Những penny sở hữu quỹ đất "vàng" bạt ngàn phía sau

[stockpro]

Không có cái gì thực tế hơn giá trị Tài sản của ITC, còn lại những lời bình phẩm chỉ là những điều chém gió trên 1 thế giới ảo. Toàn quỹ đất đã đóng xong tiền sử dụng đất từ 7-10 năm trước.

I. LẦN DẤU VẾT TỪ DANH MỤC DỰ ÁN – HÀNG TỒN KHO (BCTC Quý 1-2025):

II. TOP 04 DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM ĐÃ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA ITC:

1. Dự án Tera Royal, khách sạn La Vela (Quận 3 HCMC) – đang vận hành kinh doanh. Định giá 5 nghìn tỷ.
2. Dự án Sabinco (Thủ Dầu 1, Bình Dương) – đã đóng tiền sử dụng đất – sắp triển khai.

Trang 5 Biên bản họp đại hội Cổ đông 2024:

3. Dự án phức hợp chung cư-văn phòng- thương mại Terra Flora (Nhơn Trạch) – đã đóng tiền sử dụng đất – đang thi công:

Quy hoạch:

Biên bản họp năm 2024:

Biên bản họp 2025:

4. Dự án khu dân cư Star Village Long Thới (Nhà Bè, TP HCMC) – đã đóng tiền sử dụng đất (theo chia sẻ tại đại hội 2025) – sắp triển khai – vẫn còn 10.4ha giai đoạn 2 và 2.4ha giai đoạn 1.

Biên bản họp 2025:

III. LOẠT CÁC DỰ ÁN KHÁC GỒM NHỮNG DỰ ÁN NÀO? VỚI HIỆN TRẠNG NHIỀU DỰ ÁN LÀ ĐANG KINH DOANH DANG DỞ CHỨNG MINH RẰNG CÁC DỰ ÁN ĐÓ CŨNG ĐÃ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

5. Dự án Long Phước Quận 9 (HCMC)

BCTC ghi tồn kho khoảng 50 tỷ.

CÓ PHẢI ITC HỢP TÁC VỚI KHANG ĐIỀN TRONG DỰ ÁN NÀY KHÔNG? Dự án này ít thông tin nhỉ, nhưng thấy quy mô nó khủng?

6. Dự án Bình Trưng Đông (Quận 2 HCMC):

Dự án Bình Trưng Đông của Intresco là dự án Cao ốc Thịnh Vượng, nằm tại số 531 Nguyễn Duy Trinh, Phường Bình Trưng Đông, Quận 2, TP.HCM. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà (INTRESCO). Dự án có quy mô 3.500m2, bao gồm 182 căn hộ với diện tích từ 56,7m2 đến 174,77m2, được thiết kế hiện đại với mật độ xây dựng 28%.

 Dự án này là 1 toà chung cư, đã xây xong và đã bàn giao. Câu hỏi: Trên bctc còn ghi tồn kho khoảng 13 tỷ, có lẽ là phần khối đế và tầng thương mại vẫn thuộc sở hữu của ITC như có đề cập trong tài liệu một số báo cáo?

7. Dự án 6A (Bình Chánh HCMC) – dự án khó nhằn nhất của ITC như mình từng post mấy ngày trước bên trên. Điểm tích cực là dự án cũng đã đóng tiền sử dụng đất 1 phần rồi, phù hợp hoàn toàn với thông tin mình đề cập tại các post cũ trên. Trang 4-5 Biên bản họp đại hội Cổ đông 2024:

Quy hoạch:

Hiện trạng:

Chờ tháo gỡ từ phía Chính phủ – để ngỏ khả năng thu hồi dự án. Nếu Chính phủ thu hồi, thì công ty được bồi thường lại số tiền đã đầu tư vào. Nếu Chính phủ cho tiếp tục triển khai, thì cũng là phương án có lợi cho tất cả các bên liên quan (Nhà nước, chủ đầu tư ITC, và cả khách mua). Phương án nào cũng được cho ITC. Với xu hướng Chính phủ đang vận hành thì cửa cao là Chính phủ tháo gỡ dự án để chủ đầu tư làm tiếp – vướng mắc hóc búa như loạt dự án của Novaland mà còn được Chính phủ tháo gỡ, thì dự án 6A này không quá khó như của Novaland.

8. Dự án khu 6B – lô số 5,6,7,8 (Bình Chánh TP HCMC)?

Trong 1 tài liệu cũ ghi dự án này có vị trí là Lố số 7.

BCTC 2022 ghi tồn kho:

Ngoài thông tin hàng tồn kho trên bctc quý 1-2025 (23 tỷ), thì Báo cáo thường niên 2024 thì vẫn ghi đang tiếp tục thi công dự án khu dân cư 6B:

 Câu hỏi: Dự án này đã triển khai từ lâu, đang kinh doanh hàng còn lại, vậy ITC còn bao nhiêu đất ở dự án này?

9. Dự án Khu dân cư Làng Việt Kiều 13E Phong Phú (Bình Chánh, HCMC, nằm ở góc giao lộ giữa Đại lộ Nguyễn Văn Linh và đường Vành Đai Trong) còn bao nhiêu diện tích?

https://guland.vn/du-an/khu-dan-cu-intresco-13e

 Trên báo cáo tài chính Q1-2025 không ghi tồn kho cụ thể. Nhưng Báo cáo thường niên 2024 và Báo cáo hoạt động kinh doanh ngày 1/4/2025 thì vẫn ghi đang tiếp tục thi công dự án 13E Phong Phú:

Trong tài liệu cổ đông, báo cáo kinh doanh đầu năm 2025 của Công ty cổ phần phát triển nhà Bắc Trung Nam (là 1 công ty mà ITC có sở hữu 11%, như sẽ nói phía dưới), thì dự án 13E Phong Phú hiện vẫn còn đất kinh doanh và đang tiếp tục triển khai:

Bao-cao-ket-qua-2024-Ke-hoach-2025.pdf

10. INTRESCO CÒN NHỮNG DỰ ÁN NÀO NỮA? MÌNH THẤY RẤT HÉ LỘ THÔNG TIN VỀ NHIỀU DỰ ÁN KHÁC, NHƯNG CÒN THIẾU THÔNG TIN CHI TIẾT. SẼ TIẾP TỤC ĐÀO CHO AE VÀ AE BỔ SUNG THÊM. Ví dụ, Dự án khu dân cư, thương mại dịch vụ Thiên Phú Intresco HighLand – Đắc Nông (44ha) hiện nay còn gì?
11. HÔM TRƯỚC, BÁC @PHIKHONGLO RÀ SOÁT CÁC LÔ NÀY CỦA ITC TRONG TÀI LIỆU NÀO?

IV. CÁC CÔNG TY LIÊN KẾT CỦA INTRESCO CÓ GÌ?
Theo BCTC 2024, thì ITC đang góp vốn vào 1 số đơn vị khác, như cùng nhóm sở hữu 11% của cty phát triển nhà Bắc Trung Nam (thành lập năm 2005), hay sở hữu 5.6% công ty phát triển Gia Định (thành lập năm 2004). Câu hỏi: ITC có kế hoạch thâu tóm gia tăng sở hữu công ty phát triển Nhà Bắc Trung Nam không, thấy công ty này khá tiềm năng và báo cáo tài liệu công ty rất chuyên nghiệp dù chưa niêm yết?

Đáng chú ý nhất, công ty cổ phần phát triển nhà Bắc Trung Nam đang thực hiện nhiều dự án bđs ngon đất như: Dự án khu dân cư Nhơn Đức (Nhà Bè, TP HCMC) quy mô 28ha, dự án khu dân cư Thạnh Phú (Vĩnh Cửu, Đồng Nai) quy mô 13.2ha, dự án khu dân cư Tân Hà (Lâm Hà, Lâm Đồng) với 85 căn liền kề trên diện tích 1.6ha đã hoàn thành xong cơ sở hạ tầng, đang đưa vào kinh doanh khai thác…
Tài liệu: Bao-cao-ket-qua-2024-Ke-hoach-2025.pdf
https://bactrungnam.com.vn/category/du-an-dau-tu/

Hay công ty CP Đầu tư phát triển Gia định, là công ty mà ITC có sở hữu 5.6% vốn điều lệ. Cũng là doanh nghiệp tốt, với gần 300 tỷ tiền mặt trong tài khoản và hiện nay đang triển khai nhiều dự án BĐS, trích theo BCTC 20204 của công ty này:
Bao cao tai chinh năm 2024.pdf - Google Drive

GDI CORP

GDI CORP

Các công ty liên kết khác như công ty Long Bình, công ty xây dựng Intresco đa phần hoạt động trong lĩnh vực xây lắp, thi công (phục vụ cho chính các dự án của ITC), hay kinh doanh lữ hành du lịch như công ty Thế giới Du lịch không có gì đáng nói. Công ty SP Sài Gòn Măng Đen có dự án Khu du lịch Măng Đen tiềm năng 90ha (Kon Plông, Kon Tum) và mới được gia hạn chủ trương đầu tư năm 2024 (link: Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Khu du lịch Măng Đen, huyện Kon Plông đến năm 2045 - Cổng thông tin điện tử tỉnh Kon Tum ) nhưng ITC có tỷ lệ lợi ích không đáng kể, nên ko đánh giá.

[GDA28]

Ngay khi thủ tướng công bố tổng số tiền đầu tư xã hội năm 2025 các bạn có biết vì sao những cổ phiếu kinh điển với câu nói “R ẻ r.ách 500K” Như CEO DIG NVL TIG…thi nhau kéo ko

[GDA28]

@stockpro

Không có cái gì thực tế hơn giá trị Tài sản của ITC, còn lại những lời bình phẩm chỉ là những điều chém gió trên 1 thế giới ảo. Toàn quỹ đất đã đóng xong tiền sử dụng đất từ 7-10 năm trước.

chuẩn nhất câu này nên ITC đang 14.x CÒN TIG mới 8.x ấy mà

[GDA28]

Giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội liên tục lập đỉnh, chạm mốc 80 triệu đồng/m2: Vì sao giá vẫn chưa chịu hạ?

18-07-2025 - 07:11 AM | Bất động sản

[Chia sẻ0](javascript:

Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm mốc 80 triệu đồng/m2 trong quý II/2025. Theo các chuyên gia, làn sóng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại do sự mất cân đối cung - cầu, chi phí đầu vào leo thang và đặc biệt là cơ chế định giá đất thiếu kiểm soát.

Theo các báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam và One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý 2/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m², áp sát TP.HCM.

Trước làn sóng tăng giá này, nhiều ý kiến cho rằng, nguyên chính nằm ở sự mất cân đối cung - cầu kéo dài và có vai trò “dẫn dắt” của một nhóm chủ đầu tư lớn.

“Một thị trường thiếu hụt nguồn cung, nhu cầu bị dồn nén suốt nhiều năm, đặc biệt khi tới 90% nguồn cung nằm trong tay một số ít doanh nghiệp thì việc giá bị điều tiết và neo ở mức cao là điều khó tránh khỏi. Khách hàng rất khó mua được nhà với giá hợp lý trong bối cảnh này”, lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội nhận định.

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, tại cuộc họp hồi tháng 5, Thường trực Chính phủ cũng đã yêu cầu các bộ ngành liên quan khẩn trương làm rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, đồng thời đề xuất các biện pháp để giảm giá thành, tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Số liệu thống kê của các tổ chức quốc tế, một người có thu nhập trung bình tại Việt Nam cần tới 25 năm 8 tháng làm việc không ngừng mới tích lũy đủ tiền để mua được một căn hộ tiêu chuẩn. Con số này đưa Việt Nam vào nhóm những quốc gia có thời gian tích lũy để sở hữu nhà ở lâu nhất thế giới, phản ánh rõ nét khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng giãn rộng.

Theo các chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp, nhiều chi phí đầu vào tăng mạnh kéo theo giá chung cư tăng, đơn cử như tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn…

Liên quan đến bảng giá đất, Bộ Xây dựng trước đó cho biết khi áp dụng bảng giá sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự.

Ví dụ tại khu nhà ở của chủ đầu tư GP.Invest, nếu giá bán một căn hộ là 36 triệu đồng/m2 và chi phí tiền sử dụng đất khi áp bảng giá đất mới chiếm 60% thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 22 triệu đồng/m2 (36 triệu x 60% = 22 triệu).

Trong khi, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, chi phí tiền sử dụng đất chỉ chiếm 42% giá bán, thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 15 triệu đồng/m2 (36 triệu x 42% = 15 triệu).

Phân tích về câu chuyện các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết để làm một dự án bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Từ cơ cấu đầu vào này, ông Đính tính toán giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest nhận định có 2 nguyên nhân chính khiến giá nhà ở hiện nay bị đẩy lên mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo ông Hiệp, nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ sự mất cân đối giữa cung và cầu. Trong khi dân số đô thị ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng lên từng ngày, thì số lượng dự án mới lại bị ách tắc bởi nhiều vướng mắc, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Tình trạng này kéo dài khiến nguồn cung không thể bắt kịp tốc độ gia tăng của cầu, từ đó tạo ra áp lực lớn lên giá nhà.

Nguyên nhân thứ hai, theo ông Hiệp, đến từ việc chi phí đầu vào tăng mạnh, cụ thể là giá đất và giá xây dựng. Ông cho biết, trong năm 2025, chi phí xây dựng đã tăng vọt do tình trạng khan hiếm vật liệu, đẩy giá lên khoảng 10-15% so với các năm trước. Đây là yếu tố trực tiếp khiến giá thành sản phẩm nhà ở bị đội lên đáng kể.

Ngoài ra, Chủ tịch GPInvest thẳng thắn chỉ ra rằng, việc định giá đất hiện nay tuy được xác định là theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế lại đang có biểu hiện “thả nổi”. Ông dẫn chứng ngay trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau 3-4 tháng, quyết định định giá đất sau đã cao hơn quyết định trước tới 30%. Điều này dẫn đến tình trạng phi lý khi cùng một sản phẩm, người mua ở hai thời điểm khác nhau lại phải trả mức giá chênh lệch lớn.

Cũng theo ông Hiệp, tỷ trọng giá đất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án là rất đáng kể. Với nhà thấp tầng, chi phí đất có thể chiếm đến 30% tổng giá thành; còn với chung cư từ 25-30 tầng, tỷ lệ này dao động khoảng 10-12%. Khi giá đất tăng liên tục, giá nhà bị kéo theo và tạo ra mặt bằng giá “neo cao”.

“Nếu vẫn tiếp tục định giá đất trượt giá theo thị trường như hiện nay, chúng ta sẽ không thể kiểm soát được chi phí đầu vào, không chỉ đối với đất ở mà cả với đất khu công nghiệp. Hệ quả là chi phí sản xuất, chi phí logistics và giá thành sản phẩm trong nước sẽ cao hơn mặt bằng chung của khu vực, làm suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài”, ông Hiệp cảnh báo.

Chủ tịch GPInvest nhìn nhận hiện nay chúng ta đang đứng trước một câu hỏi lớn: nếu tiếp tục để cơ chế định giá đất vận hành hoàn toàn theo thị trường, mà thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước, thì liệu giá đất có bao giờ dừng lại? Thực tế cho thấy, nếu xu hướng này cứ tiếp diễn, giá đất tại Việt Nam hoàn toàn có thể nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Ngay trong một dự án, chỉ cần chênh nhau vài tháng, giá đất từng phần cũng có thể thay đổi rõ rệt, đó là biểu hiện điển hình của tình trạng “thả nổi giá”.

Qua đó, ông Hiệp cho rằng Chính phủ cần sớm nghiên cứu và ban hành một chiến lược quản lý giá đất hợp lý để giữ ổn định cho thị trường bất động sản. Trong đó, phải tính toán lại tỷ trọng giá đất trong cơ cấu giá nhà ở, từ đó xác lập mặt bằng giá phù hợp, thay vì để thị trường tự điều tiết theo kiểu “sau luôn cao hơn trước”.

[GDA28]

Tính mình thích bốc phét các penny khi nó còn rẻ mà thị trường chưa nhận ra giá trị

[Honghot21]

Cao su bà rịa, có hơn 7000ha đất có khả năng chuyển đổi KCN ngay lập tức. Tìm đâu ra?

[GDA28]

CON này đếm cua chuyển đổi lâu lắm rồi và giờ vẫn đếm mãi

[Honghot21]

Cơ hội cho người kiên nhẫn, của đâu sẵn để trước mồm.

[Huyennhim]

Vườn vưa thì bán hết rồi chòn đâu nữa mà khoe, kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ở đó thì lời lãi bao nhiêu. Đại mỗ thì cũng đã bán từ gần chục năm trước. Hay ho chút là dự án ở Nguyễn trãi, tuy nhiên so với itc thì nhằm nhỏ gì. Long Hà tĩnh…i

[GDA28]

@Huyennhim

Vườn vưa thì bán hết rồi chòn đâu nữa mà khoe, kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ở đó thì lời lãi bao nhiêu. Đại mỗ thì cũng đã bán từ gần chục năm trước. Hay ho chút là dự án ở Nguyễn trãi, tuy nhiên so với itc thì nhằm nhỏ gì. Long Hà tĩnh…i

bạn này chắc ko đi đại hội cổ đông vừa rồi, thôi hàng lởm nó mới có giá peny mà

[Huyennhim]

Khổ mấy năm với a nong ngày xưa. Vườn vua 1 rồi vườn vua 2 rồi tig đại mỗ, rồi vân trì, rồi cửa tùng, rồi điện gió…

[GDA28]

Mình cứ hàng nào rẻ với cá nhân thì đánh, cứ ai chê càng nhiều càng tốt
NHƯ nhóm đá xây dựng ra BCTC cái CE ngay

[GOLD_DIGGER]

Har có gì 8 lô đất thủ đức sắp đấu giá thủ thiêm, lấn sân bds kcn. Sở hữu xà bông cô ba 3000 tỷ

• Hệ thống Gleendwood bao gồm: Glendwood city, glendwood residences, glendwood apartment đều ở khu nhà giàu Thảo Điền. Định giá của chuỗi này tầm 1500 tỷ > vốn hóa
• 20 căn biệt thự Midpoint cho thuê dịch vụ ở Thảo Điền giá gốc khoảng 12 tỷ/căn và hiện tại cũng phải 50-80 tỷ/căn. Riêng 20 căn này hiện tại cũng có tổng giá khoảng 1500 tỷ > vốn hóa
  Cùng rất nhiều các bất động sản kim cương khác

1. Har sở hữu hệ thống trường quốc tế Việt My VASS định giá cũng phải gần 1000 tỷ
2. Har sở hữu 48.8% giá trị của lô đất 10k m2 2 mặt tiền Kim Biên quận 5. Chỉ riêng tính tiền đất thì quyền lợi của Har cũng hơn 1000 tỷ

• Har sở hưu 99.8% khu du lịch đảo San hô với đất vàng view biển đẹp lung linh. Em không định giá nổi
• Har sở hữu 21% cổ phần cơ khí ngân hàng có lô đất 2300 m2 cũng vô cùng nhiều tiền

1. Doanh là doanh nghiệp BDS tuy nhiên Har chỉ nợ 0 đồng

HAR có thể chưa tốt ngay tuy nhiên nó thực sự là viên kim cương mà anh em nên để ý.
Tài sản 7000 - 10.000k tỷ trên vốn hóa 400tỷ thì thật là một điều phi lý.
Hãy mua Har khi người khác chưa nhận ra viên ngọc trong đá này. Har sẽ lên 100k big game

[GOLD_DIGGER]

Har có thể x x20 lần tìm hiểu đi các bác thế lực tay to đè gom

[GOLD_DIGGER]

tig với itc vứt các cụ à chỉ có HAR

[GOLD_DIGGER]

game Har cực khủng

[Phu_Van1]

Har tổng tài sản có hơn 1k tỉ mà bố định giá trên cung trăng

[GOLD_DIGGER]

Kém định giá tt nó phải tỷ đô

[Phu_Van1]

Của bố hết

[GDA28]

Mấy a lái vẫn chưa gom xong à, đừng để như ABB nhé