Sự chuyển mình của các doanh nghiệp cao su sang BĐS KCN có đáng được mong chờ ?
- Năm 2023 một năm khá khó khăn cho ngành BĐS, tuy có vài dấu hiệu tích cực.
- Liệu có những triển vọng nào cho ngành quay trở lại đường đua 2024?
- Những mã cổ phiếu sẽ có tiềm năng bứt phá trong năm 2024, được chúng tôi lựa chọn và phân tích.
1. Nhìn lại năm 2023, điểm sáng FDI giúp ngành khả quan hơn trông thấy
Trong năm 2023, toàn bộ thị trường Bất động sản (BĐS) đang trải qua một giai đoạn khó khăn, không chỉ riêng cho một phân khúc nào. Mặc dù có những dấu hiệu tích cực liên quan đến cơ chế chính sách và xu hướng giảm lãi suất ngân hàng, nhưng vẫn tồn tại nhiều dự án BĐS phải tạm dừng do gặp phải các rào cản pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, hạn chế về tín dụng và những vấn đề tương tự.
Trong năm 2023, cổ phiếu của các ngành KCN vượt lên 24% cao hơn so với 12,1% của chỉ số VN Index.
Đó là nhờ vào hoạt động ký biên bản ghi nhớ (MOU) hoặc các hợp đồng cho thuê đất với nhiều nhà đầu tư, trong đó có một số khách thuê lớn.
2. Cổ phiếu BĐS KCN đầy triển vọng trong năm 2024
Thuận lợi :
- Năng suất lao động đang cải thiện tích cực. Mức tăng trưởng kép năng suất lao động của Việt Nam giai đoạn 2018-2022 đạt 7.8%, là mức cao nhất trong khu vực.
- Chi phí điện thấp so với các nước cạnh tranh FDI .
- Cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh .
- Giá thuê Việt Nam năm 2023 tăng mạnh tuy nhiên vẫn thấp hơn các đa số các nước Đông Nam Á.
- Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36.6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng trưởng lần lượt 32.1% và 3.5% svck. Nguồn vốn FDI tập trung vào ngành sản xuất là chủ yếu nếu so với các năm trước.
Khó Khăn :
- Cạnh tranh nguồn vốn FDI mạnh :’
o Hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1,500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. CAGR dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018-2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.
o Indonesia thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.
- Thiếu nguồn điện cho sản xuất. Công suất khả dụng năm 2023 là 43,000 MW trong khi công suất phụ tải cao nhất là 45,500 MW. Điều này dẫn tới thiếu nguồn điện cho sản xuất lên tới 2,500 MW. Dẫn đến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.
Triển vọng đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tình hình tài chính lành mạnh và định giá hấp dẫn với cổ tức cao. Các doanh nghiệp này được kỳ vọng sẽ có lợi thế trong thu hút vốn đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.
Nhu cầu KCN dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2024: Trong năm 2023 vừa qua, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD (tăng 3,5% svck), đa số là vào lĩnh vực sản xuất.
Nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (“MOU”) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, do đó các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.
Đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.
Luật đất đai sửa đổi khơi thông vướng mắc cho nhiều dự án BĐS
Sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm bớt áp lực vốn thông qua các phương án trả tiền thuê đất hàng năm thay vì một lần như trước đây, điều này sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong việc cân đối nguồn tài chính của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường.
3. Doanh nghiệp tiềm năng phát triển đáng mong đợi
Cao su Phước Hòa (PHR): Đang dần phục hồi giá
- Kết quả hoạt động kinh doanh
Tính chung cả năm 2023, PHR thu về 1.353,6 tỷ đồng doanh thu bán hàng, giảm 20,9% so với năm 2022. Trong đó, doanh thu bán thành phẩm của PHR đạt 1.126,7 tỷ đồng (chiếm 83% tổng doanh thu của PHR) ghi nhận giảm tới 22,6%. Sau khi chiết khấu thương mại, doanh thu thuần của PHR đạt 1.351 tỷ đồng, giảm 20,9%.
Tuy nhiên, tiềm năng vẫn có thể tăng trong tương lai nhờ các dự án cho những năm tới, có sự tham gia nhiều nguồn vốn của FDI đổ vào BĐS KCN.
- Một số hoạt động dự án tương lai
Dự án Tỷ lệ sở hữu Tổng diện tích vị trí TÌnh trạng đưa vào hoạt động dự kiến hoạt động
Tân Lập 1 51% 202 Bắc Tân Uyên, Bình Dương 2025 F Chờ phê duyệt quy hoạch
Hội Nghĩa 100% 715 Bắc Tân Uyên, Bình Dương 2026-2030F PHR được đề xuất làm chủ đầu tư của các dự án này, hiện đã nằm trong quy hoạch 2021-2025 của Bình Dương, dự kiến sẽ được phê duyệt trong Q1/24.
Bình Mỹ 100% 1005 Bắc Tân Uyên, Bình Dương 2026-2030F
Tân Lập 2 51% 180 2026-2030F
Tân Bình mở rộng 80% 1055 Bắc Tân Uyên, Bình Dương 2026-2027 F
Đa số các KCN của PHR đều nằm ở Bình Dương mà đường Vành đai 3 lại giao qua Bình Dương. Điều đó chứng tỏ các dự án trên đều có vị trí địa lý tốt cho logistics => nhiều nguồn vốn FDI đổ vào cho BĐS KCN.
KCN VSIP III sẽ đóng góp nhiều hơn vào lợi nhuận trong năm 2024 sau khoản đầu tư BCC dự kiến 20%. PHR được hưởng 20% lợi nhuận từ việc bán đất của VSIP III (không dưới 1,2 tỷ đồng/ha).
VCSC dự báo tổng lợi nhuận từ KCN VSIP III sẽ chiếm 41%/31% tổng lợi nhuận trước thuế của PHR trong năm 2024/2025.
Tập đoàn công nghiệp cao su Việt Nam (GVR) :
- Kết quả hoạt động kinh doanh
Tính chung cả năm 2023, GVR thu về 22.079 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 13% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 3.369,9 tỷ đồng, giảm 29,8%. Tuy nhiên:
GVR đang sở hữu quỹ đất khoảng 407.800 Ha .Với định hướng tập trung chuyển đổi đất cao su thành đất KCN . Có những lợi thế như tiết kiệm thời gian và chi phí đền bù thấp so với KCN khác , nằm ở Khu vực kinh tế phát triển .
GVR dự tính quy hoạch năm 2021-2030 lên 39.177,24 Ha. Năm 2021-2025 dự tính tăng từ 15.000 → 20.000 ha thành đất KCN .
- Các dự án nổi trội dự kiến hoạt động vào 2026
GVR sở hữu 66,6% cổ phần tại PHR .
Nam Tân Uyên 3 – KCN nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bình Dương vừa được giao đất vào cuối tháng 5 vừa qua đã tạo dư địa tăng trưởng trong ngắn và trung hạn cho GVR, dự kiến đóng góp vào kết quả kinh doanh của Tập đoàn từ 2024. Theo ước tính sơ bộ, dự án Nam Tân Uyên 3 sẽ mang lại dòng tiền khoảng hơn 600 tỷ đồng/năm và lợi nhuận sau thuế khoảng 400 tỷ đồng/năm đến 2027 – 2028 sau khi được đưa vào khai thác, dự kiến từ năm 2024.
Tháng 11 vừa qua, liên danh BCM – VSIP – GVR đã cùng đề xuất phát triển 2 dự án tại tỉnh Khánh Hòa: (1) dự án KCN – Đô thị - Dịch vụ Ninh Xuân quy mô dự kiến 2,340 ha (2023 – 2035) và dự án Khu đô thị - Dịch vụ Diên Khánh quy mô dự kiến 500 ha (2023 – 2030).
Rủi ro đầu tư :
- Nhu cầu thuê đất giảm khi dòng vốn FDI giảm tốc trước những khó khăn kinh tế toàn cầu.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng.
- Tiến độ pháp lý để thành lập các KCN mới có thể kéo dài.
- Rủi ro giải phóng mặt bằng khiến dự án bị chậm tiến độ.
