Giá mục tiêu 43.000
- Trong năm 2021, AGG dự kiến bàn giao toàn bộ dự án Sky89 và một phần các dự án The Sóng, The Standard. Dòng tiền doanh nghiệp được đảm bảo nhờ tỷ lệ bán hàng tốt, doanh thu của AGG vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng CAGR trung bình là 36% trong các năm tới.
- Sở hữu các dự án trong khu vực HCM đang ngày càng hạn chế về quỹ đất: với vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, các dự án của An Gia được thị trường đón nhận tốt.
- Triển khai các dự án tại thị trường tỉnh trong tình hình thị trường Sài Gòn chậm thi công vì rà soát pháp lý: dự án The Sóng tại Vũng Tàu là dự án đầu tiên và mở bán thành công với 99% dự án đã được đặt mua. Trong tương lai, AGG sẽ tiếp tục triển khai các dự án ở Bình Dương, Bình Chánh với tổng doanh thu dự kiến hơn 20,000 tỷ, đem lại triển vọng tăng trưởng hấp dẫn cho doanh nghiệp trong các năm tới.
- Công ty luôn có các đối tác nước ngoài đồng hành cùng phát triển các dự án, đảm bảo dòng vốn đầu tư, tiến độ thi công và bàn giao nhà theo cam kết (nhanh hơn 6 tháng đến 1 năm về tốc độ bàn giao so với các đối thủ cùng phân khúc). Tập trung vào phân khúc trung cấp nhưng chất lượng cao cấp giúp AGG luôn có giá bán tốt hơn so với các dự án cùng vị trí và cùng phân khúc khoảng 15 – 20%.
- Cấu trúc vốn đặc thù: phù hợp với quy mô hiện tại và mạng lại suất sinh lời cao.
Sở hữu các dự án trong khu vực HCM đang ngày càng hạn chế về quỹ đất: với vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, các dự án của An Gia được thị trường đón nhận tốt.
Nhu cầu BDS trong nước hiện vẫn còn tương đối nóng do tốc độ đô thị hóa cao và các yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi bao gồm tăng trưởng GDP cao, dòng vốn FDI vào và lãi suất và lạm phát thấp.
Đối với TP HCM, phân khúc trung cấp và cấp thấp sẽ tiếp tục là động lực chính. Địa điểm cho các dự án mới sẽ phải di chuyển xa hơn về phía đông và nam của thành phố. Trong khi đó, phân khúc cao
cấp dự kiến sẽ có sự chậm lại, do giá hiện tại đã ở mức khá cao khiến cho việc mua đầu tư trở nên kém hấp dẫn.
Cập nhật thị trường bất động sản phía Nam – tiếp tục xu hướng dịch chuyển về vùng ven do quỹ đất hạn chế - Cập nhật Q3 2020, nguồn cung chào bán phần lớn đến từ phân khúc cao cấp ở phía Đông thành phố (quận 2, quận 9, Thủ Đức) và căn hộ trung cấp ở Bình Dương. Theo CBRE, giá sơ cấp ở Bình Dương tăng 21% CK. Trong Q3, toàn thị trường có hơn 3,500 căn hộ đươc hấp thụ, giảm 73% CK và chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp. Do nguồn cung hạn chế, giá bán sơ cấp ở các phân khúc tăng
nhẹ, dẫn đầu và phân khúc trung cấp (+7% CK) do nhu cầu của người dân với phân khúc này còn lớn. - Do ảnh hưởng của Covid-19, nguồn cung toàn thị trường tăng trưởng chậm, tập trung chủ yếu ở khu Đông thành phố. Trong 5 năm qua, giá đất tại khu vực này tăng mạnh mẽ, dẫn dầu là Thủ Thiêm (+50%), An Phú (+20%), Thạch Mỹ Lợi (+20%), Thảo Điền (+20%).
Cấu trúc đầu tư đặc thù, phù hợp quy mô doanh nghiệp nhỏ
Do những quy định của lĩnh vực phát triển bất động sản và pháp lý đất đai, An Gia duy trì mô hình cấu trúc đầu tư đặc thù thông qua hệ thống các công ty mẹ (Holding Company) và công ty dự án (Project Company). Hệ thống này sẽ là những đơn vị đứng tên để nhận chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng phần vốn góp (của công ty sở hữu dự án). An Gia và các nhà đầu tư tài chính (Co-developer) tài trợ cho các Công ty mẹ và Công ty dự án thông qua việc góp vốn hoặc cung cấp khoản vay.
- Với cấu trúc nêu trên, tại Công ty mẹ hiện có 2 dạng cổ phần: cổ phần phổ thông và cổ phần ưu đãi hoàn lại. Cụ thể là: tùy theo cấu trúc đầu tư của mỗi dự án, An Gia luôn nắm giữ trên 50% số lượng cổ phần phổ thông (là loại cổ phần dung để xác định quyền kiểm soát và phân chia lợi nhuận) và khoảng 20% cổ phần ưu đãi hoàn lại (hoặc khoản vay chuyển đổi), các Nhà đầu tư tài chính nắm giữ khoảng 49% số lượng cổ phần phổ thông và 80% cổ phần ưu đãi hoàn lại (hoặc khoản vay chuyển đổi). Khi Công ty dự án có dòng tiền dương (thông thường sau 02 đến 03 năm kể từ khi phát triển dự án), Công ty dự án sẽ chia trả cổ tức cho Công ty mẹ. Lúc này Công ty mẹ sẽ mua lại số lượng cổ phần ưu đãi (hoặc hoàn trả khoản
vay chuyển đổi) của cổ đông và giảm vốn điều lệ. Như vậy, tại thời điểm này tỷ lệ vốn góp và phân chia lợi nhuận của các bên là: An Gia (khoảng 50,1%) – Nhà đầu tư tài chính (khoảng 49,9%). Đồng thời, Công ty mẹ sẽ trở thành công ty con của An Gia. Một yếu tố đặc biệt khác khi áp dụng mô hình đầu tư này là An
Gia được nhận thêm khoảng 3% từ doanh thu bán hàng của dự án, do An Gia là đơn vị tổ chức các hoạt động quảng bá và bán hàng cho dự án.
Cấu trúc đầu tư của An Gia có những ưu điểm nổi trội như sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư tài chính nước ngoài đồng đầu tư và phát triển dự án, thoái
vốn nhanh sau khi hoàn tất dự án; - Các nhà đầu tư tài chính cùng với An Gia (Creed, Hoosiers, Ricons, Riland …) có thể đồng giám sát công tác thực hiện, triển khai thông qua công ty mẹ; đảm bảo minh bạch tài chính, tách bạch dòng tiền của từng dự án với nhau và với chính An Gia
- Các rủi ro về tài chính, rủi ro về pháp lý, hệ thống… của từng dự án được tách biệt với An Gia;
- Hiệu quả đầu tư (IRR) của An Gia tại các dự án đạt mức cao. Do An Gia góp vốn thực tế khoảng 20%
(capital contribution) nhưng hưởng tỷ lệ phân chia lợi nhuận khoảng 50,1%; - Phù hợp với nhiều nhóm đầu tư theo khẩu vị đầu tư bất động sản trung cấp – là phân khúc đang được quan tâm nhất trên thị trường.
