- Dòng vốn không bị khóa, mà là thay đổi đối tượng tiếp cận
Mọi tranh cãi về việc siết hay không siết đã chính thức có câu trả lời từ người đứng đầu Chính phủ. Thủ tướng khẳng định quan điểm không thắt chặt dòng vốn một cách máy móc, nhưng phải kiểm soát chặt chẽ để tín dụng không làm méo mó thị trường.
Thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2026 vẫn được đặt mục tiêu từ 15% đến 16% để phục vụ tăng trưởng kinh tế hai con số. Tuy nhiên, dòng tiền này đã được định hướng lại: thay vì đổ vào các dự án cao cấp hay đầu cơ, vốn sẽ tập trung cho sản xuất kinh doanh và các dự án nhà ở có mức giá phù hợp. Đối với những phân khúc đang có hiện tượng thổi giá hoặc rủi ro cao, chính sách thực sự là thắt chặt để bảo vệ hệ thống tài chính.
- Công cụ quản lý mới: Thuế và Trung tâm giao dịch Nhà nước
Điểm khác biệt nhất trong lần điều hành này là sự xuất hiện của hai công cụ quản lý trực tiếp nhằm loại bỏ các thông tin nhiễu loạn trên thị trường:
- Về pháp lý: Trong tháng 1/2026, Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ chính thức được thành lập. Đây là giải pháp nhằm chuẩn hóa quy trình giao dịch và thực hiện cơ chế một cửa liên thông trên môi trường điện tử. Mục tiêu cốt lõi là bảo đảm tính công khai, minh bạch, ngăn chặn tình trạng môi giới hay các đơn vị truyền thông tự đưa ra thông tin không xác thực để trục lợi.
- Về tài chính: Bộ Tài chính được giao nghiên cứu các chính sách thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và đẩy giá. Điều này tạo ra một hàng rào kỹ thuật khiến việc tích trữ đất đai trở nên tốn kém hơn. Ngay cả khi nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy ngân hàng, việc ôm giữ tài sản chờ tăng giá cũng sẽ đối mặt với rủi ro tài chính từ các sắc thuế mới.
- Mục tiêu kéo giảm giá nhà về giá trị sử dụng thực
Lý do dẫn đến sự mâu thuẫn trong cách đưa tin là bởi Chính phủ đang thực hiện chiến dịch điều tiết quy mô lớn. Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành phải kéo giảm giá nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ chung cư, xuống mức hợp lý và phù hợp với thu nhập của người dân.
Để hiện thực hóa điều này, Ngân hàng Nhà nước phải phân tích và tháo gỡ khó khăn cho gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, đảm bảo giải ngân đúng đối tượng và đúng mục đích. Thông điệp không siết thực chất dành cho người mua nhà để ở và các chủ đầu tư phát triển phân khúc giá rẻ, trong khi thông điệp kiểm soát chặt chẽ là mệnh lệnh để loại bỏ các dự án có giá ảo, vượt quá khả năng chi trả của xã hội.
- Kết luận cho nhà đầu tư: Thời đại của giá trị thực
Bức tranh thị trường năm 2026 đã trở nên rõ ràng: Nguồn cung tiền trên thị trường vẫn dồi dào, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn đó không còn dễ dàng như trước. Chính phủ đang kiên định với mục tiêu lấy người dân làm trung tâm, thúc đẩy các sản phẩm nhà ở thu nhập thấp và trung bình (nhóm thu nhập trên 20 triệu đồng một tháng).
Thay vì hoang mang trước các tiêu đề báo chí trái chiều, nhà đầu tư cần tập trung vào thực trạng pháp lý của dự án và danh mục ưu tiên của Nhà nước. Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có tiến độ triển khai tốt và nằm trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030 của các địa phương mới là nơi dòng vốn và chính sách hỗ trợ đổ về.