Điểm nhấn đầu tư
Chúng tôi đánh giá tích cực BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 488 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 599 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% theo tham chiếu từ thương vụ chuyển nhượng Capitaland. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tăng trưởng. BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 41,7x và 5,8x, chúng tôi điều chỉnh mức giá mục tiêu là 98.300 đồng/CP do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022 và khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu BCM. Giá cổ phiếu BCM đã tăng mạnh trong thời gian gần đây và có thể duy trì tích cực trong ngắn hạn nhờ thông tin hỗ trợ từ ước tính kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh mẽ trong 2H2022.
Lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2022 phục hồi trên nền thấp năm 2021. Doanh thu thuần đạt 3.364 tỷ đồng (+8% so với cùng kỳ), trong đó doanh thu hoạt động bất động sản (dân cư và khu công nghiệp) tăng 13% so với cùng kỳ khi nhu cầu thuê mới tại các khu công nghiệp phục hồi trở lại và bán hàng BĐS dân cư tại các khu tái định cư. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 59% (+14% so với cùng kỳ) nhờ vào giá cho thuê tăng; LNST đạt 1.406 tỷ đồng (+42% so với cùng kỳ).
Thanh khoản TP mới Bình Dương được cải thiện. Đến Q2/2022, diện tích đất thương phẩm tại TP mới Bình Dương của BCM còn lại khoảng 1,4 triệu m2, đã có sổ đỏ và được thế chấp để phát hành nợ và trái phiếu có tài sản đảm bảo. Trong đó, theo giá trị thương vụ chuyển nhượng đất gần nhất với Capitaland giá trị giao dịch đạt 5.700 tỷ đồng với diện tích 18,9 ha, tương đương 30,1 triệu VND/m2. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 57%. Theo quan điểm của chúng tôi, thanh khoản tại TP mới Bình Dương đang được cải thiện khi có lợi thế pháp lý rõ ràng và diện tích liền thửa lớn, đồng thời nhu cầu tiêu thụ gia tăng khi quỹ đất gần TP HCM không còn nhiều.
Dự báo năm 2022 tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận tích cực nhờ vào tăng giá đất và diện tích thuê KCN. Chúng tôi dự báo doanh thu đạt 9.326 tỷ đồng (+33,4% so với cùng kỳ), LNST đạt 2.418 tỷ đồng (+65,9% so với cùng kỳ). Trong đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh thu cho thuê đất KCN đạt 2.166 tỷ đồng (+58,8% so với cùng kỳ) với diện tích đất cho thuê đạt 123 ha chủ yếu tại KCN Bàu Bàng mở rộng. Giá thuê đất bình quân đạt 125 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% so với cùng kỳ). Doanh thu bất động sản dân cư ước đạt 4.941 tỷ đồng (+73% so với cùng kỳ) chủ yếu từ chuyển nhượng đất tại TP mới Bình Dương cho Capitaland.
Rủi ro: (1) Tính thanh khoản TP mới Bình Dương; (2) Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý và chi phí đền bù cao.
Định giá và khuyến nghị
Khuyến nghị TRUNG LẬP. Giá mục tiêu: 98.300 đồng/cp