Bức tranh bất động sản nhà ở trong Q2/2026 có nhiều điểm sáng, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định thị trường đã bước vào một chu kỳ phục hồi mạnh.
Điểm tích cực đầu tiên là nguồn cung đang dần trở lại . Trong Q2, Hà Nội có khoảng 8.623 căn hộ mở bán mới, tăng 26,8% so với cùng kỳ; TP.HCM đạt khoảng 6.537 căn, tăng 6%. Lượng giao dịch cũng cải thiện, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 68% tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM, thấp hơn khá nhiều so với cùng kỳ năm trước.
Điều này cho thấy vấn đề của thị trường hiện tại không còn nằm quá nhiều ở thiếu nguồn cung, mà nằm ở khả năng chi trả của người mua .
Giá căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức cao, khoảng 3.800 USD/m² tại Hà Nội và 3.680 USD/m² tại TP.HCM. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã giảm 3,2% trong Q2 – lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2022. Lãi suất vay cao cùng nguồn cung sơ cấp dồi dào đang khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và tạo áp lực lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.
Lợi nhuận doanh nghiệp tăng mạnh, nhưng cần nhìn kỹ chất lượng
Q2/2026 là một quý khá tích cực về lợi nhuận khi nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể.
VHM đạt khoảng 22.583 tỷ đồng lợi nhuận , trong khi KDH đạt khoảng 750 tỷ đồng . NVL và PDR cũng ghi nhận kết quả tích cực nhờ các thương vụ thoái vốn và chuyển nhượng dự án.
Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, phần lớn mức tăng lợi nhuận này chưa đến từ sự phục hồi mạnh của hoạt động bán và bàn giao nhà , mà đến từ các giao dịch chuyển nhượng, bán buôn hoặc thoái vốn.
Vì vậy, với nhóm bất động sản, lợi nhuận một quý chưa phải yếu tố đủ để xác nhận xu hướng hồi phục . Các chỉ số đáng theo dõi hơn trong thời gian tới sẽ là doanh số bán hàng, tiến độ mở bán, dòng tiền và khả năng bàn giao dự án.
H2/2026: Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa
Nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng trong nửa cuối năm, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Trong bối cảnh giá nhà cao và lãi suất vay chưa thực sự thuận lợi, sức mua nhiều khả năng vẫn chưa thể phục hồi mạnh.
Ngược lại, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý và có chính sách hỗ trợ tài chính tốt vẫn có khả năng duy trì thanh khoản.
Thực tế, một số dự án như Gladia Heights hay The Privé đang ghi nhận tốc độ bán hàng khá tích cực, cho thấy người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền nếu sản phẩm phù hợp và bài toán tài chính đủ hấp dẫn.
Góc nhìn cổ phiếu
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, định giá nhiều cổ phiếu bất động sản đã trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, mình cho rằng không nên kỳ vọng cả nhóm cùng tăng , mà cần ưu tiên những doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, quỹ đất tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền.
Trong nhóm này, NLG là cái tên đáng chú ý nhờ tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và mức đòn bẩy thấp.
Theo định giá của HSC , NLG đang được khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu 39.700 đồng/cp , tương ứng mức tăng kỳ vọng khoảng 82,5% so với giá ngày 5/8/2026. KDH cũng được khuyến nghị Mua vào với giá mục tiêu 32.300 đồng/cp.
Tóm lại, Q2/2026 cho thấy bất động sản đang tốt lên nhưng chưa thực sự hồi phục đồng loạt. H2/2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó doanh nghiệp có tài chính khỏe, dự án tốt và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có lợi thế hơn.
Bài viết mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị mua/bán.