 triệu, nhà đầu tư cần có thu nhập tối thiểu 50 triệu để đủ trang trải cho chi phí sinh hoạt gia đình 22 triệu. Vì kinh tế khó khăn, thu nhập của nhà đầu tư giảm chỉ còn 35 triệu, trừ chi phí sinh hoạt gia đình chỉ còn 13 triệu để đóng ngân hàng. Tiền tích lũy và tiêu thâm vào chỉ còn 1,5 tỷ. Vậy lúc này ngân sách tối đa có thể dành cho mua nhà của nhà đầu tư chỉ là 1,5 tỷ tiền tích lũy và khoản vay 900 triệu, tổng là 2,4 tỷ. Chưa kể khi đang gặp sụt giảm thu nhập không dễ để nhà đầu tư ra quyết định dùng hết tất cả 1,5 tỷ tiền tích lũy mà sẽ có khuynh hướng giữ lại ít nhất 30% để phòng thủ.
Bên cạnh đó, sức khỏe của chủ đầu tư vẫn đáng lo khi phải vừa gồng gánh để tiếp tục phát triển dự án, vừa xử lý những tồn đọng trước đây như vướng mắc pháp lý, tiền đã huy động của khách hàng, nợ vay cũ, trái phiếu đến hạn,...
Lãi vay xuống thấp nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn về định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ và hồ sơ tín dụng của người đi vay.
Do đó nếu có nhu cầu sử dụng thêm vốn vay ngân hàng, nhà đầu tư cần phải làm việc thật kỹ với ngân hàng trước khi quyết định xuống tiền cọc. Bên cạnh đó, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ hàng tháng, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng. Nhà đầu tư cũng nên dự phòng sẵn ít nhất 6 tháng tiền đóng ngân hàng phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất khi kinh tế khó khăn.
Tiểu Bảo
Nhịp sống thị trường