LIỆU NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP CÒN DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG KHÔNG?
Đến thời điểm hiện tại, mình đánh giá ngành này vẫn còn dư địa tăng trưởng rất lớn với các yếu tố hỗ trợ tích cực như:
Thứ nhất, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng nhờ :
- Việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư
- Tỷ giá VNDUSD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia
- Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam: miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong KCN được quy định trong NĐ35/2022 và NĐ82/2018/NĐ-CP.
- Dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid.
Thứ hai, việc ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính khi thành lập KCN, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương sẽ đem lại tín hiệu tích cực khi các KCN có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư
Thứ ba, tính 6T đầu năm 2022, Phó Thủ tướng CP đã quyết định thành lập 9 KCN mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ. Nguồn cung mới này có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.
=> Với thuận lợi trên, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê sẽ có lợi thế lớn do (1) nguồn cung mới vẫn còn hạn chế khi các KCN mới duyệt quy hoạch đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động (2) Giá thuê các KCN hiện hữu vẫn tăng với mức trung bình đạt 8-20% yoy
TẠI SAO LẠI LỰA CHỌN BECAMEX IDC?
1/ SƠ LƯỢC VỀ BCM
Sau hơn 30 năm xây dựng và phát triển, đến nay Becamex IDC đã trở thành Nhà phát triển Bất động sản Công nghiệp và Đô thị uy tín hàng đầu Việt Nam. Với lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là phát triển KCN, cùng các công ty thành viên và đối tác chiến lược (sở hữu 49% vốn tại liên doanh VSIP, 30% vốn tại liên doanh BWID) đang đầu tư và quản lý hàng chục KCN khắp cả nước trải dài từ Bắc đến Nam và tại vùng duyên hải miền Trung, với tổng diện tích gần 32.000 ha.
BCM đã và đang xây dựng hệ sinh thái toàn diện theo mô hình One-Stop-Service: khu công nghiệp song hành đô thị, đảm bảo sự kết nối đồng bộ từ công nghiệp đến dịch vụ và thương mại.
=> Đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của các NĐT cũng như giữ vững vị trí hàng đầu trong lĩnh vực BĐS KCN
2/ CƠ CẤU CỔ ĐÔNG VÀ SỞ HỮU
Chiếm tỷ trọng lớn là UBND tỉnh Bình Dương => Cơ cấu ban lãnh đạo kinh nghiệm, có những chính sách và định hướng phù hợp trong từng điều kiện kinh doanh khác nhau.
3/ KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 2/2022 (đvt: triệu đồng)
Đánh giá chung
- Trong quý 2/2022, BCM ghi nhận Doanh thu và Lợi nhuận ròng tăng trưởng lần lượt 14% và 90% yoy. Theo lý giải của công ty, do DTT tăng mạnh, các công ty liên doanh liên kết cũng ghi nhận tăng trưởng tích cực cùng việc cắt giảm được các chi phí đầu vào (CPQLDN, CPBH)
- Lũy kế 6 tháng đầu năm, BCM đạt doanh thu khoảng 3.362 tỷ và lãi ròng ~1.342 tỷ, tăng trưởng lần lượt 9% và 43% svck. BCM đã thực hiện được 34% mục tiêu doanh thu (~9.680 tỷ) và 46% mục tiêu lợi nhuận (~2.880 tỷ) kế hoạch đặt ra tại ĐHĐCĐ 2022.
Cơ cấu tài sản
(Chart chưa cập nhật số liệu Q2/2022)
Có thể thấy Hàng tồn kho và Tài sản cố định chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của BCM. Với đặc thù ngành thì Hàng tồn kho chủ yếu là Chi phí xây dựng dở dang của các dự án và các chi phí khác có liên quan đến dự án.
So với cùng kỳ thì tài sản của BCM tăng ~ 1.100 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc tăng khoản Phải thu ngắn và dài hạn, Hàng tồn kho và đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết. Giai đoạn quý 3 này, BCM đã quyết định góp vốn thành lập CTCP Đầu từ và Phát triển Becamex – VSIP ( mảng truyền tải và phân phối điện năng và NLMT…), vốn đều lệ 100 tỷ, góp vốn ban đầu 36.
Cơ cấu nguồn vốn nguồn vốn sử dụng chủ yếu của BCM là nguồn vốn vay dài hạn (trong đó đa phần là nguồn vay vốn từ ngân hàng và phát hàng trái phiếu), vốn chủ sở hữu chiếm tỷ trọng thấp trong cơ cấu nguồn vốn.
Cơ cấu doanh thu
Nguồn đóng góp doanh thu chính của BCM là từ hoạt động kinh doanh BĐS tăng 24% yoy. Các mảng khác cũng có sự tăng trưởng tích cực, riêng mảng xây dựng có tín hiệu sụt giảm do ảnh hưởng chung của ngành, kỳ vọng nửa cuối năm sẽ có sự cải thiện.
4/ ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ
Nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam, tổng quy mô các dự án do BCM quản lý (bao gồm các liên doanh VSIP và liên doanh BWID) lên đến 15.000 ha tại 10 tỉnh thành trong cả nước. Hiện nay, diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250 ha tại TP mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước.
Trong đó, VSIP hiện là một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu với 11 dự án trải dài khắp Việt Nam, tổng diện tích hơn 10.100 ha vượt qua nhiều doanh nghiệp lớn trên sàn chứng khoán như Đô thị Kinh Bắc (hơn 5.200 ha), IDICO (7.000 ha). Và Bình Dương là địa bàn chính với 3 khu công nghiệp tổng diện tích 3.545 ha. Bình Dương cũng là nơi khởi đầu của VSIP trước khi phát triển tới các tỉnh khác.
Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700 ha, hiện đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để sớm đưa vào khai thác) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022.
Giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20-33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. SSI Research dự báo giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8-9% tại miền Nam và 6-7% tại miền Bắc vào năm 2022.
=> Kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận được duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới giai đoạn 2020-2024 và KCN Cây Trường đi vào hoạt động.
Lợi nhuận Q1/2022 vẫn ở mức thấp . Doanh thu thuần đạt 1.433 tỷ đồng (+2% yoy), trong đó:
- Doanh thu hoạt động bất động sản(dân cư và khu công nghiệp) tăng nhẹ 0.9% YoY chủ yếu cho thuê đất tại KCN Bàu Bàng mở rộng;
- Không còn nguồn thu từ phí giao thông và xây dựng sau khi giảm tỷ lệ sở hữu tại IJC từ mức 78% xuống còn 49,76%;
- Doanh thu dịch vụ điện nước tại các KCN phục hồi trở lại với mức tăng 7,4% nhờ vào khách hàng mới KCN Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng. Biên lợi nhuận gộp tăng 15,9% đạt mức 57,1% - mức cao nhất trong 5 năm, nhờ vào giá thuê tại KCN tăng 8% và giá bán tại KDC tăng mạnh.
Tuy nhiên, chi phí lãi vay tăng mạnh hơn 74% YoY do các khoản vay trái phiếu dài hạn có lãi suất cao hơn khoảng 1% so với năm ngoái. Đồng thời, chi phí quảng bá đầu tư tăng 3,9x làm LNST giảm 16,9% yoy đạt mức 391 tỷ đồng
Dự báo năm 2022 tăng trưởng mạnh hơn 106% YoY nhờ vào ghi nhận bán đất cho Capitaland và lợi nhuận từ liên doanh VSIP.
Theo SSI Research dự báo doanh thu hợp nhất đạt 10.568 tỷ đồng (+51,2% YoY), LNST đạt 3.594 tỷ đồng (+106% yoy). Trong đó tăng trưởng chủ yếu đến từ:
- Hạch toán bán đất tại thành phố mới Bình Dương với diện tích 18,9 ha cho CapitaLand với giá trị 5.900 tỷ đồng.
- Lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến đạt mức 1.320 tỷ đồng (+36% yoy) nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP nhờ vận hành KCN mới là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus sẽ không còn lỗ (năm 2021, lợi nhuận của liên doanh này là -696 tỷ đồng).
Liên doanh VSIP và BW dự kiến tăng trưởng tích cực nhờ các dự án mới .
Liên doanh VSIP (BCM sở hữu 49%) – nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tích cực nhờ vào các dự án như KCN VSIP 3 đã ký được MOU hơn 139 ha, và Becamex VSIP Bình Định (BCM sở hữu 40%) ký được MOU đạt hơn 15 ha.
Bên cạnh đó, liên doanh BW (BCM sở hữu 30%) – nhà đầu tư hàng đầu phát triển nhà xưởng xây sẵn, dự kiến có lời từ năm 2022. Dự báo, lợi nhuận từ các liên doanh đạt mức 1,1– 1,4 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2022- 2023.
5/ RỦI RO
Tính thanh khoản của TP mới Bình Dương có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và chi phí vốn vay tại các dự án.
Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề pháp lý , việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại Bình Dương chậm trễ có thể ảnh hưởng đến việc triển khai và bán hàng tại các dự án KCN mới của BCM như KCN Cây Trường.
Tăng chi phí vay đối với trái phiếu phát hành mới BCM sử dụng nguồn vốn vay là chủ yếu trong các hoạt động đầu tư xây dựng của mình, việc phương án phát hành tăng vốn chủ sở hữu gặp khó khăn + bối cảnh lạm phát hiện nay có thể ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án mới của BCM tương lai.
Phía trên là góc nhìn của mình đối với BCM, mọi người có thêm thông tin thì cmt cùng nhau trao đổi thêm nhé
