TS Nguyễn Văn Đính: Nghị quyết 68 sẽ ‘khóa van’ đầu cơ đất, mang cơ hội mua nhà thật cho người dân
Hồng Gấm • 13/05/2025 08:00
Nghị quyết 68 được kỳ vọng giải phóng bất động sản khỏi ách tắc thủ tục, khơi thông nguồn cung và ổn định giá.
Hàng loạt dự án mắc kẹt vì thủ tục, giá cả “nhảy múa” theo cơn sốt ảo… đó là bức tranh không mấy sáng sủa của thị trường bất động sản hiện tại. Liệu Nghị quyết 68 có phải là chìa khóa để cởi trói những điểm nghẽn này? Hãy cùng lắng nghe những phân tích đắt giá từ TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - người sẽ chỉ ra những nút thắt cốt lõi và con đường để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống.
PV: Thưa ông, việc giảm thiểu thời gian giải quyết thủ tục thuê đất, cấp chứng nhận sở hữu và hỗ trợ giải phóng mặt bằng được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung bất động sản. Ông dự đoán liệu điều này có tác động đáng kể đến giá cả và tính thanh khoản của thị trường trong ngắn và trung hạn như thế nào?
TS Nguyễn Văn Đính: Như Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhấn mạnh, Nghị quyết 68 lần này đi thẳng vào gốc rễ thể chế. Đây không chỉ là một bước đi cải cách hành chính đơn thuần, mà là một cuộc cách mạng cơ chế. Nếu được triển khai nghiêm túc, có thể giúp rút ngắn hàng chục tháng xử lý thủ tục cho mỗi dự án – một con số vô cùng đáng kể trong ngành địa ốc.
Tác động trong ngắn hạn, theo tôi sẽ là sự giải phóng hàng loạt dự án hiện đang bị ách tắc do rào cản pháp lý. Đơn cử, tại TP.HCM, theo thống kê của HoREA, có tới 156 dự án vướng thủ tục có thể được tái kích hoạt nếu được tháo gỡ, qua đó đưa ra thị trường hàng nghìn sản phẩm trong vòng 12–24 tháng tới.
Nguồn cung tăng mạnh ở các phân khúc trung cấp và bình dân sẽ góp phần kéo mặt bằng giá về gần giá trị thực, nhất là sau giai đoạn giá bị đẩy lên bất hợp lý từ năm 2020 đến 2022 do lệch pha cung cầu. Ở trung hạn, khi hệ thống quản lý đất đai được tinh gọn, minh bạch hơn và chi phí hành chính, chi phí vốn được giảm đáng kể nhờ thủ tục nhanh gọn, các chủ đầu tư sẽ không còn phải cộng dồn các chi phí ẩn vào giá bán, từ đó giúp thị trường tiếp cận người mua thực dễ hơn.
Một khi chi phí cơ hội giảm xuống, giá bán được thiết lập trên cơ sở giá trị thật thay vì chi phí chạy thủ tục hay rủi ro hành chính, thì tính thanh khoản sẽ được khôi phục. Đó là yếu tố quyết định niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà, đặc biệt sau thời kỳ trầm lắng kéo dài.
Một điểm đáng chú ý khác là việc minh bạch hóa và chuẩn hóa thủ tục đất đai cũng góp phần loại bỏ các hành vi đầu cơ, tạo khan hiếm giả, đẩy giá ảo. Những hiện tượng “thổi giá” từng xảy ra ở Thủ Thiêm (TP.HCM), Hòa Lạc (Hà Nội) hay một số khu vực ven Đà Nẵng xuất phát từ sự bất minh trong quy trình quy hoạch và phê duyệt dự án – nơi đầu cơ lợi dụng thông tin mập mờ để thao túng thị trường.
Tóm lại, khi hành lang pháp lý rõ ràng, dữ liệu đất đai minh bạch và cơ chế cấp phép công khai, thì đầu cơ sẽ không còn đất sống. Khi đó, thị trường mới thu hút được dòng vốn dài hạn, hướng đến giá trị thực thay vì chỉ là “lướt sóng”, ăn chênh.
PV: Làm thế nào để doanh nghiệp bất động sản tư nhân có thể tham gia sâu hơn vào các dự án hạ tầng, xã hội theo mô hình PPP được nêu trong Nghị quyết? Theo ông, những rào cản lớn hiện nay là gì?
TS Nguyễn Văn Đính: Nghị quyết 68 đã mở ra cánh cửa rõ ràng hơn cho doanh nghiệp bất động sản tư nhân tham gia vào các dự án hạ tầng, xã hội theo mô hình đối tác công – tư (PPP). Tuy nhiên, để những chủ trương này đi vào thực chất, cần vượt qua một loạt rào cản mang tính hệ thống, từ tư duy, thể chế cho đến năng lực triển khai.
Thách thức đầu tiên không nằm ở năng lực doanh nghiệp, mà nằm ở định kiến cố hữu từ phía cơ quan quản lý. Còn quá nhiều nơi vẫn coi tư nhân là “đối tượng xin – cho”, không phải là đối tác bình đẳng. Nếu cứ giữ quan điểm cầm chừng như vậy, thì dù có chủ trương tốt đến đâu, PPP cũng chỉ dừng ở khẩu hiệu.
Chẳng hạn như việc triển khai PPP trong các dự án nhà ở xã hội và hạ tầng đô thị tại một số địa phương lớn hiện nay như Hà Nội, TP.HCM hiện vẫn còn rất hạn chế. Lý do là thiếu cơ chế lựa chọn nhà đầu tư tư nhân minh bạch, thiếu tiêu chí đánh giá rủi ro rõ ràng và quy trình phê duyệt kéo dài.
Một nút thắt lớn khác là vấn đề vốn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tư nhân, nhất là ở quy mô vừa và nhỏ, khó tiếp cận tín dụng do rủi ro pháp lý cao, thiếu tài sản bảo đảm, và thị trường trái phiếu chưa phục hồi. Rõ ràng, nếu muốn tư nhân chơi cuộc chơi lớn cùng Nhà nước, thì phải cho họ “trang bị đồ nghề” đầy đủ. Cần có gói tín dụng ưu đãi riêng cho các dự án PPP, cơ chế bảo lãnh doanh thu tối thiểu trong một số lĩnh vực thiết yếu như hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục.
Phải thừa nhận nhiều doanh nghiệp tư nhân chưa có nhiều kinh nghiệm triển khai các dự án hạ tầng xã hội quy mô lớn. Do đó, thay vì chờ doanh nghiệp hoàn hảo mới giao việc, Nhà nước nên mở cơ hội thực tiễn bằng cách phân tách dự án, giao từng phần việc phù hợp với năng lực doanh nghiệp, từ đó tạo cơ chế “va chạm – trưởng thành”.
Cuối cùng, muốn PPP phát triển đúng tầm, phải cải thiện triệt để môi trường đầu tư: đơn giản hóa thủ tục, chuẩn hóa quy trình đấu thầu, và đặc biệt là đào tạo lực lượng chuyên gia tài chính – pháp lý chuyên sâu về PPP, để bảo đảm hiệu quả và giảm rủi ro trong thực thi. Một cơ chế dù hoàn hảo đến mấy cũng không thể phát huy nếu người thực hiện yếu kém. Chúng ta cần đầu tư cho nguồn nhân lực PPP như đầu tư cho hạ tầng cứng.
PV: Nghị quyết 68 đặt mục tiêu cắt giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính trong năm 2025. Theo ông, đâu là “nút thắt” lớn nhất trong các thủ tục đất đai, cấp phép xây dựng hiện nay, và cần tháo gỡ như thế nào để đạt được mục tiêu này?
TS Nguyễn Văn Đính: Muốn rút ngắn 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, phải chặt đứt những nút thắt hình thức và lợi ích cài cắm trong quy trình đất đai, xây dựng. Điều tiên quyết là phải gỡ nút thắt trong thủ tục đất đai và cấp phép xây dựng – hai lĩnh vực được xem là rườm rà và dễ phát sinh tiêu cực nhất hiện nay. Chúng ta đang bị kéo lùi bởi hàng loạt quy định mang tính hình thức, trùng lặp và không còn phù hợp. Có những thủ tục yêu cầu doanh nghiệp phải nộp đi nộp lại cùng một loại hồ sơ cho nhiều cơ quan khác nhau, gây lãng phí cả thời gian và nguồn lực. Cần một cuộc rà soát quyết liệt để loại bỏ các bước “thừa giấy vẽ voi” này.
Một trong những nút thắt lớn là khâu đền bù, giải phóng mặt bằng. Thực tế tại TP.HCM, nơi hàng trăm dự án bất động sản bị đình trệ vì vướng khâu bồi thường kéo dài, thiếu cơ chế hỗ trợ đủ mạnh từ địa phương và chưa bảo đảm tính minh bạch trong định giá tài sản. Muốn rút ngắn thời gian, phải tăng quyền và trách nhiệm cho chính quyền cơ sở, minh bạch quy trình đền bù và bảo đảm quyền lợi hợp lý cho người dân để tạo sự đồng thuận. Nếu dân không đồng thuận, mặt bằng không sạch, thì mọi thủ tục đều ách tắc.
Một điểm nghẽn quan trọng khác là việc xác định tiền sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ cấp phép xây dựng. Nhiều địa phương hiện vẫn loay hoay với cách tính thiếu nhất quán, khiến doanh nghiệp “đứng hình” hàng năm trời chỉ vì chờ phương án tài chính được phê duyệt. Phải cải tiến phương pháp định giá đất theo hướng rõ ràng, công khai và loại bỏ dư địa can thiệp chủ quan. Đây là điểm rất dễ phát sinh tiêu cực nếu không kiểm soát tốt.
PV: Chính sách dành tối thiểu 5% diện tích đất khu công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ, vừa và khởi nghiệp sáng tạo đi kèm với ưu đãi giảm 30% tiền thuê. Theo ông, liệu chính sách này có đủ sức hấp dẫn để thúc đẩy sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp cho các đối tượng này, và có thể tạo ra những xu hướng mới nào?
TS Nguyễn Văn Đính: Chính sách trích 5% đất khu công nghiệp và giảm 30% tiền thuê theo tôi là “bước mở khóa” điều kiện cần, nhưng muốn tạo ra phản ứng dây chuyền và dẫn đến sự trỗi dậy thực sự của bất động sản công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và khởi nghiệp, rất cần một kiến trúc chính sách tổng thể – hỗ trợ từ cả ngân sách, pháp lý đến quy hoạch vùng.
Đầu tiên, cần nhìn thẳng vào tính khả thi, đặc biệt là với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp – những người chịu trách nhiệm trực tiếp phân bổ quỹ đất và áp dụng chính sách ưu đãi. Việc trích đất và giảm giá thuê đồng nghĩa với việc doanh thu trên mỗi héc-ta bị giảm. Nếu không có cơ chế bù đắp hợp lý, chủ đầu tư sẽ bị mất động lực, kéo theo tình trạng làm đối phó hoặc trì hoãn triển khai.
Giải pháp đề xuất là Nhà nước nên thiết kế gói hỗ trợ gián tiếp cho doanh nghiệp thực hiện ưu đãi đối với đối tượng chính sách, thông qua miễn giảm thuế, hỗ trợ hạ tầng kết nối và ưu đãi tín dụng. Mô hình Singapore, nơi nhà nước đầu tư hạ tầng công cộng để tư nhân tập trung khai thác hiệu quả mặt bằng cho các lĩnh vực ưu tiên, có thể là một tham khảo giá trị.
Trong dài hạn, nếu được triển khai bài bản, Việt Nam hoàn toàn có thể hình thành các khu công nghiệp sáng tạo hoặc cụm đổi mới sản xuất, tương tự các mô hình ở Hàn Quốc hay Trung Quốc. Các địa phương như Bắc Ninh, Bình Dương, Long An hay vùng ven TP.HCM – nơi đang thu hút doanh nghiệp IoT, AI, tự động hóa, có thể đi đầu xây dựng các khu công nghiệp chuyên biệt cho startup công nghệ, sản xuất xanh và logistics thông minh. Đây là bước chuyển dịch cần thiết trong bối cảnh FDI đang dịch chuyển và các chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng yêu cầu cao về tính bền vững và công nghệ.
> > Đề xuất áp dụng giá trần đối với nhà ở xã hội để kiểm soát cơn sốt giá
PV: Nghị quyết 68 đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai trong năm 2025 để thực hiện giao dịch điện tử được kỳ vọng sẽ làm “cách mạng hóa” thị trường bất động sản. Ông đánh giá thế nào về khả năng triển khai thực tế và rủi ro cần lưu ý?
TS Nguyễn Văn Đính: Mục tiêu này là một bước ngoặt mang tính thể chế. Nếu làm đúng, chúng ta sẽ có một “sàn giao dịch quốc dân” về đất đai – nơi mọi thông tin đều công khai, được xác thực và cập nhật liên tục. Đó chính là mảnh ghép nền tảng để phát triển thị trường bất động sản bền vững và chống đầu cơ.
Tuy nhiên, có 3 rào cản lớn trong quá trình hiện thực hóa:
Dữ liệu phân tán, thiếu liên thông. Hiện nay, dữ liệu đất đai đang nằm rải rác tại các bộ ngành và địa phương. Nếu không có một đầu mối đủ thẩm quyền để điều phối, thì hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ vẫn là miếng vá chắp nối. Ví dụ tại TP.HCM: từ năm 2022, thành phố đã thí điểm chia sẻ dữ liệu địa chính với ngân hàng nhằm phục vụ thẩm định tín dụng. Tuy nhiên, do không liên thông với dữ liệu quy hoạch xây dựng, nhiều hồ sơ vẫn phải kiểm tra thủ công, gây chậm trễ và rủi ro.
Chênh lệch năng lực triển khai giữa các địa phương. Một số địa phương lớn có năng lực công nghệ và tài chính thì số hóa tốt, nhưng nhiều nơi vẫn quản lý đất đai bằng hồ sơ giấy, chưa có quy trình chuẩn cập nhật. Nếu không có cơ chế hỗ trợ đồng bộ, khoảng cách số này sẽ trở thành điểm nghẽn mới.
Rủi ro bảo mật và xác thực thông tin. Nếu không kiểm soát kỹ từ khâu nhập dữ liệu gốc, hệ thống sẽ dễ bị thao túng, thậm chí gian lận có chủ ý. Bài học từ Trung Quốc – nơi từng bị tin tặc chỉnh sửa dữ liệu địa chính ở một số tỉnh cho thấy bảo mật và xác thực pháp lý phải là ưu tiên số một.
Do đó, một khi cơ sở dữ liệu được hoàn thiện, tác động lan tỏa sẽ rất lớn. Nhà nước có thể giám sát biến động giá đất theo vùng, loại hình, từ đó điều chỉnh chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch đất đai một cách chủ động thay vì chạy theo thị trường; người dân và doanh nghiệp có thể truy xuất thông tin pháp lý rõ ràng, tránh rơi vào bẫy sốt đất ảo, lừa đảo; chi phí tiếp cận thông tin, đánh giá rủi ro pháp lý và thời gian giao dịch sẽ giảm mạnh, tạo đòn bẩy cho thanh khoản thị trường.
PV: Nhìn vào tổng thể các giải pháp của Nghị quyết 68, theo ông, đâu là yếu tố then chốt có khả năng tạo ra sự thay đổi mang tính bước ngoặt cho thị trường bất động sản Việt Nam trong 5-10 năm tới? Ông có đề xuất gì để chính sách này hiệu quả hơn?
TS Nguyễn Văn Đính: Yếu tố có khả năng tạo ra sự chuyển biến mang tính bước ngoặt cho thị trường bất động sản Việt Nam trong 5–10 năm tới không nằm ở những biện pháp hành chính ngắn hạn, mà nằm ở việc thay đổi tư duy chiến lược, cụ thể là xác lập vai trò trung tâm của kinh tế tư nhân (KTTN) và xây dựng một môi trường kinh doanh thật sự thông thoáng, minh bạch, ổn định.
Lần đầu tiên trong một nghị quyết của Bộ Chính trị, kinh tế tư nhân được xác định rõ là động lực quan trọng nhất của nền kinh tế, chứ không còn chỉ là “bộ phận quan trọng”. Đây là sự thay đổi rất lớn về tư duy, và nếu được triển khai đúng hướng, nó có thể trở thành cú hích cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang thiếu vốn, thiếu niềm tin và thiếu động lực tăng trưởng.
Phải thẳng thắn thế này: Thị trường bất động sản không thể phát triển lành mạnh nếu KTTN vốn chiếm tới hơn 90% tổng số doanh nghiệp hoạt động vẫn bị trói buộc bởi thủ tục rườm rà, tiếp cận đất đai khó khăn, và bị định kiến như làm ăn chụp giật hay thiếu năng lực quản trị.
Phải xóa bỏ tận gốc định kiến về KTTN, không thể vừa xác định họ là “đầu tàu” lại vừa để họ đi bằng “đôi chân bị xiềng xích”. Nghị quyết 68 đã đưa ra các mục tiêu rất rõ ràng và tham vọng như hoàn thiện thể chế thị trường, cải cách thủ tục hành chính, nâng cao năng lực cạnh tranh, và chuẩn hóa môi trường kinh doanh theo thông lệ quốc tế. Những mục tiêu này hoàn toàn khả thi, nhưng chỉ khi toàn bộ hệ thống chính trị cùng vào cuộc một cách đồng bộ và quyết liệt.
Không thể trông chờ vào sự tự giác ở từng Bộ, ngành riêng lẻ. Phải có một cơ chế giám sát xuyên suốt, một bộ chỉ số đo lường minh bạch về mức độ cải cách và mức độ cải thiện môi trường đầu tư ở từng địa phương.
Rõ thấy nhất là mô hình cải cách rất mạnh của Quảng Ninh trong những năm gần đây – nơi đã liên tục đứng đầu bảng xếp hạng năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) nhờ tinh thần chính quyền phục vụ và cải cách thực chất, chứ không chỉ trên văn bản. Muốn thị trường bất động sản khởi sắc, doanh nghiệp phải có đất sạch, có cơ chế tài chính rõ ràng, và quan trọng nhất là có niềm tin rằng chính sách sẽ không thay đổi thất thường.
Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
