Trong bối cảnh thị trường bất động sản khu vực trung tâm dần bão hòa, giá neo cao, không ít nhà đầu tư sẵn tiền mặt đang chuyển hướng về các tỉnh vùng ven để “bắt sóng” đất nền. Tuy nhiên, cơ hội đi cùng rủi ro vì đất nền đã không còn dễ “ăn bằng lần” như trước.
Giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang dao động ở mức bình quân 50-70 triệu đồng/m2. Thị trường căn hộ nhảy múa không chỉ đẩy cơ hội mua nhà của những người mua ở thực ngày càng xa, mà còn khiến không ít nhà đầu tư “chùn tay” phải đổi chiến lược.
Quay xe “săn” đất tỉnh
Đầu tháng 4 vừa qua, sau khi khoản tiền hơn 3 tỷ đồng gửi tiết kiệm nhà băng đáo hạn, anh Trần Quốc Tuấn đã bắt đầu cuộc đua “săn” đất tại các tỉnh vùng ven. Sau gần 1 tháng tìm kiếm, anh vừa xuống tiền chốt một lô đất nền ở cửa ngõ TP.Bắc Giang, giá 1,1 tỷ đồng.
“Mảnh đất có vị trí khá đẹp nằm ngay cửa ngõ thành phố, đoạn cắt giữa quốc lộ 31 và 1A. Chủ cũ trước đó từng rao bán gần 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, tuy nhiên sau thời gian dài khách đến rồi đi, áp lực tài chính tăng nên buộc phải giảm giá mạnh để thoát hàng”, anh Tuấn tiết lộ.
Đất nền tại các tỉnh vùng ven đang dần tan băng, hút dòng tiền đáo hạn ngân hàng từ các nhà đầu tư.
Kết quả thăm dò tại các điểm nóng ở Bắc Giang cũng chỉ ra thị trường đất nền đang dần tan băng. Đặc biệt, từ sau Tết Nguyên đán, lượng khách hàng quan tâm phân khúc này được cải thiện đáng kể.
Anh Lê Tiến Dũng, môi giới chuyên đất nền ở Bắc Giang, cho biết thời gian qua, có những ngày cao điểm anh đưa gần 10 lượt khách đi xem đất, buổi sáng ở vùng ven thành phố, nhưng đầu giờ chiều đã có mặt ở Việt Yên, Yên Dũng. Đa phần khách thích các sản phẩm trong tầm giá 1-3 tỷ đồng, nằm gần trục đường chính, ven khu công nghiệp...
Giá đất nền ở Bắc Giang, theo anh Dũng, hiện vẫn khá cao dù không còn nhảy múa như thời hoàng kim. Cụ thể, ở vùng ven thành phố, giá những lô đất mặt đường rộng 7-9m, có tiềm năng kinh doanh, hiện dao động ở mức 29-35 triệu đồng/m2. Những lô đất nằm ở vị trí mặt đường xương cá (5-6m) có giá khoảng 20-22 triệu đồng/m2. Đất nền trong ngõ khoảng 3-4m, giá từ 15-18 triệu đồng/m2.
Không chỉ tại Bắc Giang, số lượng nhà đầu tư tỏa về các tỉnh vùng ven Hà Nội “săn” đất nền cũng ngày càng đông, một phần nguyên nhân bởi giá chung cư khu vực trung tâm nhảy múa khiến ngay cả những “tay to” cũng phải chùn tay.
"Giá neo cao và nguồn cung căn hộ chung cư ở Hà Nội thời điểm này vô cùng khan hiếm. Các yếu tố trên khiến tôi ngán ngẩm không muốn đầu tư vào phân khúc bất động sản này ", anh Đức, nhà đầu tư gốc Hà Nội có gần 10 năm kinh nghiệm, thổ lộ.
Tạm bỏ qua phân khúc chung cư, anh Đức bắt đầu quay trở lại thị trường đất nền ở tỉnh. Từ sau Tết đến nay, anh bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 2 tỷ đồng, nằm ven các trục đường liên xã. Đầu tháng 5 vừa qua, anh Đức xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng.
Cẩn trọng “chôn vốn” dài hạn
Đáng chú ý, một số không nhỏ nhà đầu tư đang có xu hướng “đánh bắt xa bờ” hơn. Đơn cử, anh Mai Đức Thắng, môi giới địa ốc được mệnh danh là “thổ địa” ở Sa Pa (Lào Cai), cho biết các nhà đầu tư đang quay trở lại Sa Pa “săn” hàng giá tốt, với dòng tiền phổ biến dao động từ 4-10 tỷ đồng.
Hiện, theo anh Thắng, mặt bằng giá đất nền dự án khu vực trung tâm Sa Pa ở mức 50-65 triệu đồng/m2, khu vực vùng ven giá “mềm” hơn nhưng cũng dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m2. Đất chia lô trong khu dân cư có giá 6-15 triệu đồng/m2 (các lô diện tích 5m x 20m (chiều rộng và chiều sâu), nằm ven trục đường liên thôn...
Các kết quả thăm dò từ thực tế của VnBusiness cũng cho thấy sự khan hiếm về nguồn cung cộng với những tín hiệu tích cực từ thị trường đang ngày càng đẩy mặt bằng giá đất nền ở Sa Pa lên cao, nhiều khu vực thậm chí không thua gì đất trung tâm Hà Nội. Điển hình như khu vực đường Ngũ Chỉ Sơn, Cầu Mây, Xuân Viên… có nơi giá rao bán lên tới 200-300 triệu đồng/m2.
Có thể thấy, rất nhiều nhà đầu tư đang trở lại thị trường đất nền, đất vườn tại các tỉnh với kỳ vọng đón đầu chu kỳ tăng giá mới. Tuy nhiên, sau thời gian dài điều chỉnh, giới chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng bởi đất nền đã qua thời “ăn bằng lần” và không còn dễ sốt như trước.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, đánh giá đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.
Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất vườn bị “ngộp”, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".
Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…
Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.
Hưng Nguyên