Bất động sản quý 2/2026: Lãi suất cao phủ bóng thị trường, doanh nghiệp niêm yết sống nhờ bàn giao dự án cũ
Ngành bất động sản dân dụng bước qua quý 2/2026 với gam màu khá trầm khi áp lực từ mặt bằng lãi suất cao tiếp tục đè nặng lên sức cầu của thị trường. Lãi suất huy động tại các ngân hàng trong quý ghi nhận mức tăng thêm khoảng 1 đến 1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay mua bất động sản leo lên vùng 13 đến 14%, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Trước áp lực này, một số dự án mở bán mới như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh hay Vin Cần Giờ đã phải tung ra chính sách ưu đãi cố định lãi suất 7 đến 8% trong hai năm đầu nhằm xoa dịu tâm lý người mua. Tuy nhiên trên thực tế thanh khoản vẫn chưa cải thiện rõ rệt, bởi nhà đầu tư vẫn còn dè dặt trước lo ngại mặt bằng lãi suất có thể neo cao trong thời gian dài. Ở góc độ chủ đầu tư, xu hướng chung là tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì đẩy mạnh mở rộng quỹ đất mới.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, tâm lý chờ đợi quy hoạch cũng là một lực cản đáng kể đối với thanh khoản thị trường. Nhà đầu tư đang có xu hướng nghe ngóng trước thông tin công bố quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội, nhằm xác định rõ những khu vực sẽ được hưởng lợi trước khi xuống tiền. Điều này khiến giao dịch chậm lại đáng kể trong quý, thậm chí giá bán tại một số dự án chung cư được ước tính đã điều chỉnh giảm khoảng 5% so với quý liền trước. Mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng sẽ còn duy trì cho đến hết nửa cuối năm 2026, dù về dài hạn, việc hạ tầng được triển khai đồng bộ vẫn được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới cho ngành.
Nhìn vào bức tranh hoạt động bán hàng, quý 2 cho thấy sự phân hóa khá rõ giữa các doanh nghiệp niêm yết. Lượng mở bán mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của VHM (Vinhomes) như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay, nhưng trong bối cảnh sức tiêu thụ chung còn khó khăn, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án này nhiều khả năng sẽ thấp hơn so với giai đoạn 2024 đến 2025. Trong khi đó, các doanh nghiệp quy mô vừa như NLG (Nam Long), KDH (Khang Điền) và DXG (Đất Xanh) lại có phần thận trọng hơn, hoạt động mở bán diễn ra chậm do sức cầu yếu trước áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh ghi nhận trong quý của nhóm này chủ yếu đến từ việc bàn giao nốt sản phẩm tại các dự án đã triển khai trước đó.
Về kết quả cụ thể, VHM là điểm sáng hiếm hoi khi lợi nhuận ròng quý 2 được dự báo tăng khoảng 11% so với cùng kỳ, nhờ tiếp tục ghi nhận doanh thu bàn giao từ các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Ở chiều ngược lại, DXG dự kiến ghi nhận lợi nhuận ròng giảm khoảng 14% so với cùng kỳ do bàn giao ít sản phẩm hơn tại dự án Gem Sky World, trong khi biên lợi nhuận gộp của dự án này cũng thu hẹp khoảng 3 điểm phần trăm vì giá bán giảm, cộng thêm mảng môi giới sụt giảm tới 10% so với cùng kỳ khi thanh khoản thị trường chậm lại. KDH cũng được dự báo lợi nhuận giảm khoảng 15% so với cùng kỳ do bàn giao ít sản phẩm thấp tầng hơn tại dự án Gladia. NLG ghi nhận mức giảm sâu nhất trong nhóm khảo sát với lợi nhuận ròng dự kiến giảm khoảng 19% so với cùng kỳ, khi lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Waterpoint sụt giảm trong bối cảnh thị trường chung ảm đạm. Riêng VRE (Vincom Retail) vẫn giữ được sự ổn định tương đối nhờ hệ thống trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và lưu lượng khách thuê cải thiện, lợi nhuận dự kiến chỉ giảm nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ, phản ánh sức mua bán lẻ vẫn tăng trưởng ở mức vừa phải bất chấp bối cảnh chung khó khăn.
Nhìn về nửa cuối năm, các doanh nghiệp được cho là sẽ tiếp tục thận trọng trong chiến lược mở bán mới. Thay vì triển khai những khu đô thị quy mô lớn, nhóm doanh nghiệp tầm trung có xu hướng chuyển hướng sang các sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực như căn hộ, với một số dự án đáng chú ý dự kiến ra mắt gồm Mizuki Park của NLG, The Prive của DXG hay Gladia của KDH. Đây có thể là bước đi phù hợp với bối cảnh thị trường hiện tại, khi nhu cầu đầu cơ suy yếu nhưng nhu cầu ở thực vẫn còn dư địa nhất định.