Ok, để soi thêm. Đoạn này đang TDC CSC vì đã kiểm đếm dc rõ nét và game chồng game. Mới nhả NHA ga 43 hơi non gan, nhưng mỗi người 1 khúc. Dài hạn có lẽ TDC CSC.
tôi cũng vào TDC rồi. Cụ soi thêm để có cơ sở chắc ae vào cho chắc
Các cụ ơi em có cả IJC, TDC. Nay vừa vào thêm TID. Mong cụ @cophieu88 lập group zalo cho ae yêu cổ BĐS có cơ hội trao đổi thêm ạ. Em cũng hóng hớt được 1 số tin về TID ạ.
em xin vào group zalo với ạ
Minh không có group. Đầu tư mã nào thì chia sẻ trên đây, AE tìm hiểu nếu thấy mua dc thì mua thôi.
2 Likes
Giờ xúc SAM được không bác? thấy đang chuyển mạnh vào bđs cả KCN và đất nền
có tin gì tid vậy bác chia sẻ vs ạ
rất thích mã này, nhưng tháng 6 tháng 7 khởi công DA gì vậy b?
csc hôm nay tím được ko các bác
1 Likes
Luôn luôn ủng hộ
HU4 quỹ đất nhiều, vốn hóa nhỏ
Ban đầu quy hoạch đất phân lô nền: 12 ha ( 1.200 căn nhà phố + 1.000 lô đất nền )
Ngày 09/11/2020 thì UBND tỉnh Đồng Nai thay đổi từ 12ha lên 14ha (đất xây chung cư từ 13ha còn 9ha) được thêm 111 + 96 = 207 lô đất nền (link tại đây)
Nếu như 12ha trên đã bán hết thì giờ vẫn còn 8 block chung cư 12 tầng chưa xây + 207 lô đất nền + 4 block NOXH 5 tầng
Cộng thêm Doanh thu chưa thực hiện dự án VSIP Bắc Ninh hơn 100 tỷ (và vẫn còn đang bán)
Và dự án 8,9ha Phú Quốc chắc chắn sẽ được triển khai khi đã có LN từ VSIP và Nhơn Trạch.
Đánh giá của em là thấy BLĐ 1 là thiếu vốn nên kh thể triển khai nhiều dự án cùng lúc. 2 là làm cuốn chiếu để ém hàng (nếu là thật thì kh phải dạng vừa vì có tầm nhìn xa).
Giờ giá em nó là tròn 12, các bác dự đoán 5 - 7 năm nữa em nó sẽ là bao nhiêu 
P/s Các bác cứ tranh luận mạnh tay em DTA này nhé
TDC thoái vốn xong chưa bác ơi? Giá TDC hôm nay (17/4/2021) là 19.95; hôm 12/3 là 23.11, giảm ~ 14%?
Đoạn này cổ BDS gắn với KQKD nên tạm thời những cổ vẫn ở dạng tiềm năng khó tăng! Những cổ kqkd tăng trưởng mạnh, ln cao như PDR, VHM, KDH… tăng mạnh, NLG chuẩn bị ra tin kqkd q1 khủng sắp tăng mạnh. HLD, L14, CEO… tạm lui
2 Likes
Các bác quan sát sẽ thấy
bác ơi, cho em hỏi pp định giá RNAV mình sử dụng ntn v bác. Em đọc trên mạng mà thật sự kh hiểu 
Mong bác có thể giúp đỡ em, em cảm ơn rất nhiều
Tìm kiếm
TRANG CHỦMỚI NHẤTNGÀNH HÀNGThuật ngữ VietnamBiz
CHỨNG KHOÁN
Kiến thức đầu tư: Phương pháp định giá cổ phiếu phát triển bất động sản
10:36 | 19/07/2020Chia sẻ
Phương pháp định giá cổ phiếu doanh nghiệp phát triển bất động sản. Ảnh Internet
Doanh nghiệp phát triển BĐS có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định do đó nếu sử dụng phương pháp P/E sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp.
RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng) thường được áp dụng để định giá
Để có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và hiệu quả đối với bất cứ ngành nghề kinh doanh nào, nhà đầu tư cần thiết hiểu rõ bản chất và đặc thù vận hành kinh doanh của doanh nghiệp như thế nào.
Đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS có những đặc thù riêng rất riêng:
Thứ nhất, doanh nghiệp thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng;
Thứ hai, khi thị trường BĐS phát triển nóng bán được rất nhiều thì có lợi nhuận đột biến, trong khi thị trường BĐS đóng băng thì hầu như không có doanh thu và lợi nhuận;
Thứ ba, tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với loại hình này là quĩ đất sạch và các sự án.
admicro.vnXem thêm
Vì những lí do trên, doanh nghiệp phát triển BĐS có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định do đó nếu sử dụng phương pháp P/E sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp.
Đơn cử, năm 2017 cổ phiếu VMC có lợi nhuận tăng đột biến 8 lần từ 28,5 tỉ đồng lên 231 tỉ đồng tương ứng EPS tăng từ 1.900 đồng lên 15.333 đồng. Nếu áp dụng P/E, thì dù chỉ trả P/E = 4 lần giá cũng lên 61.333 đồng/cp trong khi cổ phiếu chỉ giao dịch với giá 15.000 đồng/cp. Đến 2020 sau hơn 2 năm giá cổ phiếu VMC còn 10.000 đồng/cp do lợi nhuận dự báo trở về mức bình thường với EPS chưa đến 1.000 đồng.
Tương tự khi áp dụng phương pháp P/B với nhóm này cũng không phù hợp vì với mỗi doanh nghiệp lại mua các quĩ đất sạch ở các thời điểm khác nhau trong quá khứ, giá thành rất khác nhau, trong khi giá trị sổ sách chỉ phản ánh giá hình thành lên tài sản trừ đi nợ, nó không phản ánh đúng giá trị thực của các tài sản của công ty BĐS tại thời điểm định giá.
Ngay cả khi sử dụng phương pháp FCFF (định giá theo dòng tiền tự do) hoặc FCFE (định giá theo chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu) cũng không phù hợp với các doanh nghiệp có dòng tiền thất thường như phát triển BĐS.
Phương pháp được xem phù hợp nhất, áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng).
Định giá theo RNAV là đánh giá lại các khoản mục tài sản mà công ty đang nắm giữ, trong đó quan trọng nhất là khoản mục hàng tồn kho đối với doanh nghiệp phát triển BĐS. Giá trị doanh nghiệp chính bằng tổng giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng giá trị các khoản nợ của công ty. Giá trị mỗi cổ phiếu sẽ bằng giá trị doanh nghiệp chia cho số lượng cổ phiếu lưu hành.
Các bước để tiến hành định giá theo RNAV
Bước 1: Liệt kê các tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp phát triển BĐS như khu đất, dự án của doanh nghiệp.
Bước 2: Xác định giá thị trường của tài sản bằng cách tham khảo, so sánh các khu đất, các dự án tương đương.
Bước 3: Tính tổng tất cả các tài sản của doanh nghiệp theo giá thị trường sau đó trừ đi toàn bộ nợ của doanh nghiệp hay nó bằng với vốn chủ sở hữu + phần chênh do đánh giá lại tài sản.
Bước 4: So sánh vốn hóa của doanh nghiệp với giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp (tương đương với so sánh thị giá cổ phiếu với RNAV của mỗi cổ phiếu).
Bước 5: Đánh giá, tùy mức thanh khoản, khả năng sớm chuyển đổi tài sản thành tiền của tài sản cũng như sự chắc chắn của tài sản để có mức chiết khấu hợp lý. Thông thường RNAV gấp 2 lần giá trị thị trường thì cổ phiếu đó hấp dẫn.
St.
Về lý thuyết là như vậy, tuy nhiên định giá thực tế mình phải nghiên cứu kỹ từng dự án, từng quỹ đất và định giá muốn chính xác tương đối thì rất kỳ công, tốn sức. Nên mình cũng chỉ tham khảo định giá rnav của các tổ chức hoặc cty ck ở mốc thời điểm trước ( xác định ) hoặc thời điểm doanh nghiệp bds bỏ số tiền chính xác để thu mua dự án, sau đó ước chừng nhân với tỷ lệ % tăng giá đất tại khu vực đó hiện tại để ra RNAV ước tính.
3 Likes
Hay quá, em thực sự cảm ơn chia sẻ của bác. Hiện nay có nhiều báo cáo của các cty CK, thì đối với bản thân bác, bác tin dùng (hoặc yêu thích) báo cáo của cty CK nào ạ
1 Likes
Mình tham khảo cũng nhiều cty, để có nhiều góc nhìn bạn ạ. Thấy HSC và VCSC, VCBS, BVSC khá ổn. Nhưng thường cái tinh túy nhất của cp thì họ không đưa dc ra (hoặc k muốn đưa ra). Nên chỉ tham khảo ở mức độ cơ bản nhất.
1 Likes
Ở các BCTNien của cty, họ có đưa thông tin về tiến độ dự án + tổng vốn đầu tư. Thì mình có thể coi tổng vốn đầu tư là giá vốn đc kh bác?
R em lấy giá bán m2 đất ở thời điểm hiện tại, trừ đi tổng vốn để tính RNAV. Cách e làm như thế thì có đúng kh ạ?