Ngành bất động sản khu công nghiệp được dự báo còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai bởi một số yếu tố thúc đẩy như duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam; chuyển dịch cơ cấu sản xuất ra khỏi Trung Quốc; cải thiện hạ tầng giao thông; nhu cầu cao trong khi cung khan hiếm.
Yếu tố nào thúc đẩy bất động sản khu công nghiệp trong tương lai?
Trong 8 tháng đầu năm, báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho biết vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI ở mức 19,12 tỷ USD, gần bằng 98% cùng kỳ năm ngoái. Tuy vốn đăng ký sụt giảm nhưng vốn FDI giải ngân tăng 2% lên 11,58 tỷ USD. Trong đó, công nghiệp chế biến và chế tạo vẫn dẫn đầu với 8,31 tỷ USD, tương đương 71,7% tổng vốn thực hiện. Theo Chứng khoán Agribank (Agriseco), điều này cho thấy nhu cầu xây dựng nhà máy để sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, do đó doanh nghiệp khu công nghiệp còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại tự do, chính sách khuyến khích thu hút nhà đầu tư nước ngoài và các quy định mới về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế… dự kiến thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam và duy trì dòng vốn vào Việt Nam các năm tới.
Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư
Các công ty chứng khoán như SSI Research, Chứng khoán Bản Việt (VCSC), Agriseco… cũng đánh giá triển vọng tích cực đối với mảng khu công nghiệp của Việt Nam về dài hạn nhờ hưởng lợi từ sự chuyển dịch cơ cấu của các hoạt động sản xuất toàn cầu được thúc đẩy bởi căng thẳng thương mại Mỹ – Trung và nhu cầu đa dạng hóa cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc.
Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung đã khiến các doanh nghiệp nước ngoài tìm kiếm các thị trường khác tương đồng và Việt Nam là điểm đến hấp dẫn khi chi phí cho thuê thấp nhất so với các nước trong khu vực châu Á, quỹ đất khu công nghiệp vẫn còn nhiều dư địa, cũng như vị trí địa lý nằm gần Trung Quốc. Một số công ty lớn đã dịch chuyển một phần hoạt động sản xuất kinh doanh đến Việt Nam như Samsung, Foxconn, Oppo, Microsoft, LG, Pegatron…
Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh đầu tư công sẽ cải thiện hạ tầng giao thông, tăng kết nối giữa các vùng trong nước và quốc tế, theo đó hỗ trợ trực tiếp ngành bất động sản khu công nghiệp. Phát triển cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố thu hút thêm vốn đầu tư nước ngoài.
Hiện chi phí hạ tầng tăng cao do hệ thống kết nối hạ tầng còn hạn chế, thiếu tính đồng bộ; chất lượng hạ tầng còn yếu, đặc biệt là giao thông đường bộ, đường sắt. Tuy nhiên, Chứng khoán BIDV (BSC) dự báo những điểm nghẽn trên sẽ dần được giải quyết trong trung hạn dựa trên kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2021-2025.
Cụ thể, chất lượng các dự án đầu tư cải thiện nhờ bố trí vốn bình quân một dự án lên 210,4 tỷ đồng, gấp 2,4 lần giai đoạn trước. Ngoài ra, tổng số dự án thực hiện giảm hơn nửa xuống dưới 5.000 dự án, trong đó thu hồi dứt điểm số vốn ứng trước kế hoạch, hoàn thành các dự án chuyển tiếp và khởi công mới khoảng 2.236 dự án. Kế hoạch tổng vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước cho cả năm nay là 477.300 tỷ đồng. Tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư phấn đấu đạt trên 95% kế hoạch được giao, trong đó giải ngân đạt tối thiểu 60% chỉ tiêu đến hết quý III.
Bộ Giao thông Vận tải cũng yêu cầu các chủ đầu tư đảm bảo giải ngân tối thiểu 90% kế hoạch cho đến cuối năm, cùng với đó tất toán hết các công trình có nguồn vốn kéo dài từ năm 2020. Bộ Xây dựng cũng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công 2021, mục tiêu hoàn thành 100% kế hoạch vốn được giao.
Cuối cùng, nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng là yếu tố giúp giá cho thuê khu công nghiệp duy trì mức cao. Lũy kế 6 tháng đầu năm, Việt Nam có 804 dự án được cấp mới với số vốn đăng ký tăng 13,2% so với cùng kỳ. Các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục mở rộng đầu tư, sản xuất với các dự án mới như nhà máy điện Long An, Nhiệt điện Ô Môn, LG Display… hay sự đổ bộ của các ông lớn như Foxconn, Pegatron vào các khu công nghiệp phía Bắc.
Quý II vừa qua, JLL cũng ghi nhận nhiều giao dịch được hoàn tất tại Bà Rịa-Vũng Tàu bất chấp đại dịch bùng phát, các thỏa thuận thuê đất chủ yếu đến từ các nhà sản xuất công nghiệp nặng cần quỹ đất lớn. Trong đó, đất khu công nghiệp ghi nhận các giao dịch mới trong lúc đại dịch bùng phát thể hiện rằng cả chủ đầu tư và khách thuê đã dần tìm ra các phương án đồng hành cùng đại dịch để tiếp tục hoạt động.
Trong nửa đầu năm, trước những khó khăn về tình hình dịch bệnh, thị trường khu công nghiệp vẫn duy trì được diễn biến tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp lần lượt đạt 75% và 85% tại khu công nghiệp phía Bắc và Nam trong quý II.
Nguồn: JLL
Giá thuê đất khu công nghiệp trong quý II tăng ở cả miền Bắc và miền Nam, mức tăng 6-7% so với cùng kỳ năm trước. Một số địa phương xác lập mức giá thuê trên 100 USD/m2 như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng hay khoảng 150 USD/m2 như TP HCM, Long An. Báo cáo của JLL nhận định giá thuê đất sẽ tiếp tục tăng 8-10% trong quý tiếp theo ở một số khu vực. Việc tăng trưởng dựa trên yếu tố hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, điển hình các dự án cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, bên cạnh tầm nhìn tươi sáng về nền sản xuất tương lai.
Hiện nguồn cung các tỉnh đang dần khan hiếm, tuy nhiên JLL dự báo nguồn cung ở hai miền Nam và Bắc sẽ tăng trưởng trong 3-5 năm tới. Điều này sẽ khiến giá cho thuê ổn định hơn, song một số khu vực sẽ vẫn tăng giá nhờ quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn hơn, theo nhận định của Agriseco.
Bức tranh kinh doanh nhóm bất động sản công nghiệp
Bất chấp tình hình dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết sàn chứng khoán vẫn có lợi nhuận tăng mạnh trong nửa đầu năm nay.
Sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất cả nước, Becamex IDC (HoSE: BCM) báo cáo lãi sau thuế tăng 52% lên gần 988 tỷ đồng, hoàn thành 43% kế hoạch. Riêng phần lãi thuộc cổ đông công ty mẹ là 939 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân lợi nhuận tăng chủ yếu đến từ khoản lãi trong công ty liên doanh, liên kết gấp đôi cùng kỳ, đạt 627 tỷ đồng.
Becamex IDC đang có hơn 1.000 ha khu công nghiệp có thể sẵn sàng cho thuê ở những vị trí chiến lược như Bàu Bàng, Mỹ Phước (Bình Dương). SSI Research ước tính năm nay, tổng công ty sẽ cho thuê 136 ha đất tại khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng và khu công nghiệp Cây Trường, tăng 35% cùng kỳ.
Khác với những doanh nghiệp cho thuê khu công nghiệp truyền thống, Becamex IDC còn cung cấp hệ sinh thái theo mô hình One-Stop Service – khu công nghiệp song hành đô thị, đảm bảo sự kết nối đồng bộ từ công nghiệp đến dịch vụ và thương mại
Đơn vị: tỷ đồng
Dịch bệnh bùng phát tại Bắc Ninh, Bắc Giang khiến các khu công nghiệp của Kinh Bắc (HoSE: KBC) như Quế Võ và Quang Châu phải tạm dừng hoạt động. Tuy nhiên, Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm khẳng định chưa có thiệt hại kinh tế.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt gần 2.752 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ nhờ hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp và đô thị. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ gần 634 tỷ đồng, gấp 12 lần cùng kỳ năm trước. So với kế hoạch năm, công ty hoàn thành 42% doanh thu và 39% lợi nhuận.
Tổng công ty Idico (HNX: IDC) ghi nhận doanh thu đạt hơn 2.309 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên việc thoái vốn đầu tư tại Thủy điện Đắk Mi giúp lãi sau thuế tăng 149% lên 342 tỷ đồng. Với kết quả này, đơn vị thực hiện được 41% kế hoạch doanh thu và gần 45% mục tiêu lợi nhuận cả năm.
Tương tự các doanh nghiệp trên, Long Hậu (HoSE: LHG) cũng kinh doanh khả quan với doanh thu tăng 72% lên 665,8 tỷ đồng, trong đó 82% đến từ cho thu đất khu công nghiệp. Lợi nhuận sau thuế qua đó đạt hơn 251 tỷ, tăng 126% so với cùng kỳ, vượt 55% kế hoạch sau nửa đầu năm.
Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) báo lãi sau thuế 189 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước và vượt qua con số đạt được cả năm 2020. Lợi nhuận phần lớn đến từ cho thuê đất và nhà xưởng. Dự án khu công nghiệp đang đầu tư, cho thuê là khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) với diện tích hơn 1.500 ha. Tuy nhiên, nửa đầu năm nay không phát sinh doanh thu thu phí do dự án BOT đường 768 chưa triển khai đầu tư hệ thống thu phí dịch vụ sử dụng đường bộ.
Doanh thu nửa đầu năm của Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) tăng 38% so cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế tăng 16% lên mức gần 164 tỷ đồng. Với mức lãi này, công ty đã thực hiện được hơn 72% mục tiêu lợi nhuận của cả năm.
Đơn vị: tỷ đồng
Sonadezi Long Thành (HoSE: SZL), đơn vị chuyên thực hiện dự án đầu tư và xây dựng cở sở hạ tầng khu công nghiệp Long Thành (Đồng Nai) đạt doanh thu nửa đầu năm 204 tỷ đồng, tăng 16%. Tuy nhiên, doanh thu tài chính sụt giảm 67% so với cùng kỳ, nên lãi sau thuế giảm 2% về mức 48 tỷ đồng.
Tương tự, doanh thu hoạt động của Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HoSE: D2D) cũng so với cùng kỳ, nhưng nguồn thu tài chính sụt giảm khiến lợi nhuận giảm 28% về gần 109 tỷ đồng.
D2D là doanh nghiệp cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tại khu công nghiệp Nhơn Trạch 2, đầu tư kinh doanh chợ Long Thành tại huyện Long Thành và kinh doanh các dự án bất động sản tại tỉnh Đồng Nai. Từ cuối năm ngoái đến nay, đơn vị thành viên của Tổng công ty Sonadezi đã thuê lại hai lô đất với tổng diện tích gần 32 ha thuộc khu công nghiệp của Sonadezi Châu Đức.
Các chuyên gia đều đánh giá cao tiềm năng, cơ hội phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam 2022. Tuy nhiên đi kèm cơ hội cũng đang có những tồn tại, thách thức cần được quan tâm khắc phục.
Năm 2021, thị trường bất động sản phải hứng chịu nhiều ảnh hưởng từ dịch bệnh nhưng bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khả quan.
Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong quý III vẫn đón nhận những thông tin tích cực, đặc biệt là tại Hải Phòng. Một dự án của LG tăng vốn thêm 1,4 tỷ USD để mở rộng sản xuất tại khu công nghiệp Tràng Duệ.
Thị trường ở các tỉnh lân cận Hà Nội như Thái Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng sôi động với nhiều dự án lớn. Thị trường nhà xưởng sản xuất hoạt động ổn định, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
Tại miền Nam, mặc dù phải hứng chịu những tác động to lớn do đại dịch gây ra, giá đất vẫn tiếp tục tăng và đạt mức giá cho thuê là 114 USD/m2, tăng 0,75% so với quý trước và tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước.
Tình hình bất động sản công nghiệp Việt Nam 6 tháng đầu năm. (Nguồn: Savills).
Nhận định về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2022 tại hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2021, các chuyên gia đều đánh giá cao về tiềm năng, cơ hội phát triển của phân khúc này, tuy nhiên đi kèm cơ hội cũng đang có những tồn tại, thách thức cần quan tâm.
Cần phải có quy hoạch đồng bộ
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, thực tế việc thu hút các nhà phát triển công nghiệp từ các quốc gia khác sang Việt Nam chưa nhiều.
Giai đoạn 2020 – 2021, Việt Nam vẫn thu hút chủ yếu là nguồn vốn FDI đầu tư trực tiếp vào các khu công nghiệp có sẵn. Điều đó có thể là do chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp chưa đồng bộ.
Việc quy hoạch đồng bộ giữa các khu vực phát triển khu công nghiệp, tạo ra sự liên thông, liên kết để giảm chi phí đi lại, giảm giá thành và từ đó tạo lợi thế cạnh tranh với các nhà cung cấp khác trên thế giới.
“Với việc quy hoạch như vậy chúng ta phải làm đồng bộ ngay từ đầu chứ không phải các nhà đầu tư sẽ chuyển ngay tới Việt Nam. Để có thể dịch chuyển một nhà máy công nghiệp hàng trăm nghìn công nhân với rất nhiều yếu tố thì cần phải có sự chuẩn bị đầy đủ về mặt hạ tầng.
Trong giai đoạn từ 2022 trở đi, bất động sản công nghiệp vẫn là loại hình cực kỳ phát triển với hiệu suất thuê, giá cho thuê, độ phủ đều rất tốt. Tuy nhiên chúng ta cần tìm cách để thu hút thêm các nhà phát triển công nghiệp đến Việt Nam. Họ không chỉ đến một mình mà sẽ kéo theo cả một chuỗi các doanh nghiệp phụ trợ. Khi đó chúng ta sẽ có nguồn thu rất lớn từ các bất động sản công nghiệp và bất động sản xung quanh các khu công nghiệp”, ông Quốc Anh khẳng định.
Cần nâng tiêu chuẩn hạ tầng
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường ĐH Kinh tế TP HCM cho rằng, cần phải có sự định hình, chọn lọc lại các ngành công nghiệp trong khu công nghiệp. Các nhà phát triển cần phải định nghĩa lại khách hàng và thiết kế lại sản phẩm theo đúng nhu cầu, mong muốn của khách hàng:
“Không phải quy hoạch bất động sản công nghiệp là ai cũng cho thuê như nhau. Phải như vậy chúng ta mới đón được các cơ hội đầu tư tiếp theo”.
Bên cạnh đó, ông Nghĩa nhấn mạnh, Việt Nam nên nâng tiêu chuẩn hạ tầng khu công nghiệp, bất động sản khu công nghiệp gắn liền với tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt nên tập trung vào các ngành công nghiệp công nghệ cao, hạn chế các ngành gây thiệt hại hay “thu hút rác”.
Tiếp theo, tư duy phát triển bất động sản công nghiệp phải đi kèm với đô thị hóa và phát triển bất động sản dân sinh. Thay vì tư duy tách rời như hiện nay, cần tư duy theo gói sản phẩm thì mới có thể phát triển bất động sản khu công nghiệp.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết, bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn còn dư địa để lấp đầy. Do đó, đầu tiên cần lưu tâm tới việc hoàn thiện, nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ đi kèm tại các khu công nghiệp hiện hữu. Thứ hai là cần tiếp tục xây dựng và phát triển các khu công nghiệp mới vì một số các khu công nghiệp, địa phương vẫn đã và đang thu hút lượng đầu tư khá lớn cả trong nước và nước ngoài.
“Hiện Chính phủ đang tập trung phát triển cơ sở hạ tầng, khi đó, các khu công nghiệp, khu kinh tế gắn với cơ sở hạ tầng thuận lợi sẽ tạo ra một hệ sinh thái rất tiềm năng, có thể là phát triển tốt hơn”, chuyên gia cho biết.