I. Tình Hình Hiện Tại & Số Liệu Thực Tế (9 Tháng Đầu Năm 2025)
Các con số dưới đây vẽ nên một bức tranh toàn cảnh về những khó khăn mà thị trường đang phải đối mặt:
-
Thanh Khoản Ảm Đạm Bất Chấp Giá Cao : Tổng số giao dịch BĐS trên cả nước trong 9 tháng đầu năm 2025 chỉ ~ 430k gd* , chỉ tăng nhẹ ~ 1% svck . Trong khi đó, giá bán sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM lại tăng mạnh, ~ 33% và 36% svck . Sự chênh lệch rõ rệt giữa giá cao và thanh khoản trì trệ cho thấy sức mua thực tế đang rất yếu.
Thật ra thì, làm dự án cắm bank vay x4 x5 x10 lần giá trị thực nên nghịch lý này xảy ra là phù hợp không thể nào tránh khỏi, vì tới cuối cùng dân sẽ là người chịu thiệt hại
, hệ luỵ của câu chuyện này còn dài nhưng mình sẽ nói ở bài khác. -
Áp Lực Từ Thị Trường Vốn & Nợ Đáo Hạn :
-
Trái phiếu doanh nghiệp : Áp lực trả nợ vẫn rất lớn. KL trái phiếu BĐS đáo hạn trong nửa cuối năm 2025 tới 65k tỷ . Đây là gánh nặng tài chính khổng lồ và hầu hết là hoãn trợ trái chủ, trái chủ không có tiếng nói trong cuộc chơi này vì khi bạn nợ bank nhiều thì bank mới là người sợ bạn .
- KQKD trái chiều : Một số doanh nghiệp lớn vẫn báo lỗ, điển hình như NVL với mức lỗ ròng 600 tỷ trong nửa đầu năm 2025 . Sự sụt giảm lợi nhuận trực tiếp làm lung lay niềm tin của nhà đầu tư vào cổ phiếu ngành.
-
Trái phiếu doanh nghiệp : Áp lực trả nợ vẫn rất lớn. KL trái phiếu BĐS đáo hạn trong nửa cuối năm 2025 tới 65k tỷ . Đây là gánh nặng tài chính khổng lồ và hầu hết là hoãn trợ trái chủ, trái chủ không có tiếng nói trong cuộc chơi này vì khi bạn nợ bank nhiều thì bank mới là người sợ bạn
-
Mất Cân Đối Cung - Cầu Trầm Trọng : Nguồn cung mới vẫn đang tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp. Phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang (giá từ 50 triệu /m² trở lên) chiếm ~ 65% tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2024 . Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình phù hợp với đại bộ phận người dân lại rất thiếu hụt, khiến thị trường bị “lệch pha” nghiêm trọng .
II. Dự Báo & Triển Vọng Nửa Cuối Năm 2025
- Thị Trường Khó Bùng Nổ, Giá Khó Giảm Sâu : Rất khó xảy ra sốt đất, nhưng cũng đừng kỳ vọng giá sẽ giảm sâu, nguyên nhân như trên
- Lợi Nhuận Ngành Được Dự Báo Phục Hồi : Về mặt tích cực, lợi nhuận ngành BĐS dân cư trong quý III/2025 có thể tăng trưởng mạnh ~70% so với cùng kỳ, nhờ việc mở bán các dự án mới và phục hồi từ nền tảng thấp của năm trước . Điều này có thể hỗ trợ tâm lý và là điểm tựa cho giá cổ phiếu trong trung hạn.
- Dòng Tiền Dịch Chuyển và Xu Hướng Đầu Tư Mới : Dòng vốn có xu hướng dịch chuyển từ các khu trung tâm sang các khu vực vùng ven, các tỉnh thành mới nổi như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng . Các phân khúc như BĐS xanh, BĐS công nghiệp, và nhà ở xã hội tiếp tục được kỳ vọng là những điểm sáng .
III. Mua gì để không hố ?
Rõ ràng thì việc 1 quả bong bóng to và rõ gần như phát nổ chỉ chờ thời điểm, DN hưởng lợi chính trong chế độ all in này đó là Mr Vịn Vương ai cũng có thể nắm được, còn các DN BDS khác thì sao ?. Hậu quả 1 quả bong bóng đó là 1 quả bong bóng to hơn sẽ được hình thành, đẩy áp lực tới dân cho tới khi hấp thụ hết. Vậy giá CP BDS thời gian tới sẽ ntn ?
Mình vẫn cho rằng các cp dòng BDS có KQKD tốt hoặc không dính pháp lý thì sẽ có cái để chúng ta soi , hay là các cổ có câu chuyện để hút dòng tiền thì cũng nên tập trung vào các dòng này. Giá CP BDS sẽ phục hồi để làm gì ? Để cắm bank thế chấp với các trái chủ vay thêm lúa về đắp mộ dự án , nên vẫn có thể lướt các cổ phiếu có nền tảng cơ bản và có câu chuyện đủ hấp dẫn.
Vài cổ mình đánh giá cao ở nhóm BDS và thu hút được vol đầu cơ lớn : DXG, NLG là 2 DN BDS có thể nói làm ăn tốt và có tiềm năng nhất, bên cạnh đó 1 tháng này đều đánh theo PTKT không theo tin gì cả. Về câu chuyện ta có NVL, PDR và CII. Tất cả đều mua được, nhưng mua khi nào và khi nào mua, chịu được rủi ro bao nhiêu ?
Câu chuyện của BDS nó là 1 hệ quả, bài phân tích về cung tiền M1 M2 M3 và TT1 TT2 sẽ chỉ ra các lỗ hổng đang được giấu kín về việc phân bổ ~ 65% tín dụng ở M2 cho các DN BDS !!