Trong những phần trước chúng tôi đã viết về quá trình thay đổi trong cơ cấu cổ đông, update kết quả kinh doanh và các dự án của công ty sắp hạch toán. Cụ thể quý nhà đầu tư đọc lại trong link dưới đây.
https://langtubuonnuocmam.com/dig-hau-thoai-von-phan-3/
https://langtubuonnuocmam.com/dig-update-kqkd-q1-2021-va-nhung-du-an-trong-diem/
Bài viết này sẽ dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn hơn từ 3-5 năm hay kỳ vọng xa hơn đối với DIG. Với cổ phiếu bất động sản thì nhìn vào một chu kỳ 3-5 năm có thể mới có góc nhìn chuẩn về một doanh nghiệp vì ngắn hạn có thể kết quả kinh doanh sẽ không đều do việc hạch toán các dự án lớn nhỏ khác nhau hoặc phát hành riêng lẻ làm pha loãng cổ phiếu trong ngắn hạn để lấy vốn đầu tư dài hạn.
Trong phần 4 chúng tôi đã viết về các dự án lớn đang được triển khai và sẽ hạch toán trong năm 2021-2022 giúp đem về lợi nhuận trong ngắn hạn cho doanh nghiệp. Đó là các dự án:
-
Dự án Khu du lịch sinh thái Đại Phước
-
Chung cư Vũng Tàu Gateway
-
Khu dân cư Hiệp Phước Nhơn Trạch
-
Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên
-
DIC Star Apart’s Hotel Vũng Tàu
Và trong phần tiếp theo này chúng tôi sẽ viết về các dự án đã và sắp khởi công tiềm năng mang lại lợi nhuận lớn tiếp theo trong tầm nhìn 3-5 năm tới cho DIG và xem liệu DIG có trở nên hấp dẫn hơn trong dài hạn.
1. Dự án Khu trung tâm Chí Linh
Đây là dự án đã kéo dài hơn 20 năm của DIG và cho đến hiện tại dự án vẫn đang triển khai khá chậm. Gần nhất dự án đã được gia hạn đến năm 2023 và cho đến hiện tại chúng tôi cho rằng dự án sẽ khó hoàn thành trong năm 2023 mà cần thêm 1 vài năm tiếp để hoàn thành (có thể đến năm 2025). (HÌnh 1)
Khó khăn vướng mắc của dự án đó chính là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Trong năm 2020 công ty thực hiện giải ngân 45.26 tỷ và chỉ đạt 15.5% kế hoạch đề ra (Hình 2)
Trong năm 2021 công ty dự kiến chi ra 308.28 tỷ đồng cho dự án trong đó 145 tỷ cho đền bù giải phóng mặt bằng và quyết tâm đền bù đến đâu thi công đến đó để chống tái lấn chiếm, 150 tỷ tiền sử dụng đất, 12.8 tỷ tiền chi phí thi công. Cụ thể phương án triển khai như ảnh 3 dưới
Trong chung tâm Chí Linh công ty cũng sẽ triển khai các công trình riêng lẻ nằm trong dự án như chung cư A5, chung cư A4. Công ty cũng quyết tâm trong 2021 sẽ hoàn thành pháp lý và khởi công dự án
Chúng tôi kỳ vọng với tiềm lực tài chính trong các năm tới sẽ tốt hơn nhờ kế hoạch phát hành thêm, cổ tức bằng cổ phiếu để lấy vốn và sự trợ giúp từ nhóm cổ đông mới như Him Lam sẽ giúp công ty thực hiện dự án nhanh hơn, nhất là quyết liệt hơn trong công tác giải phóng mặt bằng.
Với tổng diện tích dự án lên đến 99.7 ha tại thành phố hot bậc nhất về BĐS hiện nay như Vũng tàu thì hứa hẹn sẽ mang lại kết quả kinh doanh lớn cho công ty nếu triển khai thành công được dự án.
2. Dự án Long Tân, Nhơn Trạch, Đồng Nai
Đây cũng là dự án có diện tích rất lớn của DIG sở hữu. Quỹ đất lên đến 332ha và công ty dự kiến sẽ chia làm nhiều giai đoạn để thực hiện. Trong đó đang thiết kế giai đoạn 1 với diện tích lên đến 173ha (Hình 4)
Đây là dự án phần chính là đất nông nghiệp chuyển đổi nên có thể việc giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn chút. Tuy nhiên vẫn không phải dễ dàng khi mà hiện tại giá đất tăng lên rất nhiều ở tất cả mọi nơi trên cả nước khiến các hộ trong diện giải phóng mặt bằng cũng đòi hỏi mức giá giải phóng cao hơn mới chịu nhường đất.
Trong năm 2021 công ty dự kiến kế hoạch chi ra 1,694 tỷ trong đó chi phí giải phóng mặt bằng là 1,000 tỷ, chi phí xây dựng, tư vấn quy hoạch là 281 tỷ, tiền sử dụng đất 413 tỷ. Cụ thể như ảnh 5 dưới:
Với diện tích lớn cùng tiềm lực lớn hơn trong các năm tới thì dự án có thể giúp DIG triển khai và khai thác trong nhiều năm và đem về lợi nhuận lớn cho công ty. Điều quan trọng chúng ta cần chờ đợi là sự quyết liệt của ban lãnh đạo trong công tác triển khai dự án và chúng tôi kỳ vọng DIG sẽ làm tốt hơn với cơ cấu cổ đông hiện tại.
3. Dự án khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu
Đây là đại dự án lớn tiếp theo mà công ty đang rất quyết tâm thực hiện. Trong năm nay công ty cũng tiến hành phát hảnh riêng lẻ 75 triệu cổ phiếu với giá không thấp hơn 20k để phục vụ chính cho dự án Bắc Vũng Tàu. Ngoài ra công ty cũng sử dụng thêm vốn vay để triển khai dự án (Hình 6)
Dự án có tổng diện tích lên đến 90.5 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến 10,500 tỷ đổng. Trong năm 2021 công ty dự kiến sẽ khởi công xây dựng giai đoạn 1 dự án (Lô C, diện tích 20ha).
Tuy nhiên để triển khai dự án thì theo chúng tôi khó khăn lớn nhất đối với DIG đó chính là công tác giải phóng mặt bằng khi mà đây là khu có khá nhiều hộ dân cư đang sinh sống nên việc giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn hơn rất nhiều đất nông nghiệp chuyển đổi. Hiện tại trong khu C công ty đã giải phóng mặt bằng được 7.3 ha trên tổng số 20ha. Diện tích còn lại thuộc 115 hộ dân đang chờ giải phóng mặt bằng. (Hình 7)
Trong năm 2021 công ty dự kiến chi ra 2,190 tỷ cho dự án, trong đó 1,031 tỷ cho công tác giải phóng mặt bằng, 759 tỷ cho chi phí tư vấn, quy hoạch, xây dựng và chi phí khác. 400 tỷ nộp tiền sử dụng đất (Hình 8)
Sản phẩm giai đoạn 1 của dự án dự kiến sẽ là biệt thự, nhà liền kề và cả chung cư nên nếu triển khai được đúng như lịch trình công ty đề ra sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho công ty. Ban đầu lãnh đạo công t y định mời Him Lam góp vốn triển khai cùng dự án nhưng đã bị cổ đông phản đối, sau đó Him Lam đã tiến hành mua 21% vốn DIG để trở thành công ty liên kết qua đó cũng sẽ góp phần cùng triển khai dự án. Có thể thấy quyết tâm của Him Lam lớn thế nào trong việc triển khai dự án và kỳ vọng nó cũng sẽ được triển khai đúng như kế hoạch đề ra.
4. Khu dân cư thương mại Vị Thanh
Dự án có quy mô 83.46ha, thuộc địa phận Phường 4 Thị xã Vị Thanh và xã Vị Đông, huyện Vị Thuỷ Tỉnh Hậu Giang. Khu đô thị mới Vị Thanh nằm giáp trung tâm Thị xã Vị Thanh và nằm ở phiá Tây Bắc Tỉnh Hậu Giang, có vị trí trung tâm vùng Tây sông Hậu. Nằm trên tuyến kênh Xà No và trên trục Quốc lộ 61 từ Cần Thơ đi Rạch Giá Kiên Giang. (Hình 9)
Hiện giai đoạn 1 của dự án đang được ép cọc và làm mặt bằng. Dự án đã được phép cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền và theo quy hoạch tổng số lô đất tại phân khu 1 của dự án (16.49ha) có 641 lô đất kinh doanh với diện tích 71,731.9 m². Trong đó có 514 lô đất nền (58,828.9 m²) và 127 lô xây thô (12,903 m²) sẽ được mở bán từ quý 2-2021 và được hạch toán trong các năm tiếp theo.
Trong năm 2021 dự kiến sẽ tiếp tục thi công giai đoạn 1 và 2 của dự án, đầu tư khách sạn 4 sao và tiếp tục thi công nhà phố liền kề kết hợp shophouse.
5. DIC Star Wonder World Hà Nam
Đây là dự án du lịch sinh thái và vui chơi giải trí được kỳ vọng sẽ là trọng điểm trong khu du lịch quốc gia Tam Chúc. Dự án có tổng diện tích lên đến 316 ha với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 2,488 tỷ. (Hình 10)
Đây là dự án mà DIG đã sở hữu 100% khi sát nhập DIC Hà Nam sau khi tăng sở hữu từ 87.5% lên 100% vào năm 2020. ĐIều này giúp DIG chủ động trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý đầu tư. Trong tương lai đây cũng là một trong những dự án đáng trông chờ khi có quỹ đất rất lớn để phát triển.
6. Các dự án khác
Ngoài các dự án lớn và là trọng tâm được tập trung trong các năm tới giúp DIG vươn mình thì còn nhiều dự án khác công ty cũng đang và sẽ triển khai trong thời gian tới. Do quy mô dự án nhỏ cũng như chưa thực sự được tập trung đầu tư trong vài năm tới nên chúng tôi không thể liệt kê hết được. Chi tiết các dự án khác quý nhà đầu tư quan tâm thêm có thể tìm hiểu tại link sau của công ty.
Tuy nói là nhỏ so với các dự án khác của DIG nhưng đây vẫn là các dự án đáng được chú ý và chúng tôi sẽ update khi các dự án này được hạch toán
7. Tổng kết và định giá cho chặng đường phía trước
Có thể nói với chuỗi những bài viết gần đây về DIG đã phần nào giúp quý nhà đầu tư có một góc nhìn đầy đủ về DIG, mã cổ phiếu khá phức tạp trong ngành BĐS với quỹ đất lớn và rất nhiều dự án đang triển khai. Trong ngắn hạn DIG bị phần nào ảnh hưởng và không hấp dẫn do việc tăng vốn, phát hành thêm làm pha loãng cổ phiếu. Còn trong dài hạn sau khi qua giai đoạn tăng vốn, gom tiền làm dự án thì khi hái quả DIG sẽ ở đâu? Chúng tôi xin điểm lại một chút tổng kết lại cả 3 phần mới viết gần đây và đưa ra góc nhìn dài hạn với DIG:
-
DIG đã có thay đổi lớn trong cơ cấu cổ đông khi Him Lam trở thành cổ đông lớn, đồng thời công ty ký kết hợp tác với công ty thiết kế hàng đầu NDA của Pháp giúp thiết kế đưa các dự án mới lên tầm cao mới.
-
Bài toán khó khăn nhất đối với DIG là “Nhiều đất chỉ thiếu tiền để làm” đang dần được tháo gỡ với việc trợ giúp vay vốn từ các ngân hàng, phát hành trái phiếu, phát hành riêng lẻ và cổ tức bằng cổ phiếu. Trong 5 năm 2021-2025 công ty dự kiến tăng vốn điều lệ lên 10,000 tỷ đồng
-
Kết quả kinh doanh trong các năm gần đây liên tục được cải thiện khi các dự án lớn bắt đầu thu về trái ngọt, với giá vốn rẻ dù thời gian thi công khá lâu nhưng vẫn mang lại lợi nhuận khá cao với DIG. Trong năm 2021 công ty tiếp tục đặt kế hoạch khá cao và chúng tôi cho rằng công ty có thể hoàn thành kế hoạch này
-
Trong kế hoạch 5 năm tới công ty sẽ tập trung tối đa cho công tác giải phóng mặt bằng và triển khai dứt khoát các dự án lớn. Với quỹ đất có thể nói là khổng lồ lên đến hàng nghìn ha trải dài trên cả nước sẽ là động lực và tiềm năng to lớn cho DIG vươn mình. Công ty đề ra mục tiêu rất lớn trong 5 năm tới đó là vốn điều lệ lên 10,000 tỷ và vốn hóa đạt 40,000-50,000 tỷ (hiện tại vốn hóa đang là khoảng 9,500 tỷ ) tức gấp 4-5 lần hiện tại. Đây là con số rất lớn so với DIG của hiện tại nhưng chúng tôi cho rằng nếu công ty thực sự quyết tâm và tâm huyết với quỹ đất đang sở hữu thì mục tiêu trên là khả thi và trong tầm tay của công ty.
Như vậy với những gạch đầu dòng trên thì đã phần nào phác họa con đường DIG đã, đang và sẽ đi trong chu kỳ 3-5 năm tới. Chúng tôi đánh giá rất cao tiềm năng của DIG trong dài hạn và cho rằng công ty có thể tiến lên mức vốn hóa 30,000-40,000 tỷ trong vòng 3-5 năm tới, tức gấp 3-4 lần so với hiện tại. Chúng tôi sẽ tiếp tục update trong các năm tiếp theo để xem DIG sẽ triển khai và thực hiện mục tiêu đề ra như thế nào. Các báo cáo mới nhất sẽ sớm gửi đến quý nhà đầu tư, rất mong quý nhà đầu tư đón đọc.
———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-
