Bất động sản Q2/2026: Lợi nhuận khởi sắc, nhưng sức mua vẫn là bài toán lớn

[Linh039]

Bức tranh bất động sản nhà ở trong Q2/2026 có nhiều điểm sáng, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định thị trường đã bước vào một chu kỳ phục hồi mạnh.

Điểm tích cực đầu tiên là nguồn cung đang dần trở lại . Trong Q2, Hà Nội có khoảng 8.623 căn hộ mở bán mới, tăng 26,8% so với cùng kỳ; TP.HCM đạt khoảng 6.537 căn, tăng 6%. Lượng giao dịch cũng cải thiện, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 68% tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM, thấp hơn khá nhiều so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy vấn đề của thị trường hiện tại không còn nằm quá nhiều ở thiếu nguồn cung, mà nằm ở khả năng chi trả của người mua .

Giá căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức cao, khoảng 3.800 USD/m² tại Hà Nội và 3.680 USD/m² tại TP.HCM. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã giảm 3,2% trong Q2 – lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2022. Lãi suất vay cao cùng nguồn cung sơ cấp dồi dào đang khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và tạo áp lực lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Lợi nhuận doanh nghiệp tăng mạnh, nhưng cần nhìn kỹ chất lượng

Q2/2026 là một quý khá tích cực về lợi nhuận khi nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể.

VHM đạt khoảng 22.583 tỷ đồng lợi nhuận , trong khi KDH đạt khoảng 750 tỷ đồng . NVL và PDR cũng ghi nhận kết quả tích cực nhờ các thương vụ thoái vốn và chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, phần lớn mức tăng lợi nhuận này chưa đến từ sự phục hồi mạnh của hoạt động bán và bàn giao nhà , mà đến từ các giao dịch chuyển nhượng, bán buôn hoặc thoái vốn.

Vì vậy, với nhóm bất động sản, lợi nhuận một quý chưa phải yếu tố đủ để xác nhận xu hướng hồi phục . Các chỉ số đáng theo dõi hơn trong thời gian tới sẽ là doanh số bán hàng, tiến độ mở bán, dòng tiền và khả năng bàn giao dự án.

H2/2026: Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa

Nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng trong nửa cuối năm, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Trong bối cảnh giá nhà cao và lãi suất vay chưa thực sự thuận lợi, sức mua nhiều khả năng vẫn chưa thể phục hồi mạnh.

Ngược lại, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý và có chính sách hỗ trợ tài chính tốt vẫn có khả năng duy trì thanh khoản.

Thực tế, một số dự án như Gladia Heights hay The Privé đang ghi nhận tốc độ bán hàng khá tích cực, cho thấy người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền nếu sản phẩm phù hợp và bài toán tài chính đủ hấp dẫn.

Góc nhìn cổ phiếu

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, định giá nhiều cổ phiếu bất động sản đã trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, mình cho rằng không nên kỳ vọng cả nhóm cùng tăng , mà cần ưu tiên những doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, quỹ đất tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền.

Trong nhóm này, NLG là cái tên đáng chú ý nhờ tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và mức đòn bẩy thấp.

Theo định giá của HSC , NLG đang được khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu 39.700 đồng/cp , tương ứng mức tăng kỳ vọng khoảng 82,5% so với giá ngày 5/8/2026. KDH cũng được khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu 32.300 đồng/cp.

Tóm lại, Q2/2026 cho thấy bất động sản đang tốt lên nhưng chưa thực sự hồi phục đồng loạt. H2/2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó doanh nghiệp có tài chính khỏe, dự án tốt và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có lợi thế hơn.

Bài viết mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị mua/bán.

[DuyAnhVDSC]

Luật Phát triển Đô thị được thông qua: Cửa mở cho các chủ đầu tư có quỹ đất tại TP.HCM và Đồng Nai

Quốc hội đã thông qua Luật Phát triển Đô thị vào ngày 24/8/2026, đánh dấu một bước thay đổi quan trọng trong khung pháp lý cho quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. Trọng tâm của luật là tăng cường phân cấp, phân quyền và tính tự chủ cho chính quyền địa phương, đồng thời tạo hành lang pháp lý để huy động nguồn lực xã hội, đặc biệt là khu vực tư nhân, vào phát triển đô thị. Theo dự thảo trình Quốc hội, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/10/2026, riêng quy định về quy trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật theo cơ chế mới dành cho TP.HCM có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 1/9/2026.

Điểm đáng chú ý nhất của luật nằm ở nhóm cơ chế liên quan trực tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: hoàn thiện quy trình lựa chọn nhà đầu tư, cơ chế khai thác giá trị gia tăng từ đất, cùng với các quy định mở đường cho mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), phát triển không gian ngầm, tái thiết đô thị và các dự án hợp tác công tư (PPP). Đây đều là những nút thắt pháp lý đã tồn tại nhiều năm, khiến không ít dự án bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, bị kéo dài thời gian phê duyệt hoặc vướng mắc trong khâu xác định giá trị đất và lựa chọn nhà đầu tư.

TP.HCM là địa phương được hưởng lợi rõ nét nhất từ luật mới, xuất phát từ việc thành phố hiện là một trong hai đô thị loại đặc biệt của cả nước, cùng với Hà Nội. Trong khi Hà Nội áp dụng theo Luật Thủ đô và Hội đồng nhân dân thành phố sẽ quyết định việc áp dụng các quy định của Luật Phát triển Đô thị, TP.HCM đứng trước nhu cầu đầu tư hạ tầng rất lớn cho các mục tiêu chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng số, các trung tâm logistics và đổi mới sáng tạo. Việc có một khung pháp lý rõ ràng hơn về phân cấp, phân quyền và huy động vốn tư nhân có ý nghĩa thiết thực trong bối cảnh này. Đồng Nai và các đô thị khác chưa được công nhận là đô thị loại đặc biệt cũng có thể được áp dụng một số cơ chế nhất định, tùy thuộc vào quy định và phê duyệt cụ thể của Chính phủ, trong khi phạm vi áp dụng đối với các khu kinh tế đặc biệt hiện chưa được nêu cụ thể trong dự thảo.

Về bản chất, tác động của luật đối với các doanh nghiệp bất động sản là tác động mang tính nền tảng và dài hạn hơn là một cú hích ngắn hạn cho kết quả kinh doanh. Khung pháp lý rõ ràng hơn về lựa chọn nhà đầu tư và khai thác giá trị đất có thể giúp rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giảm bớt rủi ro pháp lý vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM bị đình trệ trong giai đoạn vừa qua. Điều này có ý nghĩa đặc biệt với nhóm chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất và danh mục dự án tại thành phố, khi tốc độ triển khai dự án cũng như khả năng hiện thực hóa giá trị quỹ đất là yếu tố then chốt quyết định dòng tiền và kết quả kinh doanh trong các năm tới.

Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản đang có dự án xây dựng hoặc mở bán tại TP.HCM, Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) hiện triển khai các dự án Green Paradise và Saigon Park, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có Gladia và The Solina, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) có Mizuki Park, Công ty Cổ phần Bluemarq Group (DXG, tiền thân là Đất Xanh Group) có The Privé, còn Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) có dự án The Light City. Riêng tại Đồng Nai, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL, Novaland) đang triển khai đại đô thị Aqua City, một dự án có quy mô lớn và từng gặp không ít vướng mắc pháp lý trong các năm trước.

Dù vậy, cần nhìn nhận rõ đây là một chính sách mang tính khung, tác động thực tế đến từng doanh nghiệp sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể, đặc thù pháp lý của từng dự án cũng như năng lực triển khai của từng chủ đầu tư. Một dự án được hưởng lợi từ cơ chế phân cấp mới không đồng nghĩa với việc sẽ được tháo gỡ ngay lập tức, bởi quá trình ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn và áp dụng vào thực tiễn tại từng địa phương thường cần thêm thời gian. Đối với các dự án đã tồn đọng vướng mắc pháp lý kéo dài như Aqua City, mức độ cải thiện cụ thể vẫn cần được theo dõi qua tiến độ phê duyệt thực tế trong các quý tới, thay vì kỳ vọng một sự thay đổi tức thời ngay khi luật có hiệu lực.

Nhìn chung, Luật Phát triển Đô thị tạo ra một nền tảng pháp lý tích cực hơn cho các khu vực kinh tế có tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là TP.HCM, thông qua việc mở rộng dư địa phân cấp và hoàn thiện cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, khai thác giá trị đất. Đối với nhà đầu tư, yếu tố cần tiếp tục theo dõi là tiến độ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành sau ngày luật có hiệu lực, cũng như mức độ cụ thể hóa các cơ chế mới tại từng dự án của các doanh nghiệp có quỹ đất tại TP.HCM và Đồng Nai. Đây sẽ là cơ sở thực tế để đánh giá liệu chính sách này có chuyển hóa thành tiến độ triển khai dự án và kết quả kinh doanh cải thiện hay không, thay vì chỉ dừng lại ở kỳ vọng chính sách.

Nhà đầu tư quan tâm và cần tư vấn chuyên sâu hơn về cơ hội đầu tư có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được hỗ trợ.