Tổng quan tình hình kinh doanh:
- Q4/2024: Doanh thu thuần đạt 1.844 tỷ, cao gấp 28 lần so với 68 tỷ của Q4/2023. LNST đạt 369 tỷ (+30,7% YoY). Khoảng doanh thu đột biến của PDR chủ yếu đến từ hợp đồng mua bán 92 căn nhà ở kết hợp dịch vụ (ODV) thuộc giai đoạn 1 của dự án Quy Nhơn Iconic của PDR.
- Cả năm 2024: Doanh thu thuần đạt 2.017 tỷ, cao gấp 9 lần so với 2023. LNST đạt 522,7 tỷ (-23,6% YoY).
Luận điểm đầu tư:
1) Chiến lược nước đi rõ ràng sau giai đoạn tái cơ cấu:
- PDR đã mua lại toàn bộ trái phiếu đang lưu hành trước hạn (trị giá 2,5 nghìn tỷ đồng) vào tháng 12/2023 và tận dụng các khoản vay ngân hàng dài hạn để giảm áp lực lên dòng tiền ngắn hạn.
- Ngoài ra, PDR cũng thoái vốn khỏi mảng khu công nghiệp (KCN) và bán lẻ BĐS để tập trung hoàn toàn vào mảng cốt lõi là phát triển BĐS nhà ở. Theo PDR, trong thời gian tới, công ty sẽ ưu tiên các dự án triển khai nhanh chóng và có pháp lý hoàn chỉnh để đẩy nhanh vòng quay vốn.
→ Ban lãnh đạo của PDR đã và đang có sẵn những bước đi chiến lược rõ ràng cho một giai đoạn tăng trưởng mới của doanh nghiệp, tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi là bđs nhà ở.
2) Huy động vốn để đầu tư dự án, đồng thời củng cố tình hình tài chính:
- Phát hành quyền mua 134,3 triệu cổ phiếu: Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã phê duyệt kế hoạch phát hành quyền mua cổ phiếu của PDR vào ngày 23/04/2024. Theo kế hoạch, công ty sẽ phát hành 134,3 triệu cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 5,5:1. Tổng giá trị huy động từ đợt phát hành tính theo giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu là 1,343 nghìn tỷ đồng. Theo ban lãnh đạo, số tiền huy động được sẽ sử dụng để tài trợ cho việc phát triển các dự án trọng điểm, bao gồm khu dân cư Bắc Hà Thanh, tòa khách sạn 5 sao thuộc dự án Cadia Quy Nhơn, Khu phức hợp cao tầng Thuận An và Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội giai đoạn 2 và 9.
- Ngoài ra, PDR còn sử dụng nhiều phương án tăng vốn như chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 15%, hoán đổi nợ vay thành cổ phiếu – 34,1 triệu cổ phiếu, phát hành ESOP.
→ PDR đã và đang có những động thái huy động vốn nhằm tài trợ cho các dự án trọng điểm của doanh nghiệp, đồng thời củng cố thêm tình hình tài chính, hạn chế tỷ lệ Vay/VCSH và rủi ro thanh toán nợ.
3) Tận dụng thế mạnh từ quỹ đất lớn hỗ trợ cho việc kinh doanh dài hạn:
- Quỹ đất 4.200 ha đáp ứng kế hoạch phát triển đến năm 2030: Quỹ đất hiện tại của PDR tập trung vào các tỉnh phát triển nhanh với cơ sở hạ tầng giao thông tiên tiến tại các tỉnh miền Trung và miền Nam như Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương và Phú Quốc.
- Với lợi thế quỹ đất sạch có quy mô lớn được tiếp nhận chủ yếu thông qua đấu giá trực tiếp với UBND tỉnh hoặc hoạt động mua bán & sáp nhập (M&A), các dự án của PDR có thể được triển khai ngay khi nhu cầu thị trường phục hồi mạnh mẽ và PDR sẵn sàng về tài chính.
4) Các dự án chính đóng vai trò lợi nhuận chủ lực của PDR từ 2025:
a) Khu đô thị Bắc Hà Thanh:
-
Tổng quan về dự án: Dự án có tổng diện tích 43,16 ha tại Bình Định đã được cấp giấy phép xây dựng cho cả hai giai đoạn. PDR dự kiến mở bán vào đầu tháng 12/2024 và hoàn thành vào quý IV/2025. Dự án này tập trung vào các sản phẩm thấp tầng, giúp công ty thu hồi vốn nhanh chóng và tạo dòng tiền ổn định cho các dự án tiếp theo.
-
Tiến độ dự án: Đầu tháng 12/2024, PDR đã tổ chức lễ bốc thăm chọn căn đợt 1 cho dự án Quy Nhơn Iconic (Khu Đô thị Bắc Hà Thanh), bao gồm 1.422 sản phẩm đất nền, biệt thự và nhà phố thương mại. Được biết trong sự kiện, toàn bộ giỏ hàng gồm 181 sản phẩm đã được đăng ký hết, và vẫn có nhiều đối tác cũng như khách hàng chiến lược mong muốn được bổ sung thêm lượt đăng ký quyền chọn sản phẩm.
b) Tổ hợp cao ốc Thuận An 1&2:
-
Tổng quan về dự án: Tọa lạc tại Bình Dương, dự án có tổng mức đầu tư khoảng 10.800 tỷ đồng, bao gồm hai tòa nhà chung cư và thương mại cao tầng - Thuận An 1 và Thuận An 2. Dự án nằm gần các KCN lớn của tỉnh Bình Dương, bao gồm VSIP, Đồng An và Việt Hương. Thuận An 1 có diện tích khoảng 1,8 ha và cao tối đa 39 tầng, trong đó có 3-4 tầng hầm, với sức chứa khoảng 3.133 căn hộ; Thuận An 2 có diện tích 2,6ha, chiều cao tối đa 39 tầng cùng 3-4 tầng hầm, cung cấp khoảng 3.500 căn hộ và 17 căn nhà phố.
-
Tiến độ dự án: Phát Đạt cho biết tiến độ xây dựng đang được đẩy mạnh và ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực trong tháng 11 vừa qua. Dự kiến, các dự án này sẽ chính thức mở bán vào quý I/2025 và hoàn thành trong vòng 2 năm. PDR đã lên kế hoạch chiến lược phân phối, tận dụng mạng lưới các công ty bất động sản và môi giới để tối ưu hóa việc bán hàng.
c) Condotel Cadia Quy Nhơn:
-
Tổng quan về dự án: Tọa lạc tại số 1 đường Ngô Mây - trung tâm thành phố Quy Nhơn, Cadia Quy Nhơn sở hữu hướng nhìn ra biển và vịnh. Dự án có quy mô 5.2 ha, gồm một tòa khách sạn 5 sao và một tòa căn hộ du lịch 4 sao. Mỗi tòa nhà cao 40 tầng, cung cấp 820 căn hộ có diện tích từ 35 đến 77 m2.
-
Tiến độ dự án: Tòa nhà condotel được mở bán vào quý 3/2022. Tuy nhiên, do tâm lý thị trường yếu đối với BĐS condotel, việc mở bán dự án Cadia Quy Nhơn không khả quan khi chỉ có 60 căn condotel được bán tính đến cuối năm 2023. Ban lãnh đạo có kế hoạch mở bán lại dự án này trong quý 2/2024 và bắt đầu bàn giao vào quý 3/2026. Dự án hiện đang trong giai đoạn thi công phần hầm sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.
d) Dự án tại Đà Nẵng: PDR dự kiến mở bán một dự án ở khu vực trung tâm TP. Đà Nẵng vào đầu năm 2025, mở rộng sự hiện diện tại thị trường miền Trung.
→ Với các dự án chủ lực được mở bán, và được thúc đẩy bởi thị trường bất động sản nói chung đang trong bối cảnh dần phục hồi, kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp đem về nguồn lợi nhuận dồi dào.
5) Các dự án du lịch sẽ là nguồn lợi nhuận chính trong trung hạn:
- PDR còn có một danh mục lớn với sáu dự án du lịch khác dự kiến được mở bán trong giai đoạn 2025-2027. Các dự án này tập trung vào các thành phố biển đã có sẵn cơ sở hạ tầng giao thông phát triển như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng và Phú Quốc. Ngoại trừ dự án Poulo Condor, các dự án khác đang chờ phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Rủi ro đầu tư PDR:
1) Nợ vay liên tục tăng làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận:
- Nợ vay của PDR liên tục tăng do doanh nghiệp cần thêm vốn để đầu tư cho các dự án trọng điểm, điều này sẽ gây ảnh hưởng đáng kể đến biên lợi nhuận ròng của PDR do chi phí lãi vay tăng cao.
2) Rủi ro pha loãng cổ phiếu:
- Sau những phương án tăng vốn của PDR (xem ở phần 2) Huy động vốn để đầu tư dự án, đồng thời củng cố tình hình tài chính) thì điều này sẽ dẫn đến việc cổ phiếu của PDR bị pha loãng, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo ra lợi nhuận tương ứng với vốn tăng thêm để cổ phiếu giá cổ phiếu có thể tăng trưởng.
3) Sự trì hoãn trong tiến độ phát triển dự án có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình tiền mặt của PDR:
- Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của PDR tại Q4/2024 ở mức âm -1.680 tỷ, gần bằng với mức âm kỷ lục của PDR tại Q3/2022 -1.760 tỷ. Mặc dù tiến độ của các dự án PDR đang có những dấu hiệu tích cực, tuy nhiên bất kỳ sự trì hoãn nào trong các dự án sắp tới của PDR cũng có thể là gánh nặng lớn cho dòng tiền của doanh nghiệp.
Định giá kỳ vọng:
-
Team không dùng định giá P/E do đặc điểm chung của ngành bất động sản chỉ đang ở trong giai đoạn phục hồi, không phản ánh được chính xác thu nhập của các doanh nghiệp bất động sản khi bán được hàng, cho nên định giá bằng P/E số liệu sẽ không chính xác.
-
Định giá P/B của PDR đang ở quanh mức 1.6, so sánh với các doanh nghiệp bất động sản như DIG NLG DXG thì định giá của PDR ở mức trên trung bình - khá, điều này có thể phản ánh kỳ vọng tương đối cao của thị trường về giá trị thực tế của danh mục dự án của PDR so với các chủ đầu tư khác.
Thận trọng: P/B ở quanh mức 1 là mức giá trị sổ sách của PDR, tương đương vùng giá 13±
Trung lập: P/B ở quanh mức 1.8, tương đương vùng giá 24±
Tích cực: P/B ở mức quanh 2.7 là mức P/B trung bình của PDR kể từ 2015 đến hiện tại, tương đương vùng giá 35±
Góc nhìn phân tích kỹ thuật:
- PDR khung ngày đã break khỏi cản chéo, xác nhận tạo đáy vào thoát khỏi xu hướng giảm 1 năm. Hiện tại cổ phiếu đang ở quanh vùng giá có mức khối lượng giao dịch lớn quanh 21±, nếu PDR break được khỏi vùng này kỳ vọng sẽ bước vào một sóng tăng mới.
- Khung tuần PDR đang cho tín hiệu phân kỳ dương 2 đáy RSI & MACD → Tín hiệu đảo chiều xu hướng tăng, chuẩn bị cho một xu hướng tăng trung hạn.
TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM!
Toàn bộ những phân tích, nhận định, dự báo trong bài viết này bao gồm cả các ý kiến đã thể hiện là quan điểm, góc nhìn phân tích riêng của Tác giả, không nhằm mục đích PR, làm lợi hay gây bất lợi cho bất cứ cá nhân/tổ chức nào.
Người đọc, nhà đầu tư sử dụng bài viết này với mục đích tham khảo và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước những hành động, quyết định, kết quả đầu tư của mình.
Tác giả: Nguyễn Thuận Khang
ID tư vấn VPS (BJ2S): Mở tài khoản chứng khoán VPS (Nguyễn Thuận Khang)
