TPHCM hiện có cả trăm khu đất được Sở TN-MT nhiều lần mời thầu tư vấn thẩm định giá nhưng vẫn chưa có đơn vị tham gia. Việc khó mời đơn vị tư vấn, thẩm định giá đất khiến hàng loạt dự án bất động sản bị ách tắc trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, gây thất thu ngân sách và kéo theo nhiều hệ lụy.
Mời tới lần thứ 30
Ngày 7/5 Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM (TN-MT) có thông báo công khai, mời chào cạnh tranh đơn vị tư vấn thẩm định giá cho nhiều địa chỉ nhà, đất và tất cả đều trong tình trạng đã mời hàng chục lần nhưng chưa có đơn vị tham gia. Sở có thư mời lần thứ 27, mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá khu đất có diện tích 59.530m2 tại số 2 đường Phan Văn Hớn (ấp Tiền Lân, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn). Khu đất này được quy hoạch đầu tư xây dựng nhà ở, do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng An Thịnh làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 231 căn nhà liên kế vườn và 52 căn nhà vườn liên lập… Tuy nhiên từ năm 2010, khi dự án được phê duyệt đến nay vẫn chưa xác định được giá đất cụ thể để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Hơn 4 năm qua, dự án ZeitGeist City Nhà Bè vẫn chưa xong phần xác định lại nghĩa vụ tài chính.
Tương tự, Sở TN-MT có thư mời lần thứ 30, mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá khu đất ở xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thành Chính. Khu đất này có diện tích hơn 4.400m2 được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ. Dự án này được phê duyệt từ năm 2011 nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất để Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thành Chính thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Từ năm 2015 tới tháng 9/2023, từ khi nhận công tác tham mưu xác định giá đất từ Sở Tài chính chuyển qua, Sở TN-MT đã tham mưu trình và được UBND TPHCM ban hành quyết định xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư hơn 500 dự án. Qua công tác xác định giá đất, TPHCM đã cấp 109.826 sổ đỏ và sổ hồng, giúp thu từ tiền sử dụng đất đạt khoảng 86.700 tỷ đồng, trung bình hơn 10.000 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra có liên quan công tác xác định giá đất với nhiều góc nhìn, quan điểm khác nhau đã làm cho nhiều cán bộ lo ngại. Từ đó, xuất hiện hiện tượng cán bộ tham mưu xác định giá đất không dám đề xuất, né tránh và đùn đẩy trách nhiệm hoặc tham mưu cầm chừng, vừa làm vừa nghe ngóng...
Khu đất 7.458m2 tại đường Phan Văn Trị (quận Gò Vấp) do Công ty CP Xe khách Sài Gòn thuê của UBND TPHCM cũng được Sở TN-MT mời thầu đến 29 lần, để chọn cạnh tranh đơn vị thẩm định giá đất nhưng vẫn chưa xong. Giá dự thầu của đơn vị tư vấn thẩm định giá được Sở TN-MT đưa ra trong khoảng từ 9,3 triệu đồng (mức sàn) đến 18,7 triệu đồng (mức trần) cho một bộ hồ sơ.
Sở TN-MT đang đăng tải trên website của Sở thông báo lần thứ 12 về việc chọn cạnh tranh đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất của chung cư The Harmona (phường 14, quận Tân Bình). Từ năm 2013, chung cư The Harmona bàn giao nhà cho cư dân và năm 2016 thì các hộ dân mua nhà bắt đầu được cấp sổ hồng. Chung cư The Harmona có 582 căn hộ nhưng Văn phòng Đăng ký đất đai chỉ cấp sổ cho hơn 300 căn thì ngưng. Lý do bởi dự án chung cư The Harmona bị vướng mắc về nghĩa vụ tài chính đất đai bổ sung khi được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và được chuyển 20% quỹ căn hộ phục vụ tái định cư thành căn hộ thương mại. Tình cảnh không mời thầu được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất các dự án diễn ra tương tự đối với chung cư Premium Central (quận 8), chung cư Moon Light Boulevard (quận Bình Tân), chung cư Richmond City (quận Bình Thạnh), chung cư Sài Gòn Mia (huyện Bình Chánh)…
Nhiều khu đất của các doanh nghiệp đã hơn chục năm qua vẫn chưa xác định được giá đất để nộp tiền dù mời gọi hàng chục lần.
Ách tắc
Hơn 4 năm qua, TPHCM vẫn chưa xác định lại giá đất tại ZeitGeist City Nhà Bè (huyện Nhà Bè). Dự án này rộng 350 ha do Công ty TNHH MTV Phát triển GS Nhà Bè, thuộc Tập đoàn GS E&C của Hàn Quốc, làm chủ đầu tư. Dự án ZeitGeist City Nhà Bè được khởi công từ cuối năm 2019, đến nay nhiều sản phẩm nhà ở tại một số phân khu của dự án đã được bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư vẫn chưa được xác định.
Trước đó, tháng 12/2014, UBND TPHCM ban hành quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất dự án ZeitGeist City Nhà Bè là 3.214 tỷ đồng. Đến tháng 4/2017, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị UBND TPHCM xác định lại giá đất của dự án này. Vào tháng 3/2020, UBND TPHCM chỉ đạo Sở TN-MT chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tham mưu để quyết định giá đất của dự án. Tuy nhiên, hơn 4 năm qua với gần chục lần mời gọi nhưng chưa có đơn vị nào tham gia xác định giá đất tại dự án này.
Theo thống kê của Sở TN-MT, hiện TPHCM có gần 200 hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể, gồm cả những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do được cơ quan nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính. Điều đó đã khiến hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn đang trong tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý. Chưa kể, có gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư ở TPHCM chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Chung cư The Harmona còn gần 300 căn hộ chưa được cấp sổ hồng vì không mời được đơn vị xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Hậu quả nặng nề
Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính chịu trách nhiệm. Từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được giao về Sở TN-MT. Từ thời điểm đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian.
Theo báo cáo của Sở TN-MT, có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động ở TPHCM có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện công việc này.
Sở TN-MT cho biết, công tác xác định giá đất bị nghẽn để lại hậu quả rất nặng nề. Nhiều dự án chưa thể triển khai hoặc đã triển khai nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý khiến kết cấu hạ tầng phát triển chưa đồng bộ, nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu người dân, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước. Quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.
Các doanh nghiệp bất động sản do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư dẫn đến khả năng mất cân đối về tài chính. Tình hình đó dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư nước ngoài thông qua nhiều hình thức khác nhau thâu tóm các dự án bất động sản, nhất là dự án ở những vị trí đắc địa hoặc những vị trí nhạy cảm. Còn người dân đã mua nền đất hoặc căn hộ tại dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì bức xúc. Đáng lo ngại hơn, sự mất niềm tin từ các nhà đầu tư, người dân làm giảm việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai trong đầu tư phát triển.
Theo Duy Quang
Tiền phong