BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG TRẦN: “ÁNH SÁNG CUỐI ĐƯỜNG HẦM” HAY LÀ CÚ “HỒI KỸ THUẬT” GIỮA GIAI ĐOẠN TIỀN KHÔNG CÒN RẺ?
Cả nhà có thấy hưng phấn không khi hôm nay bảng điện nhóm Bất động sản tím lịm sau một chuỗi ngày dài giảm sâu? Nhưng giữa lúc đám đông đang hô hào ‘vào sóng’, mình ngồi lại và đọc thật kỹ những con số từ cuộc họp của Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia vừa qua. Có một sự thật chúng ta cần phải tỉnh táo nhìn nhận: Cánh cửa tiền rẻ đang dần khép lại."
Nhìn vào báo cáo mới nhất, Phó Thủ tướng Hồ Đức Phớc và Hội đồng đã đưa ra khuyến nghị cực kỳ quan trọng: Không mở rộng chính sách tiền tệ trong năm 2026. Tại sao lại như vậy khi mục tiêu tăng trưởng GDP là hơn 10%?
-
Áp lực kép: Chúng ta đang phải đối mặt với rủi ro lạm phát (mục tiêu CPI 4,5%) và áp lực tỷ giá từ bên ngoài.
-
Thận trọng là ưu tiên: NHNN xác định trọng tâm là “ổn định vĩ mô” thay vì bơm tiền tràn lan như giai đoạn trước.
-
Dòng tiền có “địa chỉ”: Tiền sẽ không chảy đại trà. Nghị quyết 79 đã chỉ rõ, dòng vốn sẽ ưu tiên vào sản xuất, công nghệ cao và hạ tầng số.
Phiên tăng trần hôm nay rất đáng mừng, nhưng để trở thành một chu kỳ phục hồi thực sự, nhóm BĐS đang gặp những rào cản rất lớn:
-
Tảng băng Margin và hàng “kẹp”: Đa số nhà đầu tư đã kẹt hàng trong thời gian dài. Chỉ cần giá hồi về mức hòa vốn, áp lực bán sẽ cực lớn từ những người muốn “thoát hiểm”.
-
Nguồn vốn bị “siết” chặt: Nhóm BĐS tiếp tục nằm trong diện giám sát đặc biệt của NHNN. Tăng trưởng tín dụng BĐS không được vượt quá mức chung của ngân hàng, nghĩa là nguồn vốn tín dụng sẽ không còn là động lực chính cho một chu kỳ tăng giá ảo.
-
Bài toán tiếp cận vốn: Khi tín dụng bị kiểm soát, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều gặp khó, ảnh hưởng trực tiếp đến sức cầu thực.
Dòng tiền năm 2026 sẽ vô cùng “thực dụng” và “thông minh”. Nó sẽ chuyển từ kỳ vọng mơ hồ sang năng lực hấp thụ thật. Đó là lý do tại sao hầu hết các báo cáo chiến lược của các CTCK lớn đều rất chọn lọc. Nếu chọn BĐS, dòng tiền sẽ chỉ tập trung vào:
-
Doanh nghiệp có pháp lý dự án sạch, rõ ràng.
-
Cơ cấu tài chính lành mạnh, ít phụ thuộc đòn bẩy quá đà.
-
Các mã tiêu biểu như KDH, NLG – những doanh nghiệp có sản phẩm thực, bán hàng thực.
"Tiền không thiếu, nhưng tiền không còn ‘rẻ’ cho mọi người. Trong một năm mà vĩ mô đặt sự thận trọng lên hàng đầu, anh chị chọn phiêu lưu theo những phiên tăng trần kỹ thuật, hay chọn đi cùng những doanh nghiệp có nội tại vững chắc?