Trong một thị trường vốn bị ám ảnh bởi nợ, liệu một đợt vay nợ tăng vọt có thể là tin tốt nhất mà các nhà đầu tư nghe được trong cả năm nay? Báo cáo tài chính quý III mới nhất cho thấy câu trả lời là một tiếng “có” đầy vang dội — nếu bạn biết nhìn đúng chỗ
Những động lực thực sự vận hành thị trường thường đi ngược lại với trực giác. Một khoản nợ khổng lồ có thể là dấu hiệu của sự tự tin trở lại. Một thị trường tưởng chừng mong manh lại có nền tảng vững chắc hơn bao giờ hết. Và sự khác biệt giữa hai đầu tàu kinh tế không chỉ nằm ở quỹ đất, mà ở tốc độ thực thi chính sách.
1. Nợ Vay Tăng Vọt — Một Tín Hiệu “Lành Mạnh” Bất Ngờ
Đối với nhiều nhà đầu tư, việc nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh là một hồi chuông báo động rủi ro. Tuy nhiên, các chuyên gia lại đưa ra một lập luận hoàn toàn trái ngược: đây thực chất là một chỉ báo tích cực và “lành mạnh” cho thấy sự phục hồi đang diễn ra.
Sự gia tăng đột biến này không phải để tái cơ cấu các khoản vay cũ, mà chủ yếu được dùng để triển khai các dự án mới. Cụ thể, dòng vốn này thường tài trợ cho phần chi phí nặng nhất của một dự án là “tiền sử dụng đất”. Điều này cho thấy hoạt động phát triển, vốn bị đình trệ, nay đã chính thức quay trở lại. Quan trọng hơn, nó chứng tỏ các ngân hàng đã đủ tự tin để giải ngân, nhưng chỉ cho những doanh nghiệp có dự án tốt và tiến độ rõ ràng. Vì vậy, trong bối cảnh hiện tại, nợ vay tăng lại trở thành một chỉ báo đi trước cho sự phục hồi của toàn thị trường.
“…khi mà cái vấn đề mà nợ vay tăng này đôi khi chúng ta sẽ nhìn nên nên nhìn nhận nó là một indicator một cái chỉ báo rất là tốt cho cái thị trường bất động sản là các cái hoạt động về phát triển dự án nó đã quay trở lại.”
2. Sức Khỏe Tài Chính Vững Hơn Bạn Tưởng
Sau cuộc khủng hoảng vừa qua, nhiều người vẫn tin rằng sức khỏe tài chính của ngành bất động sản đang ở trong tình trạng mong manh. Thế nhưng, đánh giá của các chuyên gia lại lạc quan một cách đáng ngạc nhiên. Ông Đỗ Thạc Lam, Trưởng phòng Cao cấp tại Trung tâm Phân tích, Chứng khoán Rồng Việt, chấm điểm sức khỏe của ngành ở mức 8 trên 10. Trong khi đó, ông Nguyễn Khắc Minh Tâm thậm chí còn tự tin hơn với mức điểm 9 trên 10.
Cơ sở cho sự lạc quan này đến từ những phân tích định lượng. Ông Tâm cho biết, khi áp dụng mô hình “ba lằn ranh đỏ” (three red lines) để đánh giá rủi ro tài chính cho 20 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam, kết quả cho thấy chỉ có hai công ty (Novaland và 577) không đạt đủ cả ba tiêu chí. Điều này chứng tỏ phần lớn các doanh nghiệp lớn trong ngành đang có một cấu trúc tài chính ổn định và đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.
“…nếu mà chấm điểm về sức khỏe tài chính… thì mình nghĩ rằng là chả có vấn đề gì để quá phải lo lắng tất cả những vấn đề rủi ro đã xảy ra trong quá khứ rồi…”
3. Thị Trường Trái Phiếu Vẫn "Tổn Thương Sâu Sắc"
Trong khi kênh tín dụng ngân hàng đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang trong trạng thái đóng băng. Sự đối lập này cho thấy một vết sẹo tâm lý vẫn còn hằn sâu trên thị trường vốn.
Theo ông Nguyễn Khắc Minh Tâm, cú sốc vào quý IV năm 2022 đã gây ra một “tổn thương tâm lý” nặng nề cho cả bên phát hành lẫn nhà đầu tư. Các doanh nghiệp trở nên dè dặt, thậm chí sợ hãi kênh huy động này. Bên cạnh rào cản tâm lý, các vấn đề thực tiễn cũng khiến kênh trái phiếu trở nên kém hấp dẫn: lãi suất không cạnh tranh so với vay ngân hàng và kỳ hạn quá ngắn (chỉ 1-3 năm), tạo ra rủi ro thanh khoản rất lớn cho các dự án bất động sản có chu kỳ phát triển dài hơi.
“…có một số các cái chủ doanh nghiệp bất động sản họ còn thẳng thắn chia sẻ rằng là họ sợ cảm thấy sợ kênh huy động từ kênh trái phiếu luôn.”
4. Hà Nội “Vượt Mặt” TP.HCM Nhờ… Nhanh Nhẹn Hơn Về Pháp Lý
Dữ liệu quý III cho thấy một sự phân hóa rõ rệt về nguồn cung mới giữa hai đầu tàu kinh tế. Ông Đỗ Thạc Lam chỉ ra rằng Hà Nội chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung, chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, tăng trưởng của TP.HCM lại được bổ sung bởi các dự án tại những thị trường lân cận như Bình Dương, nơi cung cấp các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn.
Nguyên nhân đằng sau sự khác biệt này không chỉ nằm ở quỹ đất. Phân tích của ông Nguyễn Khắc Minh Tâm hé lộ một lý do sâu xa hơn: bộ máy hành chính và các doanh nghiệp ở phía Bắc dường như “hiểu và thực thi” các chỉ thị pháp lý một cách suôn sẻ và nhanh chóng hơn. Một ví dụ cụ thể là Nghị quyết 171 của Chính phủ về thí điểm dự án. Tại thời điểm thảo luận, Hà Nội đã hoàn thành hai đợt và đang triển khai đợt thứ ba, trong khi TP.HCM chỉ vừa mới hoàn tất đợt thứ hai.
5. Chúng Ta Mới Chỉ Ở “Vạch Xuất Phát” Của Một Chu Kỳ Mới
Câu hỏi quan trọng nhất đối với bất kỳ nhà đầu tư nào là: “Chúng ta đang ở đâu trong chu kỳ của thị trường?”. Câu trả lời đồng thuận từ các chuyên gia là rất rõ ràng: thị trường đã đi qua đáy và hiện đang ở những giai đoạn rất đầu tiên của một chu kỳ mở rộng mới.
Nhận định này được củng cố bởi hàng loạt dữ liệu và tín hiệu đồng pha:
- Hoạt động M&A sôi động: Các doanh nghiệp lớn đang tích cực mua lại dự án, cho thấy niềm tin vững chắc vào sự phục hồi dài hạn.
- Sự chuẩn bị cho chu kỳ tới: Nhiều công ty đang đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ đất và giải phóng mặt bằng để sẵn sàng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
- Sự đồng thuận của các kênh vốn: Theo ông Đỗ Thạc Lam, cả ba dòng tiền chính tài trợ cho các dự án bất động sản đều cho thấy sự đồng thuận về triển vọng tích cực: 1) Tiền người mua trả trước, 2) Nợ vay dài hạn từ ngân hàng, và 3) Vốn huy động trên thị trường chứng khoán.
Kết Luận
Bên dưới những biến động bề mặt, dữ liệu tài chính cho thấy thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu rõ ràng của một sự phục hồi có cấu trúc, dù tốc độ không đồng đều. Những động lực thực sự thường đi ngược lại với nhận định thông thường: nợ vay tăng là tín hiệu của sự tự tin, sức khỏe tài chính vững vàng hơn dự kiến, và thị trường đã bước vào một chu kỳ mới.
Các cơ chế nền tảng của một chu kỳ mới hiện đã vận hành. Câu hỏi chiến lược cho các nhà đầu tư không còn là liệu sự phục hồi có đến hay không, mà là làm thế nào để định vị bản thân cho một đợt tăng trưởng hứa hẹn sẽ không đồng đều nhưng tất yếu sẽ xảy ra.