CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG MỞ RA? Hãy tham khảo bài viết này.
Sau bài viết SÁP NHẬP TỈNH – Cú huýt giúp Bất Động Sản trở lại chu kỳ mới được chia sẻ hôm 30/06. Hôm nay, tôi xin tiếp tục chủ đề này, nhưng chi tiết về triển vọng của Ngành Bất Động sản trong 2025.
CHÚNG TA ĐANG Ở ĐÂU CỦA CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN?
Tất cả chúng ta điều biết, Bất động sản là ngành mang tính chu kỳ rất rõ nét! Còn nhớ giai đoạn 2022 – 2023, ngành này gặp khủng hoảng kép khi lãi suất tăng cao và quả bom trái phiếu – nơi cung cấp vốn lớn cho BĐS bị khủng hoảng, khiến thị trường BĐS đóng băng từ đấy. Đến nay, Chính phủ vẫn đang cố gắng gỡ rối cho thị trường này!
Quy trình gỡ rối cho thị trường bất động sản thường có 5 bước: (1) Pháp lý khơi thông; (2) Xử lý hàng tồn kho; (3) Tái cơ cấu lại dòng tiền; (4) Các doanh nghiệp triển khai các dự án mới; (5) Quay trở lại guồng tăng trưởng.
Tính đến nửa năm 2025, bức tranh đang dần sáng hơn khi các bước đầu của quy trình này có nhiều tín hiệu tích cực
1. Tháo gỡ pháp lý
Từ giữa cuối 2024, Chính phủ trình – Quốc hội thông qua 3 bộ luật lớn về bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản. 3 bộ luật này là bệ đỡ ban đầu, tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho các dự án đang vướn, bảo về quyền lợi cả người mua và người bán, giúp minh bạch hơn cho thị trường bất động sản trong tương lai.
Sự quyết tâm tháo gỡ thể hiện ở chỗ 3 bộ luật này có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, sớm 5 tháng, thay vì phải chờ đến năm 2025 mới áp dụng. Trong quá khứ, ví dụ như trong giai đoạn 2013-2014, việc ban hành các bộ Luật mới đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án trở lại và kích hoạt dần lại các giao dịch trong các năm tiếp theo
Tuy nhiên, 3 bộ luật thì vẫn còn mang tính chung chung, tôi cho rằng phải sự tháo gỡ được thể hiện rõ nét hơn qua các nghị định và thông tư kèm theo. Trong đó có 2 nghị quyết mà tôi muốn nhấn mạnh. Đó là Nghị quyết 170 & Nghị Quyết 171 được Quốc hội thông qua hồi cuối 2024 và có hiệu lực từ 1/4/2025
Nghị Quyết 170 là 1 bước đi đột phá và mang tính đặc thù, cho phép thí điểm cơ chế linh hoạt, nhằm gỡ vướn trực tiếp cho các dự án đang nghẽn pháp lý kéo dài ở TPHCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa. Điều này giúp Phá băng hàng loạt dự án bị “vướng thanh tra” hoặc các dự án từng nằm đắp chiếu thì giờ được tái khởi động.
Đơn cử rõ ràng nhất, đó là khi nghị quyết 170 có hiệu lực từ ngày 1/4, tại TPHCM, 4 dự án gồm: The New City tại Bình Khánh thuộc khu đô thị Thủ Thiêm; Lakeview City của Novaland, dự án The Water Bay tại Phường Bình Khánh hay dự án 39 – 39B Bến Vân đồn Quận 4… Các dự án này được xác định thời điểm giá đất rõ ràng, chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ đóng tiền, nhờ đó chấm dứt tình trạng nhà chính chủ nhưng “trắng” sổ hồng.
Về phía doanh nghiệp cũng hưởng lợi, nhất là các Doanh nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất, nhưng chưa được cấp phép/ra sổ. Novaland là 1 ví dụ rõ nét. Bên cạnh Lakeview được gỡ vướn và có cơ hội hoàn nhập đến hơn 5.000 tỷ, nhiều dự án của Novaland cũng được được cấp sổ hồng tại TPHCM. Các doanh nghiệp khác cũng hưởng lợi gồm: PDR, SCR, CEO, NLG và Hưng Thịnh Land.
Nếu 3 địa phương TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa xử lý thành công các điểm nghẽn sau nghị quyết này, Chính phủ có thể mở rộng mô hình ra Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Quảng Ninh… Khi đó, thị trường BĐS cả nước sẽ gỡ điểm nghẽn lớn nhất suốt 5 năm qua.
Đi đến 1 nghị quyết quan trọng tiếp theo, đó là nghị quyết 171 . Nghị quyết có ý nghĩa lớn trong việc “khai thông” nguồn đất cho phát triển nhà ở thương mại, trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất với nhà ở thương mại hiện nay là: Đất ở không đủ điều kiện chuyển đổi, thủ tục phức tạp, chồng chéo giữa Luật Đất đai – Luật Nhà ở – Luật Đầu tư. Trong khi các chủ đầu tư muốn thực hiện thì điều kiện đó phải là Đất Ở. Điều này gây rất nhiều khó khăn.
Giờ đây, sự xuất hiện của Nghị quyết 171 giúp mở đường cho cơ chế chuyển nhượng tự nguyện, cho phép doanh nghiệp và người dân thỏa thuận trực tiếp để chuyển nhượng đất (dù là đất nông nghiệp, đất phi đất ở) để xây nhà ở thương mại. Quả thật, đây là 1 bước ngoặc quan trọng trong bối cảnh nguồn đất cho phát nhà ở thương mại tại các đô thị đang khan hiếm
Ví dụ rõ nét doanh nghiệp được hưởng lợi từ dự án này, đó là Hà Đô Green Lane ở Quận 8; Hà Đô Minh Long ở Thủ Đức, hay các dự án NBB Garden tại trung tâm quận 8 và cửa ngõ phía Tây của CTCP Năm Bảy Bảy. Các dự án này đều giải phóng xong mặt bằng, đúng quy hoạch, nhưng chưa thể triển khai dự án do chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang Đất Ở.
Nghị quyết 171 cũng ưu tiên phát triển các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, quanh 2 – 3 tỷ đồng/căn, đây là phân khúc lớn nhất nhưng trước nay bị Nhà đầu tư bỏ ngõ thời gian qua. Nghị quyết cũng xử lý nghiêm các dự án ma, dự án đầu cơ găm đất, như chế tài thu hồi đất sau 24 – 36 tháng không triển khai. Điều này đòi hỏi các Doanh nghiệp BĐS cũng phải có tài chính lành mạnh, sân chơi BĐS trở nên công bằng và nghiêm túc.
Tổng kết lại, yếu tố đầu tiên trong quy trình gỡ rối cho thị trường BĐS – đó là Khơi thông Pháp Lý đang được Chính phủ đẩy nhanh và nhiều tín hiệu tích cực. Thật ra nếu nhìn vào diễn biến giá cũng có thể thấy rõ. Từ Novaland đến Nam Long, Hà Đô, CII… tháo gỡ đến đâu thì giá các cổ phiếu này cũng bật tăng đến đấy.
2. Dấu hiệu từ thống kê Hàng Tồn Kho
Tiếp tục đánh giá qua bước thứ 2 của quy trình. Đó là Xử Lý Hàng Tồn Kho. Vì khi pháp lý được khơi thông, yếu tố này phải được cải thiện thì mới là tín hiệu đáng mừng! Nhìn vào thống kê, tính đến 31/3/2025, nếu không tính Vingroup vào, giá trị tồn kho ngành đạt 353 nghìn tỷ. Trong đó, có đến hơn 80% là những khoản tồn kho dở dang. Nếu so với bình quân của các năm trước, quy mô hàng tồn kho vẫn ở mức cao, nhưng nếu so với quý liền kề, tồn kho có phần giảm nhẹ, đồng nghĩa doanh nghiệp đã bán được hàng, nhưng chưa nhiều!
Những con số này đang nói lên dù pháp lý đã có phần khơi thông, có phản ánh nhưng chưa nhiều vào thị trường. Quá trình bán hàng của doanh nghiệp vẫn chưa cải thiện mạnh. Tuy nhiên, thực tế độ trễ để pháp lý thẩm thấu vào thị trường cần có thời gian. Nếu nhìn vào Lợi nhuận của các doanh nghiệp Quý 1.2025, khi các dự án được gỡ rối, doanh nghiệp cũng đã mở bán trở lại giúp lợi nhuận quý 1 tăng trưởng đột biến.
Ở yếu tố này, dù chưa quá rõ ràng, nhưng chúng ta không quá bi quan, và cần theo dõi tiếp thống kê ở 2 quý tiếp theo sẽ thấy rõ ràng hơn. Nếu nhìn vào tỷ lệ giữa người mua trả trước và hàng tồn kho, tăng từ mức 25% đầu năm lên 27% vào cuối quý 1. Đây là tín hiệu tích cực để có thể kỳ vọng yếu tố này sẽ dần tích cực lên, hay nói cách khác, cơn bỉ cực có lẽ đã qua đi rồi!
3. Kênh dẫn vốn của thị trường bất động sản
Tiếp tục nhìn vào yếu tố thứ 3 của quy trình gỡ vướn – những tín hiệu từ kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Cụ thể đó là Tín dụng và Trái phiếu doanh nghiệp.
Về tín dụng , Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, riêng tín dụng bất động sản, quý I năm nay ghi nhận mức tăng 7,49%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn thị trường là 3,91%. Đà tăng tích cực này phản ánh sự cải thiện đồng thời từ cả phía cung và cầu. Tín dụng tăng trưởng cũng là 1 trong các dấu hiệu cho thấy chu kỳ tăng trưởng đang dần quay trở lại. Xu hướng Lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp là điều kiện cần thiết quan trọng. Điều này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu nợ mà còn tạo điều kiện triển khai các dự án mới.
Kênh dẫn vốn cũng quan trọng không kém, đó là thị trường trái phiếu – cũng là tác nhân năm xưa khiến BĐS đóng băng kéo dài. Gần đây, thị trường này có phần sôi động trở lại (lũy kế 5 tháng đầu năm, tổng lượng phát hành mới đã chạm mốc 137 nghìn tỷ, tăng mạnh 79% so với cùng kỳ), nhưng sự dẫn dắt đến từ các Ngân hàng phát hành trái phiếu, chứ khối Bất động sản thì vẫn khá trầm lắng.
Thậm chí, áp lực trả chậm và rủi ro đáo hạn cũng khá căng khi quý 3 sẽ có đến 67,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn cao nhất năm nay. Trong đó, ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 85%, tương đương 57,5 nghìn tỷ đồng.
Nhưng nói đi cũng phải nói lại, hoạt động mua lại trái phiếu, trong 5 tháng đầu năm, các doanh nghiệp cũng đã tính cực mua lại trái phiếu trước hạn, ước tính khoảng 21.100 tỷ. Như vậy, con số 67.600 tỷ đáo hạn trên có thể không đến mức quá lo lắng.
Chưa kể ngay trong nửa đầu 2025, các doanh nghiệp Bất động sản cũng đã tiến hành nhiều phương án tăng vốn hoặc tái cấu trúc nợ. Như hồi tháng 6 vừa qua, Đất xanh đã hoàn thành tăng vốn từ 8.700 tỷ lên 10.200 tỷ. DIG cũng phát hành tăng vốn lên 6.400 tỷ. Trước đó Nam Long cũng tăng vốn vượt 4.800 tỷ. Hay Novaland cũng đàm phán trái chủ để tái cấu trúc lô trái phiếu chuyển đổi 320 triệu USD.
Việc tăng vốn thành công hoặc gia hạn được trái phiếu đến hạn chắc chắn là điểm tích cực cho các Doanh nghiệp trong giai đoạn hiện tại. Vì thế, ở góc nhìn lạc quan, áp lực trái phiếu trong quý 3 tới, có khi là đợt áp lực tài chính cuối cùng trong giai đoạn tới chăng. Chúng ta cần theo dõi tiếp!
TỔNG KẾT
Khi Pháp lý được khơi thông, khi hàng tồn kho được giải phóng, khi các doanh nghiệp có dòng tiền để tự tái cấu trúc lại tài chính của mình, thì chắc chắn họ sẽ có đủ cơ sở để triển khai các dự án mới. Từ đó, chu kỳ tăng trưởng sẽ quay lại!
Trả lời cho câu hỏi “Chúng ta đang ở đâu của chu kỳ bất động sản?” Thì tôi cho rằng chúng ta đang ở giai đoạn Phục Hồi. Sự ấm lại của thị trường bất động sản là thật chứ không phải ảo!
Ở Góc nhìn định giá, nhóm BĐS đang giao dịch ở mức P/B 1,7x lần, thấp hơn so với mức 2,3x lần bình quân 5 năm quá khứ. Giá của các cổ phiếu Bất động sản đã tăng tương đối kể từ đầu năm đến nay, phản ánh cho kỳ vọng của ngành này đang quay trở lại. Nhưng tôi cho rằng đây chỉ mới là giai đoạn đầu.
Nhìn vào thống kê lợi nhuận, nhóm ngành này đã tạo đáy thành công từ Quý 1 năm nay. Báo cáo từ VinaCapital cũng cho biết, nhóm Bất động sản kỳ vọng sẽ là nhóm ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao nhất trong năm 2025, với mức 77.5% - 105%. Vì thế, các đợt rung lắc giảm mạnh sẽ mở ra cơ hội MUA tốt.
Tuy nhiên, cuộc chơi mới này giờ đã khác, nghiêm túc hơn, lành mạnh hơn. Cơn bão khủng hoảng qua đi cũng khiến thanh lọc lại thị trường. Những chủ đầu tư có uy tín tốt trong bàn giao – hậu mãi – pháp lý rõ ràng sẽ là người thắng cuộc.
Trước khi khép lại bài viết này, tôi cũng gửi đến nhà đầu tư các doanh nghiệp triển vọng cho nhóm ngành này như hình trên.
Nếu thực sự chu kỳ mới của ngành này đã bắt đầu, quý Nhà đầu tư đừng đứng ngoài chu kỳ này nhé!
Trân trọng