Thị trường bất động sản tới đây chỉ còn là "sân chơi" của các chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính. Bởi theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì doanh nghiệp phải có nguồn vốn tối thiểu 50% mới có thể xây dựng được dự án.
Giá nhà "gánh" thêm chi phí
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, đều có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên, theo dự thảo nghị quyết vừa được Bộ Tư pháp công bố, Chính phủ đề xuất cho phép hai luật này sẽ có hiệu lực sớm 6 tháng, tức là áp dụng từ ngày 01/07/2024.
Từ các nội dung mới của Luật, các chuyên gia phân tích rằng, thị trường bất động sản từ năm 2024 sẽ thanh lọc và dần loại bỏ những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, nguồn lực vốn yếu. Thay vào đó, hoạt động đầu tư dự án theo điều kiện thị trường bất động sản mới, chỉ còn có những chủ đầu tư đảm bảo nguồn tài chính, có sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, pháp lý chuẩn,....
Hướng tới việc bảo vệ quyền lợi và tạo điều kiện hơn cho người mua nhà, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các dự án bất động sản mới phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế thì mới được triển khai bán hoặc cho thuê. Tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng. Tiếp đó, mức thu tối đa trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai là 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại.
Với quy định này thì tới đây, chủ đầu tư dự án sẽ gặp rất nhiều bất lợi trong bài toán nguồn vốn triển khai dự án. Trong khi, nguồn thu từ khách hàng là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng. Với quy định mới, nguồn vốn huy động từ khách hàng bị giảm, yêu cầu các chủ đầu tư phải chủ động tìm kiếm, thu xếp nguồn vốn từ các kênh khác nhằm đảm bảo tài chính cho quá trình thực hiện dự án. Từ đó, phần chi phí lãi vay nhiều hơn, làm tăng tổng chi phí triển khai dự án.
Ngoài các yếu tố về giá vật liệu, chi phí nhân công, tiền đất, thuế đất tăng hàng năm, thêm chi phí lãi vay tăng thêm và tình hình nguồn cung nhà ở mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ có giá vừa khả năng tài chính người dân ít dần sẽ khiến cho giá nhà ở không thể giảm. Theo đó, những dự án nhà ở đưa sản phẩm ra thị trường sau 01/07/2024 chắc chắn sẽ thiết lập ngưỡng giá mới.
Chi phí xây dựng tăng, căn hộ giá vừa tầm ngày càng ít nguồn cung
Với diễn biến của nguồn cung mới như vậy, có thể thấy nguồn cung căn hộ đang có giai đoạn hiện nay chính là cơ hội cho người dân sở hữu nhà. Những căn hộ có tầm giá hơn 2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, khoảng cách di chuyển tầm 30 phút tới trung tâm TP.HCM, giao thông kết nối thuận tiện và tọa lạc trong khu vực có hạ tầng dân sinh phong phú sẽ càng hiếm.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định rằng, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối "cung - cầu" nhà ở. Việc thiếu hụt nguồn cung mới dẫn tới việc giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, đặc biệt là thị trường vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội. Trong quý 1/2024, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nguồn cung ít sẽ là nguyên nhân khiến cho giá nhà neo ở mức cao. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong năm 2024 này, giá căn hộ có thể tăng khoảng 20%. Nhìn lại thị trường, có thể thấy giá chung cư liên tục tăng suốt trong nhiều năm qua đến nay và hiện chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt" đặc biệt là dòng sản phẩm có vị trí hàng hiếm, quý. Bởi vậy, người mua nhà càng cố đợi giá giảm thì lại không thể mua được nhà. Với mặt bằng giá nhà hiện tại có thể thấy, giá bất động sản ngày càng bỏ xa thu nhập. Như số liệu Batdongsan.com tính toán, chỉ số tăng giá chung cư tại TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ 2015 đến nay, mức tăng đến 82%.
Để giải quyết câu chuyện nhà ở cho người dân, các chuyên gia cho rằng, giãn dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc các địa phương giáp ranh là giải pháp giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Hiện tại, những khu vực có điều kiện an cư thuận lợi như khu Làng Đại học Quốc gia TP.HCM được đánh giá có nguồn cung vừa túi tiền với số đông người mua nhà. Điển hình như các căn hộ tháp Bcons City chỉ hơn 2 tỷ đồng, là tháp trung tâm thương mại cung cấp tiện ích cho khu vực, lại thụ hưởng không gian hơn 600 ha cây xanh mặt nước tự nhiên…. Còn tọa lạc ngay mặt tiền Thống Nhất - trục đường huyết mạch nối liền giữa trung tâm TP Dĩ An với khu Làng Đại học, Bến xe Miền Đông mới, Quốc lộ 1A, đường Vành đai 3, tuyến Metro Bến Thành Suối Tiên và TP Thủ Đức. Vị trí khu vực Làng Đại học được đánh giá thoả mãn mọi nhu cầu trong cuộc sống hàng ngày, nhu cầu thuê ở đông, vì vậy thanh khoản các căn hộ trong khu đô thị Bcons City chiếm giữ tỷ lệ cao trên thị trường thời gian vừa qua.
Ánh Dương
Tổ Quốc