Bất động sản nhà ở - Tìm kiếm cơ hội mới

[PhoHangTim]

1. DIỄN BIẾN NGÀNH

1.1 Nguồn cung:

Nguồn cung sản phẩm mới rất hạn chế, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM.

Số lượng dự án cấp phép mới thấp kỷ lục.

1.2 Cầu mua nhà:

Lượng tìm kiếm mua BĐS giảm mạnh từ đỉnh, mặc dù đà giảm đã có phần chững lại từ giữa năm 2023.

Phần lớn người mua nhà trong trạng thái chờ đợi:

• Sản phẩm giảm giá thêm,
• Các cơ hội mua nhà cắt lỗ sâu từ người mua trước đó
• Các quy hoạch và làn sóng đầu tư mới trong khu vực.

1.3 Lượng giao dịch:

• Lượng giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh so với giai đoạn trước.
• Chịu ảnh hưởng rõ nét từ tình trạng mất cân đối cung cầu khi phần lớn nguồn cung nằm ở phân khúc cao với giá vượt xa thu nhập người dân
• Một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đặc biệt tại các tỉnh thành.

=> Nhìn chung, cả năm 2023 hoạt động giao dịch vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

2. SỰ HỖ TRỢ , TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG:

1.1 Hỗ trợ từ nhà nước:

Nhà nước đang hỗ trợ mạnh mẽ phân khúc NOXH:

• Nghị định 10/2023/NĐ-CP

• Hoàn thành 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.

• Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội

• Tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về NOXH.

• Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

• Huy động từ nguồn vốn 4 NHTM Nhà nước.

• Lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất thương mại, thời hạn giải ngân đến hết 2030.

• Quyết định 486/QĐ-TTg

• Quy định lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách Xã hội đối với khoản vay mua, thuê NOXH là 4,8%/ năm.

=> Việc ban hành các văn bản pháp lý được tiến hành nhanh hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng 2010-2011. Tạo khung pháp lý cho việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tác động tích cực đến tâm lý thị trường

1.2 Tiềm năng tăng trưởng còn dài hạn còn dồi dào:

+ Yếu tố nhân khẩu học vẫn đang hỗ trợ tốt cho nhu cầu nhà ở:

• Cơ cấu dân số trẻ với mặt bằng thu nhập gia tăng qua các năm.

• Thế hệ sinh quanh năm 1990 (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu dân số) hiện có áp lực lớn trong việc mua nhà mới để ổn định chỗ ở sau khi kết hôn.

• Quá trình di cư ồ ạt và nguồn cung nhà ở thấp tại thành phố lớn trong những năm qua đã khiến một lượng không nhỏ người trẻ chưa sở hữu nhà ở.

+ Động lực thúc đẩy từ hạ tầng:

• Mức độ phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị tại Việt Nam vẫn rất thấp so với quy mô

• Dân số và nền kinh tế, do đó còn nhiều dư địa để cải thiện.

• Từ năm 2023, việc giải ngân đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ với nhiều dự án lớn khởi công.

• Nhiều địa phương được cải thiện tích cực về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích đô thị

• Chu kì đầu tư công giúp BĐS ấm dần lên trong năm 2024

Việc giải ngân đầu tư hạ tầng công dự báo tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ trong năm 2024

• Khi các dự án hạ tầng trọng điểm (sân bay Long Thành, các dự án thành phần Cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2) đã lần lượt hoàn tất công đoạn lựa chọn nhà thầu trong năm 2023 và bắt đầu đẩy mạnh thi công.

• Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025 là 2,9 triệu tỷ đồng – cao hơn nhiều so với các chu kì đầu tư trước đó. Điều này đến từ các yếu tố:

• Từ năm 2016, Việt Nam bước vào vùng trũng đầu tư hạ tầng với khối lượng giải ngân đầu tư hàng năm rất thấp sau khi chiến dịch chống tham nhũng và xử lý sai phạm tại các dự án được thực hiện quyết liệt.

• Hệ thống cao tốc kết nối (được đầu tư chủ yếu trước năm 2015) hiện không còn đáp ứng nhu cầu giao thông của nền kinh tế, đặc biệt khi nhiều địa phương mới nổi trở thành điểm đến FDI và sản xuất công nghiệp trong khi chưa sở hữu hệ thống giao thông đáng kể.

• Đối với một số địa phương ven Hà Nội và TP.HCM, các đường vành đai và hệ thống giao thông kết nối tạo điều kiện cho việc gia nhập vùng đô thị, phát triển các khu đô thị phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân tại Hà Nội & TP.HCM.

=> Thúc đẩy tích cực đến tâm lý thị trường và động lực tăng trưởng kinh tế tại các địa phương có dự án lớn

3. KẾT LUẬN:

1.1 Thị trường chung chưa sôi động:

Thị trường đã về cơ bản vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và có những tín hiệu hồi phục ban đầu. Tuy vậy, nguồn cung mới dự báo vẫn tương đối hạn chế trong năm 2024 khi:

• Cần thêm các nỗ lực, giải pháp để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp
• Nhiều doanh nghiệp tập trung vào việc tái cấu trúc, thanh toán các nghĩa vụ nợ và không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án mới.
• Thanh khoản thị trường được cải thiện so với cùng kì. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác dòng tiền hoặc tiềm năng tăng giá tốt về cơ bản đạt điểm cân bằng và có thể bắt đầu hồi phục tích cực trong năm 2024.

CHỌN LỌC DOANH NGHIỆP NHƯ THẾ NÀO TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở:

• Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị sa lầy tại các dự án quá lớn.
• Sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý. Có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.
• Sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.

=> Một số doanh nghiệp có thể tận dụng giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để bứt phá trong chu kì mới

4. CỔ PHIẾU KHUYẾN NGHỊ:

1. Công ty cổ phần VINHOMES (VHM)

1.1 Kết quả kinh doanh:

KQKD 9T.2023: VHM ghi nhận sự gia tăng mạnh trong KQKD với doanh thu đạt 94.636 tỷ đồng (+203,3% yoy), lợi nhuận thuần đạt 32.299 tỷ đồng (+63,9% yoy). Điều này nhờ:

• Doanh nghiệp tích cực hoàn thiện và bàn giao các sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park 2&3 (Hưng Yên)
• Ghi nhận 15.559 tỷ đồng doanh thu tài chính, chủ yếu là thu nhập từ hoạt động bán buôn tại dự án Vinhomes Ocean Park 2&3 (thông qua hình thức chuyển nhượng cổ phần công ty con).

1.2 Luận điểm đầu tư:

1. Duy trì tốt sức khỏe tài chính và nguồn lực kinh doanh qua giai đoạn khó khăn của thị trường:

• Trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (2022 – 2023), VHM vẫn ghi nhận dòng tiền bán hàng và kết quả kinh doanh tích cực nhờ:

• Thành công từ việc đưa vào kinh doanh dự án Vinhomes Ocean Park 2&3 (Hưng Yên),

• Các sản phẩm của Vinhomes đã tạo dựng uy tín tốt, thu hút nhu cầu đầu tư và mua lô lớn từ các đại lý ngay cả trong giai đoạn thị trường không quá thuận lợi.

• Mô hình bán hàng kết hợp bán lẻ và bán buôn dự án giúp:

• Giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp khi triển khai các đại đô thị quy mô lớn.

• Đẩy nhanh tiến độ kinh doanh và thu hồi dòng tiền tại các dự án.

=> Không chịu nhiều áp lực từ nợ vay tài chính và có thể sẵn sàng đẩy mạnh triển khai, kinh doanh dự án mới ngay khi thị trường bắt đầu hồi phục.

2. Vị thế tốt để hưởng lợi từ xu hướng phát triển chung của ngành:

Quỹ đất lớn và sở hữu vị thế vượt trội trong việc đấu thầu, lập quy hoạch phát triển dự án mới tại các khu vực trọng điểm phát triển hạ tầng giao thông, đô thị, trung tâm đô thị - hành chính mới của các tỉnh thành và thành phố lớn.

Khả năng tạo giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất nhờ:

• Các khu đô thị được quy hoạch bài bản và thiết lập tốt hệ thống hạ tầng, tiện ích tương đối đầy đủ nội khu,

• Dự án Vinhomes đạt hiệu quả cao trong việc tái xác lập mặt bằng giá và nâng tầm thị trường bất động sản tại địa phương.

1.3. Kỳ vọng VHM 2024:

• Các đại đô thị ven Vành đai 4 Hà Nội kỳ vọng tiếp tục là nguồn đóng góp dòng tiền quan trọng trong vài năm tới:

• Dự án Vinhomes Ocean Park 2&3 đang tích cực đẩy mạnh thu hút dân cư, hoàn thiện hệ thống chuỗi hạ tầng, tiện ích và dần xác lập vị thế như một điểm đến du lịch, tổ chức sự kiện và thương mại – dịch vụ mới trên địa bàn Hà Nội.

• Trong giai đoạn 1-3 năm tới, VHM dự kiến sẽ đưa vào kinh doanh đại đô thị Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng) và Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh) với tổng diện tích hơn 500 ha.

• VHM dự kiến sẽ triển khai và đưa vào kinh doanh các dự án đại đô thị lấn biển có quy mô trên 1.000 ha (Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Cần Giờ) trong giai đoạn 3-5 năm tới. Trong trường hợp các dự án trên thành công sẽ giúp nâng tầm mạnh mẽ quy mô kinh doanh của doanh nghiệp.

• Các chủ đầu tư có nguồn lực tài chính tốt, có khả năng quy hoạch bài bản và phát triển dự án hoàn chỉnh như VHM sở hữu nhiều lợi thế trong môi trường pháp lý mới, khi các điều kiện về bán nhà hình thành trong tương lai và hồ sơ pháp lý dự án được siết chặt.

2. Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (NLG):

1.1 Tình hình tài chính:

NLG là công ty phát triển BĐS lớn trên sàn thuộc phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Doanh nghiệp hiện đang sở hữu quỹ đất hơn 680 ha, đang trong giai đoạn phát triển các dự án đưa vào kinh doanh trong các năm tới.

Với chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và cơ cấu tài chính khỏe mạnh, NLG là một trong số ít các công ty BĐS có năng lực tài chính tốt và có thể tồn tại qua giai đoạn khó khăn nhất của thị trường.

1.2 Luận điểm đầu tư:

Tập trung vào các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực (phân khúc chủ đạo của NLG) hồi phục sớm hơn thị trường chung.

Dự án Akari city GĐ 2 mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức trên 60% (AK 7 8 9 mở bán năm 2022, và AK NEO mở bán tháng 9/2023).

Chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án: NLG thường bá khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản… để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Các dự án triển khai dạng này điển hình như Akari City, Mizuki Park, tới đây là Paragon Đại Phước.

Tình hình tài chính lành mạnh: tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản của NLG chỉ ở mức 7,8% tại thời điểm cuối quý 3– là một trong những công ty BĐS trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.

3. Dự án kỳ vọng NLG:

• Dự án Izumi City bàn giai hết giai đoạn 1A1 trong năm 2023 và 2024.
• Dự án Mizuki Park bàn giao các căn hộ còn lại thuộc phân khu Flora Panorama và phân khu biệt thự The Mizuki trong Q4.2023
• Dự án Akari bắt đầu bàn giao block AK NEO từ năm 2024.
• Dự án WaterPoint bàn giao các căn còn lại thuộc phân khu The Aqua và bắt đầu mở bán phân khu The Pearl và The Village.
• Chúng tôi chưa bao gồm lợi nhuận từ chuyển nhượng 25% phần vốn góp tại dự án Paragon Đại Phước trong năm 2023.