Trung ương đang hội nghị quán triệt về Nghị quyết 18 về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai. Có vài điều nghiên cứu chia sẻ về cơ hội và thách thức với ngành bất động sản
Cơ hội
Ngay ở tựa đề của Nghị quyết nêu rõ là nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất để tạo động lực đưa nước ta thành nước phát triển có thu nhập cao.
Như vậy đất đai là vai trò cơ sở quan trọng để đưa đất nước đi lên chứ không phải nghị quyết đưa ra để đập, để toang ngành bds. Đó là chủ trương nhất quán.
Sự chuyển dịch cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ sẽ hình thành đô thị và kéo theo là nhu cầu về xây dựng các cơ sở sx, nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng làm việc và vui chơi giải trí.
Bđs sẽ phát triển từng mảng để đáp ứng nhu cầu tốc độ đô thị hóa, phát triển kinh tế, nhu cầu của xã hội.
Thách thức và 1 số điểm mới
Điểm mới
Điều tiết giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra. Trước đây mở đường thì người trong ngõ ra mặt đường tự nhiên hưởng lợi giá đất tăng vài lần, phần này giờ nhà nước sẽ thu thêm, sẽ áp dụng phụ thu khi chuyển nhượng bds, còn nếu vẫn sử dụng đất thì chỉ là điều tiết ở thuế nhà đất hàng năm tăng thêm.
Bỏ khung giá đất, tính lại bảng giá đất theo giá thị trường, khắc phục tình trạng 2 giá. Cái này thì sẽ khó khăn giai đoạn đầu khi xác định giá thị trường vì từ việc kê khai trong hđ, quản lý thuế tncn chưa ổn định.
Tuy nhiên khó khăn lớn đó là đẩy giá bđs lên cao chứ không hề làm giảm giá bđs như nhiều người nghĩ.
Vì khi NN biết và nghĩ là giá thị trường đang gấp nhiều lần khung giá đất thì khi giao đất cho dn bđs sẽ tính giá cao lên. Nên nhớ NN còn đóng vai trò là nhà buôn bđs sơ cấp lớn nhất.
Kéo theo đó là thuế nhà đất sẽ tăng lên, thu nhập của toàn dân sẽ bị giảm sút, điều này đặc biệt ảnh hưởng đến bộ phận lớn dân cư đang có thu nhập chưa cao.
Thống kê cho thấy chỉ khoảng 5% dân số đang đóng thuế thu nhập cá nhân theo nguồn thu nhập ổn định từ tiền công, tương ứng với 95 % dân số chưa có thu nhập đủ cao để đóng thuế.
Cùng 1 con phố, người giàu, ngưòi thu nhập chưa cao đóng thuế như nhau thì chênh lệch giàu nghèo ngày càng tăng.
Đánh thuế nhà đất cao hơn với người sở hữu nhiều đất.
Phần này chắc sẽ chỉ áp dụng cho đất ở, còn đất thương mại, dịch vụ, sxkd, nông nghiệp chắc sẽ không hoặc có hạn mức riêng.
Đối với mục này có nhiều ý kiến nọ kia, theo tôi thì sẽ áp dụng, tuy nhiên giờ cá nhân có quyền sở hữu tài sản riêng, vì vậy nó chỉ là việc phân tán bớt tài sản giữa vợ chồng con cái. Thứ 2 là các nước áp dụng đánh thuế cao cũng cho thấy nó chỉ làm tăng thuế cho nhà nước chứ không có tác dụng làm giảm giá bđs trong dài hạn vì sự thật là tiền vẫn in đều đặn theo thời gian.
Số hóa dữ liệu giao dịch qua ngân hàng và sàn gd, nếu tiến 1 bước nữa đồng bộ hóa toàn bộ việc số hóa dân cư toàn bộ về thu nhập, thuế, tài khoản ngân hàng thì phải nói đây là bước tiến lớn ngăn chặn rửa tiền qua bđs. Vì vậy khả năng cao bđs sẽ chưa chắc xuống giá ngay mà các bác đang cầm tiền sẽ rất run. Trước khi hoàn thiện hết các chính sách thì các bác sẽ phải chuyển đổi thành ts, về sau phải chứng minh thu nhập mới được mua bđs.
Và điều này kéo theo 1 hệ lụy là người thu nhập chưa cao lại tiếp tục khó có nhà ở theo hướng mua nhà 1 lần mà chuyển qua hình thức mua nhà trả góp, cả đời kéo cày trả nợ. Cái này Âu Mĩ áp dụng khá lâu rồi.
Thách thức
Giá thu tiền sd đất càng cao thì việc tiếp cận quỹ đất ngày càng hẹp dần, và càng tăng lợi ích nhóm. Các dn có được hỗ trợ tài chính tốt sẽ vươn lên thâu tóm dn kém.
Chi phí tăng thì giá nhà càng khó cho đại bộ phận dân cư nếu nhà nước không có cơ chế cho việc xây nhà ở phân khúc nhà thương mại giá trung bình, giá rẻ mà cứ tiếp tục thổi giá qua đấu thầu đấu giá qsd đất.
Rủi ro nhóm lò dẫn đến đình trệ các dự án, việc chậm trễ này kéo dài nhiều năm làm nguồn cung ở HN, HCM khan hiếm giá nhà đã tăng rất cao.
Rất có khả năng tiếp tục dừng dự án để rà soát khâu giao đất, định giá đất.
Ngay cả khi dn đã đóng tiền sd đất rồi, đã kinh doanh rồi vẫn có thể bị lật kèo như vụ ở Bình Thuận.
Hay 1 dự án BT ở Hn, đã đóng tiền đất 1 lần theo hđ BT, về sau thanh tra CP vào kiểm tra lại bảo định giá chưa phù hợp, bổ sung thêm vài trăm tỉ.
Ciputra nộp bổ sung gần 3000 tỉ đồng
Và 1 số dự án hiện nay đang thanh tra việc giao chủ đt không qua đấu giá, đấu thầu chủ đầu tư thì có khả năng mất cua trong lỗ.
Cái khoản tính giá đất theo giá thị trường nghe có vẻ không dễ dàng bác nhỉ. Hệ thống của Vn vốn dĩ cứng nhắc, làm việc theo cơ chế cố định, giờ chuyển hướng đột ngột sang linh hoạt dễ xảy ra bất ổn.
Đụng đến bất động sản là cả một mớ bòng bòng
Chỉ 1 trong các điều bác list ra ở trên muốn đánh giá trọn vẹn và triển khai mượt đã mất rất nhiều thời gian và công sức họp hành chỉnh sửa rồi. Chưa tính còn trăm phương ngàn kế lách luật của dân việt nữa, nên để làm cho ra tấm món 1 điều chắc cũng phải hơn chục năm.
Đơn giản như vụ thuế tài sản, thì đầu tiên phải là số hóa được toàn bộ dân. Có số liệu điện tử dân rồi thì mới tiến đến giao dịch bank gần như hoàn toàn, bỏ tiền mặt (cái này cực khó và cực lâu đối với dân châu Á noi chung). Sau khi giao dịch bank đã chiếm đa số, lúc này mới kiểm soát được rửa tiền, nguồn thu nhập thì mới bắt đầu thống kê chính xác được tình hình sở hữu tài sản của từng cá nhân, có dấu tài sản dưới tên người khác không, rồi mới đánh thuế đúng được. Còn nếu không làm theo trình tự, cứ làm đại làm thí thì dân xứ Vịt lại lách luật thôi, lại trở thành bình mới rượu cũ không tác dụng mấy.
Với theo tôi, nếu muốn đánh thuế tài sản như Mẽo thì cũng phải cần chuyển đổi văn hóa tiêu dùng giống như họ (nợ - chi tiêu - trả nợ), lúc này cũng giảm được tình trạng đầu cơ tài sản. Mà liên quan đến tập tục, văn hóa thì cũng khó thay đổi.
Tăng thu ngân sách
Ẩn đằng sau tất cả thì cái đầu tiên vẫn là tăng thu ngân sách, vì quyền của NN là quyền sở hữu, định đoạt mục đích sử dụng đất , là nhà buôn đất đai lớn nhất.
Và khi các bác lên media nói thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quá thấp không chống được đầu cơ thì là dọn đường để thu thuế nhiều hơn.
Ngoại trừ thuế thu nhập cá nhân trực tiếp phân phối lại thu nhập thì mọi sắc thuế không có tác dụng gì trong việc phân phối lại của cải mà chỉ làm gia tăng chênh lệch giàu nghèo.
Người có thu nhập cao sẽ tác động thuế trên thu nhập thấp hơn và vẫn có tích lũy, ngược lại thu nhập thấp thì bị tước đoạt tích lũy.
Vd về thuế sd đất phi nông nghiệp hiện nay áp cho tất cả các loại đất trừ đất nông nghiệp
Cùng 1 vị trí giả sử hiện tại đang có khung giá đất là 10tr/m2, cùng sở hữu 100m2.
Thuế sẽ là 0,03%/năm x 10tr/m2x 100m2=300k/năm
Giờ NN bảo thị trường là 50tr/m2 thì thuế là 1,5tr/năm
1 người thu nhập 1 năm 100 tr thì tỉ lệ thuế/thu nhập là 1,5%.
Người có thu nhập 1 tỉ/năm tỉ lệ này là 0,15%. Cứ thế mà tính
Nếu sau này sửa luật theo NQ 18 bảo phải tách thuế đất ở riêng, tăng thuế suất lên thì lại bị vặt lông thêm 1 tầng.
Giả sử mà thuế suất đất ở là 0,1% với nhà số 1 thì tức là mức đóng thuế thành hơn 3 lần, và theo vd trên thì 1 năm thành 4,5 tr/năm. Bay 1 tháng lương tối thiểu,
Tiếp theo các bác dọn đường cho thuế tài sản. Nếu thu thêm thuế tính trên diện tích sàn nhà thì tôi chưa tưởng tượng được sẽ như thế nào. Ngày xưa các cụ ra phong trào chống sưu cao thuế nặng mà giờ các bác lại ủ mưu làm thuế phải như vặt lông vịt, thu mà vịt không kêu
Cái đó phụ thuộc vào nhà buôn đất sơ cấp.
Nhà nước bán rẻ thì thị trường mới có giá rẻ.
Nhưng rẻ thì lại thấy nhiều đồng chí vào lò.
Thế là quay ra thổi giá bằng đấu giá, đấu thầu nhà đầu tư
Thuế BDS đánh theo kiểu Singapor thì giá nhà chỉ có giảm và không có sóng nữa, nếu tăng thì tăng theo giá vật liệu xây dựng. Trung Quốc mới tăng thuế chuyển nhượng thôi mà thị trường BDS đã sụp đổ rơi 50% rồi. Nghị quyết 18 yêu cầu đánh thuế nặng người đầu cơ tích trữ lướt sóng BDS, giải quyết được nhóm này thì mới yên ổn được thị trường BDS.
Việt nam sau Trung Quốc vài chục năm nữa. Trung Quốc hạ tầng đường xá nó phát triển mạnh rồi, Việt Nam còn thiếu nhiều lắm. Cho nên Bds Việt Nam yên tâm còn mướt giá mới giảm
Phải nhìn ở góc độ là thuế không bao giờ là công bằng.
Singapore quốc đảo đất chật người đông khác hẳn nên khó so sánh.
Và thu nhập của sin hàng đầu thế giới nên họ không cần đầu cơ bds quá nhiều
Mọi chính sách thuế đều gây tác động mọi tầng lớp.
Với người giàu họ có thể phân phối tài sản cho người thân.
Nhưng cái gốc rễ là nhà nước vẫn nắm quyền định giá đất thì bđs khó giảm giá.
Duy nhất ở vn, tq là nhà nước nắm quyền sở hữu đất
Bên Sin Nhà nước là chủ đầu tư xây các chung cư rồi bán hoặc cho thuê quản lý ấy. Nên giá sẽ rẻ. Đâu như Việt Nam cho đấu giá rồi bán thì hơi khó có rẻ.
Ở sing giá nhà tiếp cận được với dân (không nói là rẻ) vì njaf nước thầu xây dựng để đièu tiết giá (ví dụ căn hộ BTO là nhà nước xây, hỗ trợ tối đa cho dân mua (cho vay, lãi thấp, trả dài) thì mới có mục tiêu 90% dân sing có nhà như khẩu hiệu
Làm gì có chuyện chỉ dựa vào thuế mà điều tiết giá giảm? Mà giá bđs bên đó có giảm đâu, bác có biết trong 2 năm dịch thì các căn hộ condo bán tốt và resale giá vẫn tăng ầm ầm không, giảm chỗ nào?
Và 1 ý quan trọng là muốn bóp chết bđs thì dễ òm thôi, bank với bđs thông nhau, cứ bóp tiền từ bên bank qua thì bđs tự chết, khỏi họp hành mất công. Quan trọng là bóp chết bđs xong để làm gì? Để giá nhà giá đất giảm? Hay để chết nền kte luôn?
Bds Trung quốc sụp 50% như bác nói rồi giờ sao rồi? Thịnh vượng toàn dân ai cũng có nhà có đất chưa? Hay rủ nhau xuống hố hết rồi?
Cách duy nhất giảm giá bđs cho dân lao động mua được là nhà nước phải trợ giá thôi (nhà nước tự xây tự bán, chấp nhận ko lợi nhuận, chỉ bù phí xây dựng và quản lý), ko có cách nào khác đâu, làm linh tinh chết nền kte luôn
