Một số lý do CP đất tăng xx mạnh một phần nội lực doanh nghiệp 1 phần là giới đầu cơ dựa vào những yếu tố:
-
Việc định giá 1 cp bds là hết sức khó khăn và giá nào cũng có rất khó cho những người mới khác với các cp sản xuất chúng ta có thể ước lượng doanh thu và lợi nhuận.
-
Đếm cua quỹ đất: nhiều lúc doanh nghiệp chỉ mới trình 1 tờ A4 xin chủ trương, chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa lên bản đồ QH … nhưng cũng dc đưa vào quỹ đất.
-
Trộn lẫn Đất tăng giá xx lần thì lợi nhuận, giá cp bds sẽ tăng giá xx lần
-
Bds hoạch toán theo tiến độ theo ý chí bld nên việc xác định ln theo từng quý năm là khá khó khăn. Thường doanh nghiệp muốn tận dụng giá cp để cầm cố ngân hàng, pht … sẽ book lợi nhuận lên, đánh cp lên.
-
Đất/ nhà là mục tiêu hướng tới của đại bộ phận dân chúng( dân số tăng mà đất ko tăng) là kênh đầu tư trú ẩn là nơi một số đồng chí x y “ trốn vào”—> giá đất chỉ có tăng và tăng do nhu cầu quá lớn mà cung hạn chế.
Rủi ro:
-
Ndt thường bị đếm cua về quỹ đất: phải hiểu nhiều doanh nghiệp có quỹ đất ngay trung tâm tp lớn nhưng 10 năm sau vẫn chưa triển khai dc, để an toàn tránh đếm cua chúng ta phải xác định dc: quỹ đất ở đây phải là quỹ đất sạch: xong gpmb, đã dc cấp phép xây dựng, lên dc bản đồ chi tiết.
-
M2 đất nhân với giá thị trường hiện tại từ đó định giá ra vốn hoá cp xyz phải là 10 tỷ hay 20 tỷ đô: phải hiểu rằng để có mặt bằng sạch doanh nghiệp phải tốn rất nhiều chi phí: gpmb, thiết kế, chưa kể loby đủ thứ. Diện tích xây dựng và công cộng thường là 50:50; chi phí triển khai dự án: thường đất nền 2tr, chung cư tầm 5tr, biệt thự tầm từ 8-10tr.
-
Dự án triển khai trong tgian xa hay gần: nhiều người thấy quỹ đất doanh nghiệp khủng mua mua đẩy giá cp lên cao vượt qua giá trị nhưng các dự án 10 đến 20 năm sau mới triển khai giá cp đẩy lên trong tgian ngắn mà doanh nghiệp ln ko có trước sau gì giá cp giảm sm đó là kỳ vọng tương lai quá xa.
-
Rủi ro về đòn bẩy tài chính: phân đa doanh nghiệp bds sử dụng đòn bẩy khá lớn: vay bánks, các tổ chức tín dụng, trái phiếu trong nước và quốc tế—> nhiều doanh nghiệp đầu tư dàn trải nhiều dự án nhưng nếu quản trị ko tốt sẽ gây ra thua lỗ áp lực lớn về trã nợ/ lãi.
-
Chất lượng công trình thấp, gây ra khiếu nại khiếu kiện,
-
Rủi ro về chính sách: khoá van dòng tiền vào bds, liên tục thay đổi chính sách về bds
-
Rủi ro về bản thân doanh nghiệp: bán 2 giá, chuyển nhượng dự án ngon cho cty sân sau, lãnh đạo ko minh bạch tư lợi cá nhân.
-
Đánh đồng bds với cp bds:
-
Nhiều nhà đầu tư mới F0 bị dẫn vào ma cung giá bds tăng giá cp tăng ko có kinh nghiệm để tìm hiểu dự án tốt doanh nghiệp tốt.
-
Nhiều doanh nghiệp pht và cổ tức bằng cp quá nhiều làm cp bị pha loãng cổ phiếu: phải hiểu giá sử ban đầu tổng các dự án mang lại lợi nhuận 1k tỷ thì chúng ta đang tính toán là 1 đồng bỏ ra chúng ta sẽ kiếm được 10 đồng lợi nhuận, nhưng sau khi chia thì cũng 10 đồng lợi nhuận đó chúng ta phải bỏ ra 3 5 thậm chí 10 đồng như vậy theo các bạn đắt hay rẻ. Chưa kể nhiều doanh nghiệp sau khi pht lại dùng tiền đó với mục đích khác ko rõ ràng minh bạch mà chủ yếu đánh cp để rút tiền cổ đông.
-
Rủi ro bld: Lãnh đạo hứa lèo, chỉ quan tâm đến giá cp, tuồn dự án ra cty sau, bán 2 giá, ko bao giờ chia cổ tức tiền, phrl có lợi bản thân, pht tìm cách rút ruột tiền, dự án bị khiếu nại nhiều, có lịch sử upbo cổ đông …
Một số NĐT mới nên lưu ý:
- Ban lãnh đạo là một trong những yếu tố rất quan trọng trong việc phân tích về CP
- Đếm cua hợp lý: Quỹ đất( Quỹ đất sạch), lợi nhuận phải bóc tác ra các chi phí
- Xem lại lịch sử các dự án của doanh nghiệp: Tốt hay xấu, có khiếu nại hay ko? Doanh thu/ ln được book đầy đủ và hợp lý hay ko?
- Hạn chế đầu tư các CP nợ nhiều( LS tăng mạnh sẽ bào mòn )
- Tránh những Cty phát hành thêm, PHRL quá nhiều( 1 năm PHT 1 đến 2 lần)
- CP có dự án gần gối đầu, vốn hóa vừa phải từ 1k-5k tỷ là những nhóm CP BDS dễ sinh lời và sinh lời tốt nhất.
- Không phải CP thanh khoản cao hoặc quá cao là tốt mà những khoản lời lớn thường là đầu tư vào các CP có lợi nhuận thực, thanh khoản vừa phải.
- Phải hiểu giá trị của đất đai khác với Cổ phiếu đất( Đất tăng giá do nhu cầu thực của xã hội, còn cổ đất tăng giá nhiều lúc do ý chí của BLĐ, đât thì ko đẻ được nhưng CP đất thì muốn đẻ bao nhiêu cũng có).
- Giá CP tăng mạnh khi dự án bắt đầu đưa vào triển khai và sẽ tạo ra lợi nhuận trong tương lai gần( Chứ không phải kỳ vọng xa quá)
còn tin xấu thị trị trường có độ trễ nhất định rồi mới tác động vào giá. Cứ làm ngược số đông và có kỷ luật sẽ trường tồn, khi tất cả đứng trên cầu đồng thanh tốt là lúc cần rời khỏi cầu, lúc ko còn ai trên cầu là lúc ta lên cầu và hô lớn