bác ơi, cho em hỏi pp định giá RNAV mình sử dụng ntn v bác. Em đọc trên mạng mà thật sự kh hiểu 
Mong bác có thể giúp đỡ em, em cảm ơn rất nhiều
Tìm kiếm
TRANG CHỦMỚI NHẤTNGÀNH HÀNGThuật ngữ VietnamBiz
CHỨNG KHOÁN
Kiến thức đầu tư: Phương pháp định giá cổ phiếu phát triển bất động sản
10:36 | 19/07/2020Chia sẻ
Phương pháp định giá cổ phiếu doanh nghiệp phát triển bất động sản. Ảnh Internet
Doanh nghiệp phát triển BĐS có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định do đó nếu sử dụng phương pháp P/E sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp.
RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng) thường được áp dụng để định giá
Để có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và hiệu quả đối với bất cứ ngành nghề kinh doanh nào, nhà đầu tư cần thiết hiểu rõ bản chất và đặc thù vận hành kinh doanh của doanh nghiệp như thế nào.
Đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS có những đặc thù riêng rất riêng:
Thứ nhất, doanh nghiệp thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng;
Thứ hai, khi thị trường BĐS phát triển nóng bán được rất nhiều thì có lợi nhuận đột biến, trong khi thị trường BĐS đóng băng thì hầu như không có doanh thu và lợi nhuận;
Thứ ba, tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với loại hình này là quĩ đất sạch và các sự án.
admicro.vnXem thêm
Vì những lí do trên, doanh nghiệp phát triển BĐS có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định do đó nếu sử dụng phương pháp P/E sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp.
Đơn cử, năm 2017 cổ phiếu VMC có lợi nhuận tăng đột biến 8 lần từ 28,5 tỉ đồng lên 231 tỉ đồng tương ứng EPS tăng từ 1.900 đồng lên 15.333 đồng. Nếu áp dụng P/E, thì dù chỉ trả P/E = 4 lần giá cũng lên 61.333 đồng/cp trong khi cổ phiếu chỉ giao dịch với giá 15.000 đồng/cp. Đến 2020 sau hơn 2 năm giá cổ phiếu VMC còn 10.000 đồng/cp do lợi nhuận dự báo trở về mức bình thường với EPS chưa đến 1.000 đồng.
Tương tự khi áp dụng phương pháp P/B với nhóm này cũng không phù hợp vì với mỗi doanh nghiệp lại mua các quĩ đất sạch ở các thời điểm khác nhau trong quá khứ, giá thành rất khác nhau, trong khi giá trị sổ sách chỉ phản ánh giá hình thành lên tài sản trừ đi nợ, nó không phản ánh đúng giá trị thực của các tài sản của công ty BĐS tại thời điểm định giá.
Ngay cả khi sử dụng phương pháp FCFF (định giá theo dòng tiền tự do) hoặc FCFE (định giá theo chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu) cũng không phù hợp với các doanh nghiệp có dòng tiền thất thường như phát triển BĐS.
Phương pháp được xem phù hợp nhất, áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng).
Định giá theo RNAV là đánh giá lại các khoản mục tài sản mà công ty đang nắm giữ, trong đó quan trọng nhất là khoản mục hàng tồn kho đối với doanh nghiệp phát triển BĐS. Giá trị doanh nghiệp chính bằng tổng giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng giá trị các khoản nợ của công ty. Giá trị mỗi cổ phiếu sẽ bằng giá trị doanh nghiệp chia cho số lượng cổ phiếu lưu hành.
Các bước để tiến hành định giá theo RNAV
Bước 1: Liệt kê các tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp phát triển BĐS như khu đất, dự án của doanh nghiệp.
Bước 2: Xác định giá thị trường của tài sản bằng cách tham khảo, so sánh các khu đất, các dự án tương đương.
Bước 3: Tính tổng tất cả các tài sản của doanh nghiệp theo giá thị trường sau đó trừ đi toàn bộ nợ của doanh nghiệp hay nó bằng với vốn chủ sở hữu + phần chênh do đánh giá lại tài sản.
Bước 4: So sánh vốn hóa của doanh nghiệp với giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp (tương đương với so sánh thị giá cổ phiếu với RNAV của mỗi cổ phiếu).
Bước 5: Đánh giá, tùy mức thanh khoản, khả năng sớm chuyển đổi tài sản thành tiền của tài sản cũng như sự chắc chắn của tài sản để có mức chiết khấu hợp lý. Thông thường RNAV gấp 2 lần giá trị thị trường thì cổ phiếu đó hấp dẫn.
St.
Về lý thuyết là như vậy, tuy nhiên định giá thực tế mình phải nghiên cứu kỹ từng dự án, từng quỹ đất và định giá muốn chính xác tương đối thì rất kỳ công, tốn sức. Nên mình cũng chỉ tham khảo định giá rnav của các tổ chức hoặc cty ck ở mốc thời điểm trước ( xác định ) hoặc thời điểm doanh nghiệp bds bỏ số tiền chính xác để thu mua dự án, sau đó ước chừng nhân với tỷ lệ % tăng giá đất tại khu vực đó hiện tại để ra RNAV ước tính.
3 Likes
Hay quá, em thực sự cảm ơn chia sẻ của bác. Hiện nay có nhiều báo cáo của các cty CK, thì đối với bản thân bác, bác tin dùng (hoặc yêu thích) báo cáo của cty CK nào ạ
1 Likes
Mình tham khảo cũng nhiều cty, để có nhiều góc nhìn bạn ạ. Thấy HSC và VCSC, VCBS, BVSC khá ổn. Nhưng thường cái tinh túy nhất của cp thì họ không đưa dc ra (hoặc k muốn đưa ra). Nên chỉ tham khảo ở mức độ cơ bản nhất.
1 Likes
Ở các BCTNien của cty, họ có đưa thông tin về tiến độ dự án + tổng vốn đầu tư. Thì mình có thể coi tổng vốn đầu tư là giá vốn đc kh bác?
R em lấy giá bán m2 đất ở thời điểm hiện tại, trừ đi tổng vốn để tính RNAV. Cách e làm như thế thì có đúng kh ạ?
Không đúng đâu. Ví dụ dự án A tổmg vốn đầu tư 1000 tỷ có nghĩa là tổng chi phí để có dc mảnh đất + nộp tiền sử dụng đất + chi phí xây dựng tổng thể + tất cả thể loại dự toán chi phí khác để ra dc thành phẩm để có thể bán đến người tiêu dùng của toàn bộ dự án đó. Tức là tổng dự toán chi phí từ a -z của cả dự án đó. Chứ k phải cái nó đã chi tiền vào ( có thể đang nhỏ hơn rất nhiều).
1 Likes
(1) Vậy chi phí thực tế có thể bé hơn hoặc lớn hơn tổng vốn đầu tư đúng kh bác?
Trong trường hợp em cho chi phí thực tế = tổng vốn đầu tư
(2) Mà em tính RNAV vẫn ra kết quả cao hơn so với giá cp hiện tại, thì cp này vẫn tốt đúng kh ạ?
(3) Và nếu giá cp hiện tại là 12k , RNAV em tính = 40k. Thì 40k có thể đc xem là giá mục tiêu đúng kh bác?
Rất cảm ơn những chia sẻ của bác, em đã học thêm đc nhiều điều 
Mong bác hỗ trợ giúp em nốt 3 câu này 
Tức là chi phí doanh nghiệp trong thời điểm mình tính nó mới bỏ 1 phần nhỏ đầu tư vào dự án đó bác. Ví dụ 1 dự án 300 ha tổng vốn đầu tư dự kiến 10.000 tỷ nhưng doanh nghiệp mới đầu tư vào đó 1500 tỷ. Thì k thể đếm cua trong lỗ là đất nó giá trị 300 ha nhân với giá xxx 1 mét vuông dc.
1 Likes
Ldg đc ko bác chủ.
1 tháng vừa rồi cổ đất yếu. Tiền vào vn30, penny, ck. Nhưng tôi vẫn chỉ tin tưởng cổ đất. Đầu tư đất thì ko tính bằng quý, mà tính bằng vài quý, hang nam. Trên F này tôi thấy có vài member giữ cổ đất vài năm ở 1 DN mà họ tin tưởng, rất đáng follow.
5 Likes
em cũng học theo anh 88 để vài quý !!! ,
Cổ đất thì vào VHM, VIC đoạn này thấy toàn kéo trụ