Bất Động Sản - Chìa khóa giải mã VN-Index vượt mốc 1300?

VN-Index đã có tới 5 lần thử thử thách cột mốc 1300 trong thời gian vừa qua tuy nhiên kết quả đều thất bại. Một phần nguyên nhân đến từ nhóm ngành bất động sản khi nhiều thông tin đồn tiêu cực đi kèm với dự báo kết quả kinh doanh kém khả quan của nhóm BĐS quý III khiến cổ phiếu nhóm ngành này suy giảm và tác động tiêu cực đến chỉ số.

Thực trạng ngành bất động sản gần như “đóng băng” trong suốt giai đoạn vừa rồi sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020-2022. Tuy vậy, bất động sản luôn là một trong những nhóm ngành được quan tâm nhất bởi đông đảo nhà đầu tư. Bài viết hôm nay sẽ đưa ra một vài góc nhìn từ rủi ro đến cơ hội của nhóm ngành bất động sản và các catalyst quan trọng của ngành trong giai đoạn sắp tới

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS đang diễn ra như thế nào ?

  • Bức tranh kinh doanh ảnh đạm: Các dự báo về kết quả kinh doanh Q3.2024 của nhóm ngành bất động sản kém khả quan là hoàn toàn có căn cứ bởi vì vốn dĩ nhóm ngành này đã khó khăn trong suốt hơn 2 năm vừa rồi, sự mất kỳ vọng này đã làm cho cổ phiếu bất động sản điều chỉnh sâu. Mặc dù bộ luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS sửa đổi đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tuy nhiên việc kỳ vọng nhóm ngành này phục hồi ngay trong quý 3.2024 là hơi sớm bởi vì các chính sách mới đều cần thời gian để “thẩm thấu” và việc tháo gỡ khó khăn của ngành cũng đòi hỏi một quá trình từng bước.

Dự phóng tăng trưởng lợi nhuận ngành BĐS dân cư kém khả quan so với thị trường chung (Nguồn: Chứng khoán MBS)

  • Hệ quả của việc sử dụng tỷ trọng đòn bẩy cao: Đặc trưng của ngành bất động sản đó là một ngành có tỷ trọng thâm dụng vốn rất cao, các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có đặc điểm sử dụng vốn lớn, trong đó, chủ yếu là vốn vay, vòng quay vốn chậm khiến cho các rủi ro tài chính có thể gia tăng. Đặc biệt là yếu tố lãi suất cho vay duy trì ở mức cao trong suốt giai đoạn cuối Q3.2022 đến Q4.2023 là điểm bất lợi cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khi chu kỳ thắt chặt sẽ ảnh hưởng đến chi phí làm dự án của doanh nghiệp và cả nguồn cung bất động sản ra thị trường. Việc bị tác động về cả 2 phía cung lẫn cầu là lý do chính khiến ngành bất động sản đóng băng cho đến tận Q2.2024 khi các chính sách & luật đất đai mới bắt đầu có hiệu lực.

Tỷ lệ đòn bẩy của một số doanh nghiệp BĐS giai đoạn ngành BĐS tạo đỉnh năm 2022 (Nguồn: Tổng hợp CTCK)

  • Các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn sẽ phải trải qua giai đoạn tái cấu trúc toàn diện để phù hợp với tình hình mới khi luật đất đai mới dần có hiệu lực. Ưu tiên hàng đầu đó là cơ cấu để đưa mức tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với triển vọng tình hình kinh doanh để tránh các trường hợp kẹt hoặc mất thanh khoản. Điều này tương tự một cuộc “thanh lọc” các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt sẽ tiếp tục sống sót & vượt qua giai đoạn khó khăn này để trở lại ở những chu kỳ sau.

  • Việc liên tục nhận những khoản tiền đặt cọc đáng kể đối với BĐS hình thành trong tương lai được coi là một trong những nguyên nhân chính làm gia tăng các hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS, dẫn đến giá BĐS tăng vọt ở một số khu vực trên cả nước. Một số chủ đầu tư dù chưa được cấp phép bán các căn hộ vẫn tung ra sản phẩm BĐS và nhận thanh toán lên đến 99% giá trị sản phẩm từ khách hàng. Nhiều giao dịch trong số này được cấu trúc theo dạng “hợp đồng đặt cọc” hoặc “hợp đồng hợp tác kinh doanh”; tuy nhiên, về bản chất, tất cả đều là mở bán trước. Những cách làm này gây ra rủi ro cao cho khách hàng, vì các công ty phát triển BĐS có khả năng cao gặp phải những trở ngại ở giai đoạn sau của dự án hoặc thiếu kinh phí để hoàn thành dự án đúng thời hạn.

  • Các quy định mới đề ra các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với những hoạt động này, nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ không lành mạnh trên thị trường BĐS và bảo vệ tốt hơn người mua nhà, những người thường có ít quyền thương lượng hơn so với các công ty phát triển BĐS.

  • Các quy định đất đai mới tập trung các điểm đáng chú ý về mặt chi phí đất đai và khả năng tiếp cận quỹ đất của các công ty phát triển BĐS:

Phân tích thay đổi và tác động của Luật đất đai 2024 (Nguồn: Chứng khoán HSC)

  • Các quy định chặt chẽ hơn sẽ có tác động đáng kể đến các hoạt động đầu cơ mua bán không lành mạnh trên thị trường. Đó là nhờ các quy định này sẽ giúp ngăn các công ty phát triển BĐS sử dụng hợp đồng đặt cọc để thu các khoản thanh toán trước từ người mua nhà trong giai đoạn đầu mà không thực hiện nghĩa vụ của mình về đất đai và xây dựng.

  • Về lâu dài, các luật mới sẽ thúc đẩy tính minh bạch và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS cũng như kích thích phát triển cơ sở hạ tầng. Trong ngắn hạn, khung pháp lý mới có thể gây ra những thách thức về mặt thích ứng cho các công ty phát triển BĐS, bao gồm cả việc tiếp cận nguồn vốn được quy định chặt chẽ hơn.

Bất động sản - Lời giải cho bài toán vượt 1300 của VN-Index ?

  • Cổ phiếu bất động sản là một trong những nhóm ngành tác động tiêu cực nhất đến VN-Index do nhà đầu tư dần mất niềm tin trong suốt thời gian qua. Điều này khiến định giá của các doanh nghiệp BĐS giảm xuống mức thấp kỷ lục. Định giá rẻ của nhóm bất động sản vừa là cơ hội và cũng vừa là rủi ro khi đòi hỏi nhà đầu tư cần biết “đãi cát tìm vàng” khi vẫn tồn tại nhiều rủi ro trong việc định giá rẻ.

  • Tuy nhiên, các biện pháp hỗ trợ của chính phủ để khắc phục khó khăn trong lĩnh vực BĐS sẽ là yếu tố then chốt để ngành phục hồi, góp phần vào đà tăng trưởng của thị trường. BĐS cũng đóng vai trò quan trọng với ngành ngân hàng, đặc biệt là ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng và nợ xấu. Việc khơi thông nút thắt bất động sản sẽ là động lực kích thích nền kinh tế tăng trưởng khi lan tỏa được sang các ngành khác như ngân hàng, xây dựng, bán lẻ & các ngành phụ trợ khác.

  • VN-Index vượt 1300 sẽ rất cần sự trợ lực của ngành BĐS khi đây là nhóm có tỷ trọng tương đối lớn trên thị trường, đây cũng là lý do khiến VN-Index chưa thể vượt 1300 tuần vừa rồi khi nhóm BĐS gặp áp lực từ những thông tin về tình hình kinh doanh kém khả quan. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, vốn dĩ ngành bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và đang chờ đợi các chính sách tháo gỡ phát huy tác dụng, các chính sách tháo gỡ sắp tới sẽ tác động đến triển vọng của ngành và mở ra giai đoạn phục hồi cho ngành bất động sản.

  • Nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp BĐS có tiềm năng hồi phục, nhờ vào: quỹ đất lớn, cơ cấu tài chính lành mạnh và minh bạch pháp lý. Các doanh nghiệp phát triển BĐS có nền tảng vững chắc như KDH, NLG và PDR sẽ hưởng lợi từ sự phục hồi này, trong khi các doanh nghiệp yếu hơn có thể bị tụt lại phía sau.

  • Chu kỳ lãi suất thấp đang dần trở lại khi các chính sách kích thích tăng trưởng tín dụng và nới lỏng thông qua các công cụ OMO & mua dự trữ ngoại hối sẽ tạo điều kiện lý tưởng cho ngành bất động sản phục hồi và phát triển. Ngược lại với giai đoạn thắt chặt, giai đoạn nới lỏng là tác nhân kích thích phía cung bất động sản dồi dào khi các dự án được tái khởi động và phía cầu từ việc nhu cầu vay mua bất động sản cũng tăng trở lại nhờ lãi suất duy trì thấp.

  • Chu kỳ mới của ngành bất động sản sẽ ưu tiên các doanh nghiệp có khả năng triển khai thủ tục pháp lý bài bản khi hệ thống luật mới được áp dụng. Tiềm lực tài chính mạnh sẽ là yếu tố quyết định sự sống còn của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản giảm. Các doanh nghiệp yếu sẽ bị loại bỏ khi hành lang pháp lý mới được thực thi, cùng với việc chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng dự án tăng mạnh. Những chi phí này sẽ gây áp lực lớn lên các doanh nghiệp kém về pháp lý và tài chính.

=> Tổng kết lại, thị trường chung đang gặp phải những áp lực trong ngắn hạn bởi kỳ vọng của nhóm ngành bất động sản. Việc cổ phiếu ngành bất động sản điều chỉnh trong tuần vừa rồi có thể là do chưa đáp ứng kỳ vọng trong ngắn hạn và các tin đồn không đáng có. VN-Index muốn chinh phục mốc 1300 sẽ phải cần đến việc đánh giá tác động của Luật đất đai 2024 mới ban hành đến sự phục hồi và triển vọng của ngành bất động sản đến cuối năm 2024 trở đi, đồng thời mở ra nhiều cơ hội đầu tư cho thị trường nói chung và nhóm bất động sản nói riêng khi nhìn vào bức tranh vĩ mô trung đến dài hạn. Ngành bất động sản ở Việt Nam vẫn đang còn nhiều dư địa phát triển, những cuộc “cách mạng” cải cách về chính sách và luật pháp sẽ tạo điều kiện để ngành bất động sản phát triển theo hướng minh bạch & lành mạnh hơn khi giảm bớt các yếu tố đầu cơ. Trên đây là góc nhìn về ngành bất động sản hiện tại, phần tiếp theo sẽ là chi tiết hơn về một vài doanh nghiệp BĐS tốt có tiềm năng của ngành BĐS trong thời gian tới.

9 Likes

BĐS xịt như này sao mà vượt 1300

Chắc các anh lái chưa muốn kéo :))

Có mã nào BĐS ổn không các bác

Đợi phần 2 nhé bác ơi

Đúng là BĐS xịt thì thị trường cũng khó lên, bank không gánh 1 mình nổi :((

1 Likes

No BĐS no party

Em cũng nghĩ như bác, nhóm BĐS vẫn phải chờ đợi tháo gỡ tới đâu

Sắp có sóng BĐS chưa các bác nhỉ

CCL trũng nhất ae nhé

Câu chuyện đi tìm những doanh nghiệp tốt trong BĐS giống tương tự việc đãi cát tìm vàng khi tồn tại nhiều cơ hội xen lẫn rủi ro để nhà đầu tư tự chọn lọc. Với bối cảnh của ngành bất động sản hiện nay, hai tiêu chí hàng đầu để lựa chọn một doanh nghiệp đủ tốt và có tiềm năng sẽ bao gồm (1) Tình hình tài chính & (2) Pháp lý.

Lý giải một chút tại sao đây lại là hai tiêu chí quan trọng nhất để lựa chọn doanh nghiệp BĐS có tiềm năng là vì bất kể doanh nghiệp bất động sản nào muốn phát triển dự án sắp tới từ quỹ đất có sẵn hoặc đang phát triển quỹ đất đều phải tuân thủ nghiêm ngặt những quy định của bộ Luật đất đai 2024 mới ban hành. Tình hình tài chính sẽ là yếu tố không kém phần quan trọng khi thể hiện được khả năng hoạt động và phát triển cho chu kỳ mới sắp quay trở lại. Một doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn và vướng mắc từ 1 trong 2 yếu tố trên sẽ phải trải qua giai đoạn tái cơ cấu trả nợ và hoàn thiện đầy đủ pháp lý mới có thể trở lại kịp trong giai đoạn này. Điều bất ngờ là thật sự phần lớn doanh nghiệp BĐS đang trong tình trạng này khiến cho việc tìm kiếm DN Bất động sản có khả năng hoạt động tốt và có tiềm năng tăng trưởng trong chu kỳ mới trở lại sẽ càng khó khăn.

KDH - NHÀ KHANG ĐIỀN

KDH - Leader dòng bất động sản

  • Nói về nhóm ngành bất động sản thì nhà đầu tư không nên bỏ qua KDH, đây là một doanh nghiệp có tiếng trong việc phát triển biệt thự cao cấp tại TP.HCM và đang lấn sang phân khúc căn hộ trung cấp. KDH cũng là doanh nghiệp hiếm hoi có quỹ đất ngay tại khu đô thị TP.HCM với quy mô khoảng 600 ha (tập trung chủ yếu tại quận 9 và Bình Chánh).

(Nguồn: DSC)

  • Với vị thế là doanh nghiệp có kinh nghiệm và uy tín lâu năm, KDH là điểm đến đầu tư hấp dẫn của cổ đông ngoại tại khi tỷ lệ nắm giữ lên đến gần 40%, điều này một lần nữa cho thấy sự minh bạch và hấp dẫn của KDH đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, Dragon Capital và nhiều tổ chức đầu tư khác trong và ngoài nước cũng duy trì năm giữ tỷ trọng cổ phiếu KDH khi có thời điểm cao nhất lên đến 13,03%.

  • Một đặc điểm nổi bật tiếp theo của KDH đó là các dự án chủ yếu tập trung ở vị trí đắc địa phía Đông, Tây và Tây Nam thành phố và có khả năng liên kết - kết nối hạ tầng rất tốt. Điều này cũng giúp cho các dự án của KDH có tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao. Doanh nghiệp cũng luôn duy trì việc triển khai sản phẩm theo đúng tiến độ, pháp lý rõ ràng và thậm chí vượt tiến độ bàn giao từ 2-3 tháng với mức giá phù hợp.

  • Là doanh nghiệp có khả năng ứng biến linh hoạt với nhiều phân khúc thị trường hướng đến nhiều đối tượng khách hàng khác nhau khi bên cạnh phát triển nhà ở thương mại, KDH còn có sở hữu quỹ đất phát triển khu công nghiệp. Điều này rất quan trọng cho một doanh nghiệp bất động sản khi luôn chú trọng việc phát triển dự án gối đầu để “back-up” cũng như góp phần để duy trì đà tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong 5 năm vừa qua, biên gộp của KDH được cải thiện qua các năm, trung vị ở mức 50.1%.

KDH và những điểm nhấn đầu tư quan trọng

Tiềm năng phát triển dài hạn nhờ quỹ đất được đền bù từ sớm

  • KDH có lợi thế nhờ tích lũy quỹ đất từ sớm giúp giảm thiểu chi phí phát triển dự án trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng từ năm 2026. Với quỹ đất hiện tại đủ để KDH duy trì đà tăng trưởng trong vòng vài năm tới. KDH cũng liên tục mở rộng tìm kiếm quỹ đất mới để thực hiện chiến lược tăng trưởng trong dài hạn chắc chắn.

KDH dự kiến đón đầu sự hồi phục của thị trường nhà liền thổ giai đoạn 2025-2026 với việc mở bán hai dự án Emeria và Clarita

  • Trong giai đoạn chu kỳ sắp tới, KDH tiếp tục triển khai Emeria và Clarita với tổng cộng 800 sản phẩm, hai dự án mới hợp tác với Keppel Land tại thành phố Thủ Đức. Việc triển khai chiến lược mở bán từng giai đoạn sẽ giúp KDH tối ưu doanh thu, bắt đầu với 200 căn nhà phố/biệt thự vào Q4/2024, nhắm đến phân khúc trung-cao cấp với giá cao hơn 8.000 USD/m2. 600 căn hộ còn lại sẽ được mở bán vào năm 2026, sau khi hoàn thiện thiết kế. Dự án KCN Lê Minh Xuân có tiến triển pháp lý, dự kiến nhận giấy phép xây dựng trong năm nay và mở bán năm 2025. KDH cũng cân nhắc hợp tác với đối tác tiềm năng để giảm rủi ro và tối ưu nguồn lực cho dự án BĐS KCN đầu tiên của mình.

Dự kiến kế hoạch phát triển dự án KDH (Nguồn: Shinhan Securities)

  • Việc mở bán các dự án nhà liền thổ trong giai đoạn 2025 trở đi sẽ là điều kiện thuận lợi để KDH có thể tối ưu được doanh thu và biên lợi nhuận khi nguồn cung của sản phẩm này bị thu hẹp do quỹ đất trong thành phố ngày càng trở nên khan hiếm và đa số bị vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn tín dụng bị siết chặt. Ngoài ra, kinh tế khó khăn cũng ảnh hưởng đến một phận người dân khiến nhu cầu mua sản phẩm giá trị cao giảm, từ đó kéo thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, trong giai đoạn nền đà phục hồi kinh tế đang khả quan như hiện tại tiếp tục duy trì, nhu cầu của các sản phẩm của KDH sẽ phục hồi đáng kể nhờ tính minh bạch và uy tín trong khâu thực hiện dự án và chào bán sản phẩm đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Tiềm lực tài chính vững mạnh, tỷ lệ HTK/TTS ở mức cao - tiềm năng cho phát triển dài hạn

  • Rủi ro lớn nhất của một doanh nghiệp bất động sản nằm ở tỷ lệ nợ vay/ VCSH qua các năm. Nên cẩn thận với các doanh nghiệp BĐS đó làm ăn không hiệu quả nhưng tỷ trọng vay nợ cao. KDH là một trong những doanh nghiệp ngành bất động sản có tỷ trọng nợ vay hợp lý ở mức 48.9% trong 1h2024.

  • Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của KDH tăng dần qua các năm, song song với việc tích lũy hàng tồn kho. Điều này cho thấy KDH có khả năng tiếp cận vốn tốt ngay cả khi tín dụng bị thắt chặt và vẫn duy trì được hoạt động khi thị trường bất động sản khó khăn. Với việc đền bù dài hạn cho các dự án lớn và xây dựng để tạo nguồn thu ngắn hạn, KDH dẫn đầu về tỷ lệ hàng tồn kho so với tổng tài sản (75%). Nếu các dự án được hoàn thiện, hàng tồn kho này sẽ mang lại nguồn thu ổn định lâu dài.

Danh mục dự án mạnh mẽ sau năm 2025

KDH đã có những bước tiến pháp lý quan trọng với các dự án lớn như 11A, Tân Tạo, Phong Phú 2 và Bình Trưng mở rộng. Với các dự án này, KDH có đủ quỹ đất để triển khai sau năm 2025, kéo dài đến ít nhất năm 2030, đảm bảo tiềm năng phát triển lâu dài. Công ty đã thanh toán 50% tiền sử dụng đất cho dự án 11A và đang chờ phê duyệt đầu tư cho dự án Phong Phú 2, cho thấy sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý cho các giai đoạn tiếp theo.

Rủi ro:

  • Rủi ro chi phí đền bù gia tăng khi áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026.

  • Rủi ro chậm trễ thủ tục hành chính và áp dụng Luật mới.

  • Rủi ro tỷ lệ hấp thụ thấp hơn dự kiến.

Target: 45k

=> Tổng kết lại, KDH vẫn là một doanh nghiệp rất đáng để xem xét và đầu tư trong giai đoạn phục hồi sắp tới của ngành bất động sản, đặc biệt là các chính sách tháo gỡ dần phát huy được hiệu quả. KDH và ngành bất động sản nói chung sẽ hưởng lợi rất lớn từ việc NHNN duy trì mặt bằng lãi suất đang nới lỏng. Sự chuẩn bị kỹ càng bất chấp những khó khăn của thị trường chung hứa hẹn sẽ mở ra giai đoạn bức phá của KDH trong giai đoạn sắp tới.

4 Likes

PDR - Trở lại sau chiến lược tái cấu trúc toàn diện

Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng vừa qua, PDR có lẽ là doanh nghiệp được nhắc đến nhiều nhất khi là một trong số ít doanh nghiệp thể hiện sự quyết tâm trong tái cơ cấu để kịp thời trở lại trong một chu kỳ mới của thị trường. Việc tái cấu trúc mạnh mẽ thực sự cần thiết đối với PDR nói riêng và bất kỳ một doanh nghiệp BĐS nào nói chung để thích nghi được với tình hình mới. Trọng tâm của đợi tái cơ cấu lần này đó là PDR đã hoàn thành quá trình tái cơ cấu nợ vay để giảm sự phụ thuộc vào trái phiếu doanh nghiệp (TPDN, vấn đề gây ra nhiều khó khăn trong giai đoạn thắt chặt tín dụng gần đây) để hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường BĐS nhờ cải thiện được vị thế tốt hơn.

Như vậy thì PDR hiện đang có tiềm năng gì trong giai đoạn sắp tới khi chu kỳ trở lại ?

  • Đầu tiên là việc tái cơ cấu giúp cho PDR hoạt động hiệu quả hơn khi PDR tập trung tái cơ cấu sản phẩm và tài chính bằng cách (1) chuyển hướng nguồn lực sang mảng kinh doanh cốt lõi là BĐS nhà ở và BĐS nghỉ dưỡng, và (2) chủ động nâng cao năng lực tài chính. Năng lực tài chính sẽ là lực đẩy phía sau cho PDR phát triển khi chu kỳ lãi suất thấp quay trở lại. Đến cuối 2023 thì dự nợ trái phiếu của PDR đã về mức 0 và công ty cũng tích cực trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến các dự án trọng điểm để sẵn sàng mở bán trong năm 2024 (như Bắc Hà Thanh và Bình Dương Tower).

PDR xử lý “gọn gàng” trái phiếu để chuẩn bị cho chu kỳ mới trở lại.

  • Yếu tố thứ hai đó là tái cơ cấu để tập trung vào năng lực cốt lõi. PDR là một doanh nghiệp BĐS nổi bật tại miền Nam, với thế mạnh từ quỹ đất lớn và vị trí đắc địa. Trong quá khứ, công ty đã phát triển các dự án căn hộ cao cấp với thương hiệu “EverRich”. Những năm gần đây, PDR mở rộng sang các lĩnh vực khác như BĐS KCN và năng lượng tái tạo. Tuy nhiên, cuối năm 2023, công ty quyết định thoái vốn khỏi các mảng phi cốt lõi để tập trung vào phát triển BĐS nhà ở và nghỉ dưỡng. Cụ thể vào tháng 11/2023, PDR đã chuyển nhượng cổ phần công ty con PDI cho Phát Đạt Holdings, thu về 1.414 tỷ đồng, phần lớn để trả nợ. Như vậy, mảng kinh doanh cốt lõi của PDR hiện nay là phát triển BĐS nhà ở và nghỉ dưỡng, và dự kiến sẽ đóng góp hơn 98% doanh thu của công ty.

  • Yếu tố thứ ba đó là chuyển đổi bán buôn sang bán lẻ sẽ khiến hoạt động kinh doanh trở nên linh hoạt hơn. Từ năm 2023, PDR chuyển từ mô hình bán buôn sang phân phối trực tiếp thông qua công ty con Phát Đạt Realtor, nhằm kiểm soát tốt hơn các khoản phải thu và giảm thiểu rủi ro nợ xấu. Trước đó, PDR đã bán buôn các sản phẩm theo lô cho các sàn môi giới như CTCP Tập đoàn Danh Khôi (NRC), phân phối các dự án lớn. Sự thay đổi này không chỉ cải thiện khả năng tài chính mà còn giúp công ty linh hoạt hơn trong việc triển khai các sản phẩm và chương trình khuyến mãi.

  • Yếu tố kỳ vọng tiếp theo cũng là then chốt để cải thiện đà tăng trưởng của PDR trong giai đoạn tới đó là triển khai mở bán các dự án mới trong năm 2024**.** PDR dự kiến triển khai 3 dự án: Bình Dương Tower trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, tỉnh Bình Dương (45ha), Bắc Hà Thanh (43ha) và Cadia Quy Nhơn (0,5ha). Ước tính tổng giá trị phát triển các dự án này là 25,9 nghìn tỷ đồng (phát triển trong giai đoạn 2024-2026). Tổng vốn đầu tư cho 3 dự án này chiếm 23% tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2023.

  • Với tiềm năng sở hữu quỹ đất lớn và đa dạng với hơn 4,267 ha sẽ tạo lợi thế cạnh tranh đặc biệt cho cho PDR trong chu kỳ mới và đảm bảo được sự tăng trưởng cho công ty trong dài hạn khi liên tục có những dự án gối đầu và cuốn chiếu liên tục. Các dự án du lịch tại các tỉnh ven biển sẽ là yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho PDR trong trung – dài hạn khi tọa lạc tại những vị trí đắc địa trải dài từ miền Trung đến miền Nam đất nước.

  • Ngoài ra PDR cũng được hưởng lợi chung từ các yếu tố (1) lãi suất duy trì mức thấp, (2) nhu cầu tiêu thụ bất động sản phục hồi và (3) hoàn thiện khung pháp lý tác động tích cực đến sự phục hồi chung của ngành.

Chi tiết dự án:

Dự báo tăng trưởng PDR của BSC:

Rủi ro:

  • Rủi ro về tỷ lệ hấp thụ sản phẩm thấp hơn kỳ vọng đối với các dự án sắp mở bán như Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower và Cadia Quy Nhơn.

  • Rủi ro pháp lý vẫn là một thách thức quan trọng đối với PDR, khi môi trường pháp lý phức tạp có thể làm chậm quá trình phê duyệt dự án. Điều này có thể kéo dài thời gian triển khai các dự án và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của công ty trong mảng cốt lõi.

Giá mục tiêu: 26,000 đồng.

=> PDR vẫn là một doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ khi chu kỳ mới đang dần trở lại khi đáp ứng đủ 2 điều kiện quan trọng là tài chính và pháp lý. Giá cổ phiếu của PDR đã giảm mạnh kể từ đầu năm và cũng đã có đà phục hồi khá ấn tượng trong tháng 8. Những chính sách nỗ lực tháo gỡ BĐS đến cuối 2024 sẽ là động lực để ngành BĐS nói chung phục hồi, đặc biệt là những doanh nghiệp có sự chuẩn bị kỹ càng giai đoạn tiền chu kỳ sẽ hưởng lợi nhiều nhất. PDR là minh chứng cho vàng lẫn trong cát tương tự KDH khi việc tìm kiếm một doanh nghiệp BĐS tốt rất khó khăn.

2 Likes

PDR chắc phải đợi thêm nhỉ, thị trường chưa vượt 1300 vô bất động sản rủi ro quá

Phân tích hay quá bác, KDH NLG luôn top đầu BĐS rồi

1 Likes

Chuẩn luôn nhỉ, xét về quỹ đất sạch và các yếu tố cơ bản thì 2 con này luôn đứng nhất. Chạy quanh SG là hiểu độ phủ sóng

3 Likes

KDH về cơ bản là quá ngon, quỹ đất quá ổn các bác ạ

2 Likes

Đúng rồi bác ơi, BĐS đoạn này những mã làm ăn đúng chuẩn pháp lý - đòn bẩy hợp lý lại ngon

600ha đất đô thị HCM thì quá ngon cho vài năm tới

NLG - Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long

  • Dự án Nam Long 2 (43,8 ha), công ty đã thanh toán tiền sử dụng đất. NLG hiện đang xin giấy phép bán hàng và dự kiến sẽ bắt đầu mở bán trong Q4/2024. NLG kỳ vọng sẽ ghi nhận doanh thu bán hàng ngay trong năm 2024 do dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và có thể bàn giao cho người mua trong vòng 1 tháng sau khi bán.
  • Dự án Akari City tại TP.HCM, công ty sẽ bắt đầu bàn giao các căn hộ Akari City Giai đoạn 2 trong Q4/2024, với doanh thu dự kiến khoảng 3,3 nghìn tỷ đồng.
1 Likes

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NAM LONG – NLG

Trước khi tiếp tục hành trình “đãi cát tìm vàng” trong ngành bất động sản thì tôi muốn gợi nhớ lại về “lưới lọc vàng” của chúng ta, trong đó (1) Tình hình tài chính là tối quan trọng vì khả năng thu xếp huy động vốn cũng như những quy định mới của Luật BĐS là rất khắc khe cho các DN có tài hình tài chính yếu kém, tiếp theo sau là (2) Nguồn thu đều đặn, một yếu tố cần thiết để duy trì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường BĐS còn yếu, việc sống còn của DN phụ thuộc vào yếu tố này và (3) Backlog dự án và pháp lý, đây là yếu tố để đánh giá tiềm năng của DN trong tương lai.

NLG - ĐIỂN HÌNH CỦA MỘT DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN SẠCH

Trước khi đi vào xem xét các yếu tố trên, chúng ta hãy cùng xem qua một số thông tin đặc biệt khác để hiểu rõ doanh nghiệp:

  • Vị thế trong ngành: đây là một trong những doanh nghiệp bất động sản kỳ cựu tại Việt Nam, với hơn 30 năm phát triển bất động sản và trong thời gian gần đây doanh nghiệp có chiến lược phát triển các khu đô thị quy mô lớn với đa dạng các phân khúc từ cao cấp đến “vừa túi tiền”.

  • Cơ cấu cổ đông: điều đáng chú ý là tỷ lệ sở hữu nước ngoài cực kỳ cao lên đến 49.8%, điều này nói lên được sự minh bạch cũng như năng lực của Ban lãnh đạo.

  • Chiến lược phát triển bất động sản: Nam Long hiện có 12 dự án, chủ yếu nằm ở khu vực Đông Nam bộ và gần đây doanh nghiệp tập trung phát triển các khu đô thị với quy mô lớn như Waterpoint, Mizuki,… với đa dạng loại hình và phân khúc. Ngoài ra hoạt động quản lý tốt, tạo môi trường sống đậm nét “Nam Long” khiến cho sản phẩm thêm phần đặc biệt

Qua các yếu tố trên, có thể thấy NLG là một doanh nghiệp uy tín và có chiến lược phát triển rõ ràng, xứng đáng để được đưa vào “lưới lọc vàng”. Tiếp theo chúng ta sẽ cùng xem xét các yếu tố trọng yếu của NLG

  1. Tình hình tài chính: Trong 6 tháng đầu 2024, tổng nợ tăng gần 1.4 nghìn tỷ (~8.9%) làm cho tỷ lệ nợ trên VCSH tăng từ 53% lên 55%, tuy nhiên đây vẫn là mức có thể chấp nhận được so với trung bình ngành, các khoản vay này nhằm đầu tư mạnh vào các dự án và kỳ vọng có thể mang lại dòng tiền cho NLG. Đáng lưu ý là NLG vừa phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 950 tỷ đồng nhằm mục đích đảo nợ cho khoản trái phiếu 950 tỷ đồng tới hạn vào đầu tháng 9. Do đó có thể thấy NLG chưa gặp phải áp lực tài chính quá lớn trong ngắn hạn và đều có khả năng xoay sở tốt.

  1. Nguồn thu đều đặn: doanh thu gần đây của doanh nghiệp đến từ 2 dự án đó là Southgate và Akari City. Trong thời gian từ cuối 2024 đến 2025, nguồn thu được đảm bảo với các dự án sau:
  • Southgate: đây là giai đoạn 1 của dự án khu đô thị Waterpoint, trong đó đã bàn giao khoảng 1,400 căn trên tổng 1,900 căn mở bán (nhà phố, villa). Dự kiến trong thời gian tới NLG sẽ tích cực bàn giao khoảng 500 căn còn lại, tạo ra khoảng doanh thu đáng kể cho NLG

  • Akari City: dự án này có 3 giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 đã bàn giao và giai đoạn 2 chuẩn bị bàn giao bắt đầu từ tháng 10 năm nay với tổng số căn hộ bàn giao khoảng 1,700 căn. Dự kiến đây sẽ là nguồn doanh thu rất tốt cho NLG dự kiến khoảng 3,300 tỷ đồng trong 2024-Q4 cho đến giữa 2025

  • Nam Long Cần Thơ 2: doanh nghiệp đã hoàn thành việc thanh toán tiền sử dụng đất và hiện đang xin giấy phép bán hàng, dự kiến bắt đầu mở bán vào 2024-Q4 và mang lại khoảng doanh thu đang kể cho NLG trong cuối 2024 đến 2025

  1. Backlog dự án: hiện nay NLG còn khá nhiều giai đoạn còn lại của các dự án vẫn chưa triển khai như Izumi City còn 8 phân khu, Waterpoint giai đoạn 2 và 1 phần giai đoạn 1, Akari City giai đoạn 3,… và một số dự án mới trong tương lai, cụ thể
  • Izumi City: đây là dự án lớn nhất của Nam Long hiện tại với tồn kho cho dự án khoảng 8,600 tỷ đồng (chiếm 45% tổng lượng tồn kho). Với tổng doanh thu ước tính là 71,000 tỷ đồng, NLG đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và dự kiến sẽ bắt đầu bán hàng kể từ 2025 và với quy mô lớn như vậy thì có thể sẽ mang lại doanh thu liên tục cho đến 2030.

  • Paragon Đại Phước : hiện nay dự án này chưa được triển khai, tuy nhiên đây là một trong những dự án chính mang lại nguồn thu cho NLG với doanh thu ước tính khoảng 13,700 tỷ đồng, dự kiến rơi vào giai đoạn 2027 – 2030.

Dù có thể thấy nhiều tiềm năng doanh thu trong tương lai, nhưng cũng không thể không xem xét các rủi ro mà NLG có thể gặp phải. (1) Sự cạnh tranh từ các DN BĐS lớn, đây chính là yếu tố rất đáng xem xét khi Izumi được phát triển ở khu vực có rất nhiều dự án lớn xung quanh, thêm vào đó vị trí của Izumi cũng không tiện lợi bằng với các dự án xung quanh, (2) Kiểm soát tài chính phải tốt, sự khắc khe của các luật BĐS mới đối với tình hình tài chính của chủ đầu tư bắt buộc NLG phải có những bước đi thật sự an toàn và (3) Thị trường bất động sản vẫn ảm đạm, điều này sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của NLG

Có thể thấy rõ rằng NLG là một doanh nghiệp tốt để có thể xem xét để đầu tư, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô hồi phục tốt, chính sách tiền tệ ủng hộ, các luật BĐS mới ra đời và sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ vào lĩnh vực này sẽ là những bệ phóng cho NLG phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

2 Likes