ADS – Câu chuyện tăng trưởng từ bất động sản công nghiệp và tài sản đất đai bước vào giai đoạn khai thác
ADS là một trong những doanh nghiệp hiếm hoi trên sàn chứng khoán đang sở hữu mô hình kinh doanh gồm hai trụ cột tương đối khác biệt. Một bên là hoạt động sản xuất bông, sợi và khăn với dòng tiền ổn định, bên còn lại là quỹ đất bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn khai thác. Chính sự kết hợp này tạo nên triển vọng tăng trưởng mới cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2026 – 2030.
Nếu như giai đoạn trước đây ADS được biết đến chủ yếu là doanh nghiệp dệt may thì hiện nay trọng tâm tăng trưởng đang dần chuyển sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Đây cũng là yếu tố được kỳ vọng tạo ra sự thay đổi đáng kể về quy mô lợi nhuận trong các năm tới.
Quỹ đất công nghiệp lớn – tài sản chiến lược của ADS
Điểm đáng chú ý nhất trong câu chuyện đầu tư của ADS nằm ở danh mục cụm công nghiệp với tổng diện tích thương phẩm khoảng 131 ha.
Hiện tại, ADS đang triển khai ba dự án trọng điểm gồm CCN An Ninh, CCN Ninh An và CCN Vũ Ninh mở rộng.
CCN An Ninh là dự án đầu tiên của doanh nghiệp, hiện đã đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%. Đây là minh chứng cho năng lực phát triển và thu hút khách thuê của ADS. Công ty đang chuẩn bị triển khai giai đoạn 2 nhằm mở rộng quy mô dự án.
CCN Ninh An có diện tích khoảng 74 ha, được xem là động lực tăng trưởng lớn nhất trong giai đoạn tới. Dự án hưởng lợi trực tiếp từ chủ trương di dời các cơ sở sản xuất ven sông Trà Lý của tỉnh Thái Bình. Theo kế hoạch, dự án sẽ bắt đầu khai thác từ năm 2027 và có thể đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 60% chỉ trong hai năm đầu vận hành.
CCN Vũ Ninh mở rộng với quy mô 37,5 ha hiện đang trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đây sẽ là nguồn cung đất công nghiệp bổ sung cho giai đoạn tăng trưởng sau năm 2028.
Tổng quỹ đất thương phẩm hơn 130 ha được kỳ vọng sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong vòng 6 – 8 năm. Với giá cho thuê dự kiến khoảng 90 USD/m2, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng bình quân khu công nghiệp phía Bắc khoảng 142 USD/m2, các dự án của ADS có lợi thế cạnh tranh tương đối lớn trong việc thu hút khách thuê.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn phát triển mô hình nhà xưởng xây sẵn trên khoảng 10 – 15% diện tích thương phẩm. Mảng này dự kiến mang lại nguồn thu ổn định khoảng 100 – 120 tỷ đồng mỗi năm trong dài hạn.
NOXH Phú Xuân – động lực tăng trưởng mới từ năm 2027
Ngoài bất động sản công nghiệp, ADS còn đang triển khai dự án nhà ở xã hội Phú Xuân với quy mô 582 căn hộ và tổng mức đầu tư khoảng 650 tỷ đồng.
Dự án được khởi công từ cuối năm 2025 và dự kiến bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2027. Trong đó bao gồm 546 căn nhà ở xã hội và 36 căn hộ thương mại.
Lợi thế của dự án nằm ở vị trí thuộc khu vực dân cư hiện hữu, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh nên khả năng hấp thụ được đánh giá tích cực. Đây sẽ là nguồn bổ sung lợi nhuận quan trọng bên cạnh các cụm công nghiệp trong giai đoạn 2027 – 2032.
Mảng dệt may vẫn là nền tảng tạo doanh thu ổn định
Mặc dù bất động sản là động lực tăng trưởng chính, hoạt động sản xuất bông, sợi và khăn vẫn đóng vai trò nền tảng đối với ADS.
Trong giai đoạn dự báo, doanh thu mảng này được kỳ vọng tăng trưởng khoảng 5 – 7% mỗi năm nhờ nhu cầu ổn định từ thị trường Trung Quốc và Nhật Bản.
ADS có lợi thế là doanh nghiệp đã hoạt động lâu năm trong ngành, sở hữu chuỗi sản xuất tương đối hoàn chỉnh và có vị thế nhất định trong lĩnh vực sợi bông.
Tuy nhiên, điểm hạn chế là biên lợi nhuận của mảng dệt may khá thấp. Trong nhiều năm gần đây, biên lợi nhuận gộp chỉ dao động quanh mức 1 – 2% do cạnh tranh gay gắt và biến động giá nguyên liệu.
Điểm tích cực là từ năm 2026 doanh nghiệp gần như hết khấu hao một phần tài sản máy móc, giúp giảm khoảng 25 tỷ đồng chi phí cố định mỗi năm. Điều này có thể hỗ trợ cải thiện lợi nhuận của mảng sản xuất trong các năm tới.
Điểm rơi lợi nhuận xuất hiện từ năm 2027
Năm 2025, ADS ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận rất cao nhờ bàn giao sản phẩm bất động sản dân cư tại Bồ Xuyên.
Sang năm 2026, tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại do nguồn thu từ nhà ở thương mại gần như đã hoàn tất trong khi các cụm công nghiệp chưa đóng góp đáng kể.
Theo dự báo, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ năm 2026 đạt khoảng 110 tỷ đồng, tăng khoảng 13% so với năm trước.
Tuy nhiên, từ năm 2027 trở đi, khi CCN Ninh An bắt đầu khai thác, CCN An Ninh mở rộng đi vào vận hành và NOXH Phú Xuân mở bán, lợi nhuận của ADS được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Đây chính là giai đoạn thị trường sẽ đánh giá lại giá trị doanh nghiệp dựa trên khả năng khai thác quỹ đất thay vì chỉ nhìn nhận như một doanh nghiệp dệt may truyền thống.
Chính sách cổ tức hấp dẫn
Một điểm đáng chú ý khác là ADS dự kiến duy trì mức cổ tức tiền mặt khoảng 1.000 đồng/cổ phiếu trong giai đoạn 2026 – 2030.
Với mức giá cổ phiếu quanh vùng 9.000 đồng, suất sinh lời cổ tức tương đương khoảng 11%/năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay.
Điều này giúp ADS trở thành lựa chọn tương đối phù hợp đối với nhóm nhà đầu tư vừa tìm kiếm tăng trưởng từ bất động sản công nghiệp vừa mong muốn nhận dòng tiền cổ tức ổn định.
Rủi ro cần theo dõi
Mặc dù triển vọng dài hạn tích cực, ADS vẫn tồn tại một số rủi ro đáng lưu ý.
Thứ nhất, mảng bông, sợi và khăn có biên lợi nhuận thấp, dễ chịu tác động bởi biến động giá nguyên liệu và chu kỳ ngành dệt may toàn cầu.
Thứ hai, tăng trưởng lợi nhuận giai đoạn tới phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai các dự án bất động sản. Nếu công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý hoặc tốc độ cho thuê đất công nghiệp chậm hơn kỳ vọng, kết quả kinh doanh có thể bị ảnh hưởng đáng kể.
Tổng kết
ADS đang trong quá trình chuyển đổi từ doanh nghiệp dệt may truyền thống sang mô hình sở hữu đồng thời sản xuất công nghiệp và phát triển bất động sản công nghiệp. Mảng dệt may tiếp tục đóng vai trò tạo dòng tiền nền tảng, trong khi quỹ đất hơn 130 ha tại các cụm công nghiệp cùng dự án NOXH Phú Xuân được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận chính trong giai đoạn 2027 – 2030.
Đối với nhà đầu tư dài hạn, ADS là câu chuyện đáng theo dõi khi doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất công nghiệp tương đối lớn nhưng giá trị này chưa được phản ánh đầy đủ vào kết quả kinh doanh hiện tại. Khi các dự án bước vào giai đoạn khai thác và ghi nhận doanh thu, khả năng tăng trưởng lợi nhuận của ADS có thể được mở rộng đáng kể trong những năm tới.