Sự thật phũ phàng cần phải chấp nhận: BĐS sắp hết thời

, , ,

Nhìn lại đầu năm 2021: nửa trước là Bank-chứng-thép, nửa sau là BĐS. Cũng hơn 6 tháng trôi qua, tôi cho rằng BĐS đang ở đỉnh, chuẩn bị khép lại vai trò thủ lĩnh. Với góc nhìn khách quan được lập luận như sau:

1. Yếu tố vĩ mô:

  • Vấn đề lạm phát đang diễn ra tại nhiều nước lớn: Mỹ, châu Âu,… nhưng VN vẫn đang kiểm soát lạm phát tốt, với mức lạm phát cơ bản bình quân năm 2021 + 0,81% so với năm 2020.
  • Các gói kích thích kinh tế có thể tính là yếu tố tăng lạm phát nhưng tại VN, chính sách tài khóa có dư địa nhiều hơn chính sách tiền tệ. Có nghĩa: điều tiết nền kinh tế thông qua thuế, chi tiêu chính phủ kì vọng kiểm soát lạm phát tốt hơn là bơm cung tiền trực tiếp hay lãi suất tín dụng. Vết xe đổ năm 2009 đã đem lại bài học kinh nghiệm đắt giá cho nền kinh tế VN.
  • Điều này cho thấy, BĐS VN sẽ vẫn còn tăng trưởng theo tiềm năng cung cầu dài hạn, song các kì vọng của cổ phiếu BĐS trong ngắn hạn hiện tại về lạm phát, gói kích thích, lãi suất cho vay mua nhà,… đã phản ánh hết vào giá cổ phiếu (không nói đến các cổ phiếu không thuận quy luật cung cầu tự nhiên)

2. Xét đến ngành BĐS:

  • Thị trường BĐS được đánh giá bước vào chu kì tăng giá mới với hưởng lợi từ lạm phát tăng cao, nguồn cung cầu bất cân xứng trong mùa dịch, lãi suất cho vay mua nhà thấp,…

  • Song không ít rủi ro đi kèm như giá trị pháp lí của dự án, năng lực triển khai dự án, tiến độ bán hàng thu hồi vốn, giá nhà đất tăng nhanh, vượt khả năng người mua, chi phí xây dựng cao, đặc biệt là thép,… Không phải cứ cầm đất sẽ auto ghi nhận doanh thu.

  • Đa số các mã cổ phiếu BĐS đều đã tăng nóng trong thời gian qua, có những mã đã hình thành đến nền giá thứ 3, 4, và cũng không ít mã gãy đang test lại đường MA50, có dấu hiệu phân phối đỉnh, … cho thấy, câu chuyện nào rồi cũng sẽ cũ, kể đến lần 2-lần 3 liệu còn hấp dẫn?

  • RSI BĐS trong 60 phiên cho thấy sức mạnh vượt trội với VN-index, nhưng RSI 20 phiên đã xuất hiện sự e dè phần nào.

  • Thông tư 16, có hiệu lực từ ngày 15/1/2022 và là môt phần kế hoạch kiểm soát dòng chảy tín dụng của NHNN vào nền kinh tế, sẽ thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Lĩnh vực BĐS, những đối tượng phát hành với giá trị lớn nhất và có tỷ lệ đòn bẩy cao, sẽ chịu tác động nhiều nhất.

    Tiềm năng tăng giá không còn
    Cầm chi nhà đất, hao mòn tháng năm…?

3. Không phải BĐS, thì sẽ là…?
Theo góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng Bank sẽ vẽ nên câu chuyện mới sẽ tiếp nối cơn sóng thần của TTCK VN trong năm 2022 thay cho nhóm BĐS với những câu chuyện cũ:

  • Tăng trưởng tín dụng: sẽ mạnh mẽ hơn khi HĐSX phục hồi với nhu cầu trong và ngoài nước và tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công cao. Các ngân hàng buộc phải tăng vốn để đáp ứng quản trị rủi ro (Basel II, III), điều này cũng mở rộng cung ứng tín dụng, thúc đẩy tăng trưởng doanh thu.

  • Các NH cải thiện NIM khi: (1) hệ số CASA cao, tỉ lệ LDR thấp. (2) có khả năng mở rộng vay vốn từ nước ngoài (3) mở rộng cho vay cá nhân

  • Tái cơ cấu nợ xấu: Do ảnh hưởng của dịch bệnh nên nợ xấu Q3 tăng vọt, các NH tập trung kiểm soát chi phí hoạt động, tái cơ cấu nợ xấu, và phần doanh thu này sẽ được ghi nhận trong Q1.2022.

  • CASA cao, hỗ trợ NIM: dịch bệnh dịch chuyển xu hướng tiền mặt sang các dịch vụ banking, công nghệ eKYC, số lượng tài khoản thanh toán mở mới tăng vượt trội, CASA càng lớn càng có lợi khi nguồn vốn huy động rẻ này sẽ hỗ trợ cải thiện NIM.

  • Khối ngoại khuấy động M&A: với việc nới room khối ngoại thu hút dòng vốn FDI, giúp các NHTM tăng quy mô vốn chủ sở hữu, tăng năng lực tài chính, năng lực cạnh tranh, đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu.

  • Sức mạnh ngành: Tuy không xưng danh thủ lĩnh, Bank cho thấy sự hỗ trợ đắc lực trong việc giữ đà tăng VNindex do đóng góp vốn hóa lớn. Trong 20 phiên gần nhất, cho thấy sự manh nha tiến lên ngôi vương, cụ thể là BID và STB rất khỏe dù thị trường chung chuyển biến xấu.

  • Định giá P/E của ngành vẫn còn hấp dẫn

  • Các mã STB, BID khỏe nhưng đã hết điểm mua đẹp.

  • Các mã manh nha cho dấu hiệu: HDB, MBB.

  • Ngoại trừ mã đã nêu trên, S*B 80% tuần sau bung nóc.

Dưới góc nhìn lập luận khách quan, welcome mọi chia sẻ, ý kiến, đừng buông lời cay đắng khi TTCK đã quá khốc liệt. Vui Lòng Lịch Sự & Chừng Mực, Cảm Ơn Bạn !

5 Likes

:)))) mang PE vào nói chuyện với thời bơm tiền ???

Tầm này mà còn gào thét mua bank. Pó tay

lại 1 ông oánh BDS ba92ng PE . HA HA HA … Ngâu hết chổ nói

Bank ôm 3 năm chắc chắn lãi. Nhưng lãi k bằng ôm bđs 1 năm

Chú oành cổ SX thì PE này nọ nghe còn dc . Chú oánh BDS mà tính PE này nọ thì vứt … Học thêm đi chú !

2 Likes

Đến cả các công ty chứng khoán lớn còn biết cổ phiếu BĐS không thể dùng P/E để định giá. Chú mày mang P/E vào định giá là toi rồi. Giá vốn 1 mảnh đất mua có 2 triệu/m2, thời kì bơm tiền nó lên tới 60 triệu/m2 mà trong 10 năm đó mảnh đất ấy không được định giá lại. Vậy cho hỏi doanh nghiệp BĐS lời bao nhiêu tiền từ mảnh đất đó, P/E ngu ngốc là ở chỗ đó. :rofl:

2 Likes

bạn thớt làm bank hả

Anh chỉ cho chủ pic điều này : Riêng oánh BDS mà chỉ số đẹp thì nó bán mịa hết đất đai TS đi rồi , chả còn cái mẹ gì nữa . Khi nó ra báo cáo đẹp cũng là lúc nó chuẩn bị 1 cú SẬP KINH HOÀNG . chú hiều chưa ? hiểu chưa ? Vận động não lên nào .

1 Likes

Bank chiếm 1/3 rồi lên nữa thì chiếm 1/2
Xong sửa thành bank VN-Index :rofl:

Đúng rồi bác ơi .bằng chứng là hpg hkg hsg báo cáo lãi cả chục nghìn tỷ nhưng giá cp lại rớt k phanh :rofl:

thanks bác góp ý nhé

Cứ ra báo cáo đẹp thì không có cứ.t mà ăn . CK nó vậy đấy

Nên diễn đàn it thôi chêu chửi ah. Đủ tầm hẵng nên

Bác đừng chấp mấy thằng đầu vịt, mở mồm ra là thời bơm tiền trong khi đếch nắm được 2022 tăng trưởng tín dụng bao nhiêu, chi tiết gói kích thích kinh tế có những gì =)) đảm bảo đầu toàn đất lẩm bẩm thời bơm tiền chứ đéo có chữ mẹ nào về kinh tế =)) chấp làm đéo gì

4 Likes

Tôi làm tín dụng thời kỳ 2008-2011, giai đoạn lạm phát phi mã, ls cho vay trên 20% Chính phủ vào cuộc hộ trợ ls cho DN cá nhân nhưng rồi sao? DN phá sản ào ạt, cá nhân hộ gia đình mất nhà cửa còn NH đến giờ vẫn chưa xử lý xong một khối Nợ xấu to đùng.

1 Likes

như tôi cũng đã nói, lạm phát sang năm vẫn sẽ cao, nhưng không phải phi mã, vì cơ bản năm 2021, VN vẫn đang kiểm soát tốt, vết xe đổ 2009 là một bài học quá nhớ đời

tôi chỉ nhìn cách khách quan nhất, dù cùng 1 câu chuyện mỗi thời mỗi khác

Banks chiếm 1/2 là có lý do đó bạn…nhiều người chưa hiểu lý do nên mới nghĩ thế. Mình bán hết các CP rồi không theo phe nào chỉ giải thích chút cho bạn hình dung ra: Banks là tổ chức được coi là minh bạch nhất trong số các cty được niêm yết, ngoài chịu sự kiểm tra của kiểm toán khi làm báo cáo gửi UB chứng khoán NN. Nó còn chịu sự giám sát gắt gao của ngân hàng nhà nước, cũng như Ban giám stá của chính ngân hàng đấy nên khi giao dịch AE thấy họ làm rất kỹ, rất ít xảy ra lỗi. Giờ theo chuẩn Báel 2 và sắp tới basel 3 thì còn gắt nữa. Nêu các Banks phải lên sàn hết hiện nay còn duy nhất 1 ngân hàng chưa cổ phần hóa. Các ngành khác không ai bắt phải lên sàn, muốn lên cũng được, ko cũng ko sao, chẳng ai rằng buộc gì…các ngành khác thì không có sự quản lý và giám sát nào, muốn làm gì cũng được, báo cáo thế nào cũng chẳng ai phạt, mỗi khi thuê kiểm toán nộp báo cáo cuối năm thì khó khăn hơn tý, ko thì cũng chẳng sao chuyển sang sàn khác dễ hơn…Thế nên bọn TÂY nó mới thích Banks là thế, MINH BẠCH là số 1…AE khi theo dõi vài clip thấy ngay báo cáo thì tốt lãi nhứng có những doanh nghiệp thực chất lỗ. Số Banks niêm yết nhiều nên nó chiếm tỷ trọng nhiều, còn THỰC CHẤT TẤT CẢ TÀI SẢN CỦA BANKS CHIẾM 1X % nền Kinh tế thôi, không nhiều đâu bạn. MUA CO BANKS bạn sẽ ko bị kiểu tối đang là tỷ phú sáng sau thành trắng tay…

1 Likes

bảng điện là câu trả lời, cần gì gắt vậy các bác khi chủ thớt chỉ lập luận