Chính sách nhà ở và đề xuất khống chế lợi nhuận 15%: Bức tranh phân hóa khốc liệt của cổ phiếu Bất động sản
(ĐTCK) - Hai thông tin vĩ mô đáng chú ý vừa được công bố đang tạo ra những tác động trái chiều lên tâm lý nhà đầu tư nhóm ngành Bất động sản: Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NƠXH) tiếp tục ế ẩm dù đã 4 lần giảm lãi suất, đi kèm với đó là đề xuất khống chế biên lợi nhuận ở mức 15% đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Bức tranh này đang phát đi tín hiệu gì cho dòng tiền trên thị trường chứng khoán?
1. Gói 120.000 tỷ đồng “nằm im”: Hệ lụy từ nút thắt pháp lý
Việc gói tín dụng quy mô lớn dành cho NƠXH giải ngân vô cùng chậm chạp, bất chấp nỗ lực hạ lãi suất tới 4 lần từ Ngân hàng Nhà nước, đã phơi bày một thực tế: Vấn đề cốt lõi không nằm ở lãi suất, mà nằm ở pháp lý và rào cản hành chính.
- Đối với người mua: Các điều kiện, thủ tục chứng minh thu nhập để được xét duyệt mua NƠXH vẫn quá khắt khe, khiến “cầu” thực không thể tiếp cận “cung”.
- Đối với chủ đầu tư: Việc thực hiện một dự án NƠXH tốn rất nhiều thời gian xin phép, phê duyệt giá bán, trong khi biên lợi nhuận vốn đã bị khống chế ở mức thấp (thường khoảng 10%). Điều này dẫn đến sự chôn vốn kéo dài và làm nản lòng các doanh nghiệp.
2. Đề xuất khống chế lợi nhuận 15%: "Con dao hai lưỡi"
Tiếp nối bài toán NƠXH, đề xuất mới đây về việc khống chế tỷ suất lợi nhuận định mức không vượt quá 15% đối với “nhà ở thương mại giá phù hợp” mang mục đích nhân văn là kéo giảm giá nhà. Tuy nhiên, dưới lăng kính đầu tư doanh nghiệp, đây là một thách thức lớn:
- Biên lợi nhuận quá mỏng: So với các dự án bất động sản thương mại thông thường (biên lợi nhuận ròng thường từ 25% - 40%), mức 15% là quá mỏng để bù đắp cho các rủi ro về chi phí vốn, chi phí trượt giá vật liệu và đặc biệt là chi phí cơ hội do thời gian chờ đợi pháp lý kéo dài.
- Rủi ro thu hẹp nguồn cung: Nếu đề xuất này được thông qua, dòng vốn của các chủ đầu tư sẽ có xu hướng “chảy” khỏi phân khúc nhà ở giá rẻ để tập trung vào phân khúc trung - cao cấp nhằm bảo vệ biên lợi nhuận. Sự phân hóa về chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp trên sàn sẽ diễn ra gay gắt.
3. Chiến lược đầu tư: Chọn lọc “vàng thau”, tránh xa bánh vẽ
Những diễn biến chính sách này cho thấy giai đoạn “đánh đồng” mọi cổ phiếu Bất động sản đã kết thúc. Dòng tiền trên thị trường sẽ trở nên thực dụng và khắt khe hơn rất nhiều.
- Loại bỏ nhóm “đầu cơ chính sách”: Cần đặc biệt cẩn trọng với những cổ phiếu doanh nghiệp quy mô nhỏ, năng lực triển khai yếu nhưng thường xuyên vẽ ra các “siêu dự án” NƠXH để tạo sóng (FOMO) theo tin tức gói 120.000 tỷ. Khi dòng vốn thực tế không giải ngân được, bức tranh tài chính của các doanh nghiệp này sẽ lộ rõ sự yếu kém.
- Tập trung vào doanh nghiệp có “hàng thật, giá trị thật”: Dòng tiền thông minh sẽ trú ẩn vào các ông lớn sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và tập trung vào phân khúc căn hộ/nhà phố trung - cao cấp (nơi không bị áp trần lợi nhuận). Những cái tên sở hữu năng lực thực thi dự án mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thụ tốt như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) hay Vinhomes (VHM) sẽ tiếp tục là điểm tựa an toàn và có dư địa tăng trưởng vững chắc khi chu kỳ bất động sản ấm dần lên.
Kết luận
Chính sách vĩ mô luôn là một bộ lọc khắc nghiệt nhưng cần thiết. Sự chững lại của gói 120.000 tỷ và những đề xuất kiểm soát lợi nhuận không đồng nghĩa với việc ngành Bất động sản hết vị, mà là lúc thị trường “đãi cát tìm vàng”. Hãy ưu tiên nắm giữ những doanh nghiệp có dòng tiền khỏe và năng lực bán hàng đã được chứng minh qua các chu kỳ.
Ngọc Trâm