Tổng Công ty IDICO (IDC) MUA: Triển vọng cho thuê đất KCN khả quan; quỹ đất lớn tạo động lực
• Giữ nguyên khuyến nghị MUA đối với Tổng Công ty IDICO (IDC) và điều chỉnh tăng 16% giá mục tiêu lên mức 56.100 đồng/cổ phiếu, chủ yếu nhờ việc (1) Nâng dự báo doanh số cho thuê đất KCN giai đoạn 2025–2028 nhờ diễn biến tích cực của chính sách thuế quan của Mỹ và kết quả doanh số cho thuê đất KCN đạt mức cao hơn dự kiến trong giai đoạn nửa đầu năm 2025 (6T 2025), cùng với (2) đưa KCN Phú Long (Ninh Bình) và Cảng quốc tế Mỹ Xuân A vào mô hình định giá
• Điều chỉnh tăng 3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 nhờ mức tăng dự kiến của đóng góp từ mảng nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW), đồng thời nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2026/2027 lên thêm lần lượt 13%/17%, chủ yếu nhờ mức điều chỉnh tăng đối với dự báo doanh số cho thuê và bàn giao đất KCN trong cùng kỳ.
• Đối với năm 2025, dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ giảm 21% YoY xuống mức 1,6 nghìn tỷ đồng, do mức giảm YoY của lượng backlog sẵn sàng bàn giao và đóng góp từ mảng BĐS nhà ở.
• Đối với năm 2026, kỳ vọng LNST sau lợi ích CĐTS sẽ phục hồi 24% so với năm 2025, nhờ (1) mức tăng YoY của lượng backlog cuối năm 2025, nhờ doanh số cho thuê đất khả quan trong năm và (2) hoạt động mở bán dự kiến của dự án KDC Hựu Thạnh và dự án nhà ở cho công nhận tại Nhơn Trạch.
• Kỳ vọng IDC sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu thuê đất mạnh mẽ, nhờ nền tảng vững chắc của công ty, bao gồm: quỹ đất lớn đã giải phóng mặt bằng, tọa lạc tại các vị trí chiến lược; cùng với cơ sở khách thuê đa dạng (bao gồm Hyosung, Pepsico và Heineken). IDC hiện đang giao dịch với mức P/B điều chỉnh các năm 2025/2026 là 1,7x/1,5x, thấp hơn mức trung vị 2 năm của công ty là 2,1x.
• Rủi ro: Doanh số cho thuê đất KCN thấp hơn dự kiến; diễn biến bất lợi của chính sách thuế quan Mỹ đối với Việt Nam.
Doanh thu cho thuê đất KCN dự kiến phục hồi từ nửa cuối năm 2025 : Trong 6T 2025, IDC ghi nhận doanh số cho thuê KCN đạt 47,8 ha và cho thuê toàn bộ ~10 ha nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW - so với ~2,4 ha vào cuối năm 2024), vượt kỳ vọng trước đây. Dự báo doanh số bán đất KCN của IDC sẽ tăng 10% YoY lên 110 ha trong năm 2025 (+38% so với dự báo trước đây), trước khi tăng lên 128 ha trong năm 2026 và 146 ha trong năm 2027, nhờ được hỗ trợ bởi quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, kết hợp với năng lực triển khai bán hàng mạnh và cơ cấu khách thuê đa dạng
Quỹ đất lớn dự kiến sẽ hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn : Tính đến cuối quý 2/2025, IDC sở hữu còn lại ~1.350 ha đất KCN có thể cho thuê, trong đó ~500 ha đã được giải phóng mặt bằng, chủ yếu tại các tỉnh cấp 1 có kết nối giao thông tốt, qua đó mang lại cho công ty sự linh hoạt để đáp ứng đà phục hồi của nhu cầu thuê đất trong tương lai. Trong số này, KCN Vinh Quang giai đoạn 1 (tổng diện tích 226 ha; Hải Phòng; ~70% đã giải phóng) và KCN Tân Phước 1 (tổng diện tích 415 ha; Đồng Tháp) đang trong quá trình giải phóng mặt bằng và dự kiến sẽ khởi công vào quý 4/2025, với hoạt động cho thuê sẽ được khởi động trong giai đoạn 2026–27. Bổ sung cho danh mục KCN, dự báo IDC sẽ mở bán dự án KDC Hựu Thạnh (47 ha) và dự án nhà ở công nhân cho KCN Nhơn Trạch trong năm 2026, vì cả hai dự án trên đều được lên kế hoạch để khởi công trong quý 4/2025.
Bảng cân đối kế toán và dòng tiền mạnh dự kiến sẽ hỗ trợ duy trì việc chi trả cổ tức bằng tiền mặt : IDC có thể sẽ tiếp duy trì việc chi trả cổ tức tiền mặt ở mức 2.000 đồng/cổ phiếu (lợi suất cổ tức 4,6%), nhờ được hậu thuẫn bởi vị thế tiền mặt ròng/vốn chủ sở hữu vững chắc (19% tính đến cuối quý 2/2025) và dòng tiền khả quan từ mảng cho thuê KCN (trung bình 4,6 nghìn tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2025–27, theo dự báo)