Bất động sản bước vào nhịp điều chỉnh: Lãi suất cao phân hóa mạnh kết quả doanh nghiệp
Sau giai đoạn phục hồi khá mạnh trong 2024–2025, thị trường bất động sản đang bước vào một nhịp điều chỉnh rõ rệt trong năm 2026. Điểm đáng chú ý không còn nằm ở việc nguồn cung thiếu hụt, mà ngược lại, nguồn cung đang tăng trong khi sức mua suy yếu dưới áp lực lãi suất cao. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ giảm, giao dịch chậm lại và tạo ra sự phân hóa ngày càng lớn giữa các doanh nghiệp có backlog lớn với nhóm vẫn phụ thuộc vào việc mở bán và bàn giao từng dự án.
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, tổng số giao dịch bất động sản đạt khoảng 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Trong đó, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23%, còn đất nền giảm tới 40%. Đây là tín hiệu cho thấy sự thận trọng không chỉ xuất hiện ở một phân khúc mà đang diễn ra tương đối rộng trên thị trường. Trong bối cảnh lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng được ghi nhận ở khoảng 7,5–9%, chi phí cơ hội của việc nắm giữ bất động sản tăng lên, đồng thời áp lực vay mua nhà cũng trở nên lớn hơn.
Điểm khác biệt so với những giai đoạn thị trường khó khăn trước đây là nguồn cung hiện không còn quá khan hiếm. Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, nguồn cung tăng 228% lên khoảng 4.600 căn, chủ yếu nhờ các dự án tại khu vực ngoại thành. Khi nguồn cung tăng trong lúc sức mua giảm, áp lực cạnh tranh giữa các dự án trở nên rõ hơn và khả năng tăng giá không còn đồng đều như giai đoạn trước.
Tại Hà Nội, giá căn hộ thứ cấp ở một số khu vực đã điều chỉnh khoảng 10–20% so với cùng kỳ tùy vị trí và loại hình. Trong khi đó, giá sơ cấp bình quân vẫn đạt khoảng 95 triệu đồng/m² trong quý 2, tăng 21%. Tuy nhiên, mức tăng này cần được nhìn thận trọng vì một phần đến từ sự thay đổi cơ cấu sản phẩm mở bán, thay vì phản ánh mặt bằng giá toàn thị trường tiếp tục đi lên. Đây cũng là lý do không nên chỉ nhìn giá sơ cấp để kết luận thị trường vẫn duy trì trạng thái tích cực.
Đối với các doanh nghiệp niêm yết, bối cảnh thị trường hiện tại tạo ra sự phân hóa rất rõ. Trong 9 tháng đầu năm, phần lớn nguồn cung mới đáng chú ý đến từ các đại dự án của Vinhomes, trong khi nhiều doanh nghiệp khác hạn chế mở bán và tập trung bàn giao lượng sản phẩm đã bán từ các giai đoạn trước. Khi tỷ lệ hấp thụ suy yếu, doanh nghiệp nào có backlog lớn, dự án quy mô lớn và tiến độ bàn giao tốt sẽ có khả năng duy trì KQKD tốt hơn đáng kể.
CTCP Vinhomes (VHM) là trường hợp nổi bật nhất. Lợi nhuận ròng quý 3/2026 được dự báo khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ lượng backlog gần 200.000 tỷ đồng vào cuối quý trước, cùng đóng góp của các dự án Global Gate Hạ Long, Sài Gòn Park, Wonder City và Royal Island. Quy mô backlog lớn giúp VHM có bộ đệm doanh thu và lợi nhuận tốt hơn trong giai đoạn thanh khoản toàn thị trường suy yếu.
CTCP Vincom Retail (VRE) cũng duy trì được tăng trưởng với lợi nhuận quý 3 dự kiến khoảng 1.579 tỷ đồng, tăng gần 15%. Tuy nhiên, câu chuyện của VRE khác với các chủ đầu tư nhà ở. Động lực chính đến từ hoạt động cho thuê cải thiện, tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê bình quân tăng và các trung tâm thương mại mới bắt đầu đóng góp. Thu nhập tài chính cũng đang hỗ trợ đáng kể cho lợi nhuận, do đó chất lượng tăng trưởng cần được đánh giá đồng thời cả hoạt động kinh doanh cốt lõi lẫn phần đóng góp ngoài hoạt động cho thuê.
Ở chiều ngược lại, nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình đang chịu tác động rõ hơn từ chu kỳ điều chỉnh. CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) được dự báo lợi nhuận quý 3 giảm khoảng 30%, trong bối cảnh doanh thu môi giới giảm mạnh, số lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World hạn chế và chi phí tài chính tăng. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có thể giảm lợi nhuận khoảng 36% khi tiến độ hấp thụ và bàn giao tại Gladia chậm hơn. CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng được dự báo lợi nhuận quý 3 giảm khoảng 52% do lượng bàn giao tại Waterpoint giai đoạn 1 và Central Lake còn thấp.
Điểm quan trọng là sự suy giảm này chưa hẳn phản ánh chất lượng tài sản hay triển vọng dài hạn của từng doanh nghiệp đi xuống tương ứng. Bất động sản là ngành có đặc thù ghi nhận doanh thu và lợi nhuận phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý, bán hàng và bàn giao. Tuy nhiên, khi thanh khoản toàn thị trường suy yếu và lãi suất duy trì cao, những doanh nghiệp có tốc độ bán hàng chậm sẽ phải đối mặt với chu kỳ thu tiền dài hơn, áp lực vốn lớn hơn và khả năng triển khai dự án mới thận trọng hơn.
Trong các quý tới, yếu tố cần theo dõi không chỉ là lợi nhuận từng doanh nghiệp mà còn là diễn biến lãi suất, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới và khả năng chuyển nguồn cung thành doanh số thực tế. Nếu lãi suất tiếp tục neo cao trong khi nguồn cung từ các đại dự án duy trì lớn, thị trường bất động sản có thể chưa sớm quay lại trạng thái tăng trưởng đồng đều.
Vì vậy, câu chuyện của ngành bất động sản giai đoạn này đang chuyển từ “phục hồi theo thị trường” sang “phân hóa theo năng lực từng doanh nghiệp”. Backlog, khả năng bán hàng, tiến độ bàn giao, sức khỏe tài chính và chất lượng dự án sẽ trở nên quan trọng hơn nhiều so với việc chỉ nhìn vào mức tăng nguồn cung hay giá bán.
Nếu anh/chị đang nắm giữ các cổ phiếu bất động sản và muốn trao đổi thêm về triển vọng, rủi ro cũng như cách phân hóa doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, có thể liên hệ với em qua thông tin tại trang tiểu sử để được hỗ trợ trực tiếp.