Ngành bất động sản khu công nghiệp triển vọng nhờ sự phục hồi của dòng vốn FDI, quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và định hướng phát triển các KCN thế hệ mới. Trọng tâm thu hút đầu tư đang chuyển từ các ngành thâm dụng lao động sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao. Đồng thời, Chính phủ cũng đẩy mạnh cải cách chính sách nhằm nâng cao chất lượng dòng vốn và thúc đẩy mô hình KCN sinh thái, thông minh.
Thị trường cho thuê KCN đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét trong quý I/2026. Tại miền Bắc, diện tích hấp thụ đất KCN đạt hơn 130 ha, tăng 15-72% so với ba quý trước; giá thuê trung bình đạt 143 USD/m², tăng 3%, với tỷ lệ lấp đầy 79,6%. Phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng duy trì tích cực khi diện tích hấp thụ đạt khoảng 250.000 m², cao hơn nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 80,2% và 86,4%. Tại miền Nam, nhu cầu thuê vẫn ổn định nhờ logistics và thương mại điện tử, với 46% diện tích nhà xưởng được thuê bởi doanh nghiệp điện tử. Giá thuê đất KCN đạt khoảng 183 USD/m², tăng 4% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng đạt 93%.
Động lực lớn nhất của ngành tiếp tục đến từ dòng vốn FDI. Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD, tăng 13%, còn FDI đăng ký mới đạt 10,8 tỷ USD, tăng tới 113% so với cùng kỳ. Hoạt động của khu vực FDI cũng tăng trưởng mạnh với xuất khẩu tăng 32% và nhập khẩu tăng 50%. Đáng chú ý, nhiều dự án công nghệ quy mô lớn đã được đề xuất như Samsung mở rộng đầu tư đóng gói và kiểm thử chip (5,5 tỷ USD), SGI-HCM Campus (2 tỷ USD) hay Trung tâm dữ liệu AI của G42-Microsoft-FPT (2,1 tỷ USD), cho thấy Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các ngành công nghệ cao.
Bên cạnh đó, hàng loạt chính sách mới đang tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Nghị quyết 10-NQ/TW đặt mục tiêu thu hút 40-50 tỷ USD FDI đăng ký mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030, đồng thời chuyển trọng tâm sang thu hút các dự án công nghệ cao và nâng cao liên kết với doanh nghiệp trong nước. Song song đó, Nghị định 20/2026/NĐ-CP hỗ trợ mạnh doanh nghiệp công nghệ thông qua ưu đãi về đất đai, thuế và nghiên cứu phát triển (R&D). Mô hình KCN cũng đang chuyển đổi theo hướng KCN sinh thái, tích hợp năng lượng tái tạo, hạ tầng số và không gian xanh nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và Net Zero của các tập đoàn đa quốc gia.
Hạ tầng logistics tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng. Nổi bật là tuyến đường sắt Lào Cai-Hà Nội-Hải Phòng dài 419 km, tổng vốn 8,4 tỷ USD, giúp kết nối cửa khẩu với cảng biển phía Bắc; trong khi phía Nam có cao tốc TP.HCM-Thủ Dầu Một-Chơn Thành cùng các tuyến đường sắt kết nối Bình Dương, Đồng Nai và cảng Cái Mép, góp phần giảm đáng kể chi phí logistics và nâng cao sức hấp dẫn của các KCN. Đồng thời, nguồn cung mới sẽ được bổ sung mạnh với các dự án như Tràng Duệ 3 (653 ha), Kim Thành 2 (235 ha), Vinh Quang (226 ha) ở phía Bắc và khoảng 3.250 ha đất công nghiệp mới tại Tây Ninh trong giai đoạn 2026–2028.
Nhìn chung, ngành bất động sản khu công nghiệp đang ở giai đoạn thuận lợi để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Nên ưu tiên các doanh nghiệp như BCM, KBC và IDC nhờ sở hữu quỹ đất lớn, định hướng phát triển KCN sinh thái và khả năng hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng FDI công nghệ cao trong những năm tới.