Bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành quan trọng đóng góp cho sự tăng trưởng cơ cấu ngành công nghiệp khi đây là lĩnh vực cung ứng hạ tầng phục vụ cho sản xuất công nghiệp và đóng vai trò quyết định trong việc thu hút dòng vốn FDI đầu tư mới. Tuy nhiên những thay đổi của luật đất đai mới liên quan đến các quy trình thủ tục giải phóng mặt bằng, chi phí đền bù & phí sử dụng đất sẽ tác động mạnh đến sự phát triển của các doanh nghiệp trong ngành trong giai đoạn tới.
Chuỗi giá trị ngành bất động sản KCN
Những điểm cần lưu ý của ngành BĐS KCN trong giai đoạn tới:
Đầu tiên là chi phí bồi thường và tiền thuê đất tăng lên ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành. Theo đó, quy định của luật đất đai mới 2024 sẽ bỏ quy định về khung giá đất và giá đất mới sẽ xác định dựa theo nguyên tắc thị trường ( theo sơ đồ phía dưới ). Điều này làm cho chi phí của các doanh nghiệp BĐS khi giải phóng mặt bằng tăng lên cùng với việc doanh nghiệp phải đóng thuế sử dụng đất cao hơn khiến cho biên lợi nhuận bị ảnh hưởng, việc doanh nghiệp đẩy giá cho thuê KCN tăng lên cũng tác động đến cung cầu của khi nhu cầu đầu tư sẽ giảm xuống và khách hàng đi thuê cũng cân nhắc vì giá thuê cao.
Với đặc thù phát triển công nghiệp tập trung, các dự án khu công nghiệp thường có nhu cầu sử dụng diện tích đất rất lớn, lên đến hàng chục, hàng trăm héc ta, có những dự án cần sử dụng đến ngàn héc ta đất. Do đó, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn là một hạng mục công việc nặng nề, phức tạp, mất thời gian và gặp nhiều vướng mắc nhất trong việc triển khai phát triển dự án khu công nghiệp. Nguồn đất của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu sẽ từ nguồn đất trồng cây công nghiệp sau đó xin phê duyệt để chuyển sang đất làm khu công nghiệp, sau khi chuyển đổi xong thì tỷ lệ đất thương phẩm để cho thuê cũng thấp (chiếm khoảng 50%) sẽ khiến cho hiệu quả dự án của doanh nghiệp BĐS KCN giảm thấp và ảnh hưởng biên lợi nhuận vì chi phí tăng lên quá cao.
Thứ hai từ ngày 01/01/2024 VN bắt đầu áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu ở mức 15% và nếu VN không áp dụng mức này thì các DN vẫn phải đóng mức chênh lệch tại quốc gia nơi đặt trụ sở chính. Điều này góp phần xóa bỏ lợi thế ưu đãi thuế tại Việt Nam. Tuy nhiên, đánh giá bao quát vấn đề thì đây là ảnh hưởng chung cho toàn bộ khu vực. Chính phủ vẫn sẽ tạo điều kiện để thu hút vốn đầu tư FDI chảy vào trong bối cảnh lượng vốn FDI khổng lồ đang chạy khỏi Trung Quốc và tìm kiếm những miền đất mới. VN hứa hẹn vẫn là điểm đến tiềm năng cho dòng vốn FDI quốc tế trong những năm tiếp theo.
Thứ ba, chưa có hầu hết các DN đều muốn có lợi thế chi phí, do đó nhiều quốc gia khác đã hỗ trợ tiền mặt thông qua hình thức hỗ trợ chi phí đầu tư nhà xưởng, máy móc, thiết bị, công nghệ,… để bù đắp thuế tối thiểu. Ở Việt Nam hiện chưa có lợi thế cạnh tranh này gây khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư theo cách này. Các nhà đầu tư sẽ đổ vốn mạnh mẽ hơn khi VN xây dựng được các quy định, chính sách về hỗ trợ chi phí cho doanh nghiệp.
Việt Nam có lợi thế cạnh tranh gì để thu hút vốn đầu tư FDI so với các quốc gia trong khu vực ?
Thứ nhất, nước ta nằm ở cửa ngõ khu vực Đông Nam Á - khu vực kinh tế năng Động nhất thế giới. Đặc biệt nước ta có đường bờ biển trải dài từBắcvào Nam & giáp Biển Đông: Biển Đông nằm trên tuyến đường giao thông huyết mạch nối liền Thái Bình Dương - Ấn Độ Dương; Châu Âu - Châu Á; Trung Đông - Châu Á. Tuyến đường vận tải quốc tế qua Biển Đông được coi là nhộn nhịp thứ 2 trên thế giới (chỉ sau Địa Trung Hải), chiếm 25% lưu lượng tàu biển & hơn 50% trọng tải vận chuyển hàng hải toàn cầu → Với Việt Nam, Biển Đông không chỉ giúp nước ta phát triển kinh tế biển mà còn là cửa ngõ để Việt Nam giao thương với quốc tế.
Thứ hai, lợi thế cạnh tranh với các nước khác trong khu vực:
Về cơ sở hạ tầng: còn chưa phát triển tốt, tuy nhiên từ 2023 đến nay, Chính phủ đã đẩy mạnh đầu tư công → cải thiện mạnh về cơ sở hạ tầng trong tương lai gần.
Về quản lý điều hành của Chính phủ: VN đứng tương đối trong khu vực, với những nỗ lực điều hành kinh tế, điều chỉnh các luật đã thể hiện được quyết tâm của Chính phủ.
Về lợi thế chi phí thấp: từ giá thuê đất KCN thấp hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực
Chi phí đầu tư tại Việt Nam thuộc hàng rẻ nhất khu vực. Giá thuê rẻ hơn 50% so với các đối thủ trong khu vực như Indonesia hay Malaysia. Các chi phí kinh doanh (nhân công, điện,…) đều thấp hơn đáng kể. → tạo nên lợi thế thu hút các doanh nghiệp nước ngoài.
Chi phí nhân công ở mức khá thấp tạo nên lợi thế cạnh tranh tốt. Chi phí điện hiện đang rất thấp, tuy nhiên tình trạng thiếu điện ở miền Bắc vẫn là một vấn đề đ ng quan ngại → cần cải thiện nguồn cung để thu hút hơn.
➔ Việt Nam hấp dẫn hơn về chi phí so với các nước trong khu vực, tuy nhiên cần cải thiện hạ tầng.
Phát triển cơ sở hạ tầng sẽ được chú trọng trong giai đoạn tới (Nguồn: Tổng hợp PHS)
Thực trạng phát triển:
Về diện tích hiện tại và tỷ lệ lấp đầy: Các tỉnh ven biển được phát triển KCN nổi trội hơn nhờ vào sự thuận tiện về vận chuyển, trong đó các tỉnh phía Nam có diện tích KCN lớn hơn cùng với tỷ lệ lấp đầy cao hơn
Về diện tích quy hoạch:
• Miền Bắc: 3 tỉnh hiện đang dẫn đầu cũng chính là những tỉnh có diện tích quy hoạch lớn
• Miền Trung: Huế và Nghệ An là 2 tỉnh mới có diện tích lớn
• Miền Nam: Bình Phước được quy hoạch với diện tích lớn thứ 2 khu vực, đây là một tỉnh rất tiềm năng khi có phần lớn diện tích đất cao su chuẩn bị chuyển đổi
Về giá thuê: Giá thuê khu vực miền Bắc thấp hơn khá nhiều so với khu vực miền Nam do (1) vị trí thuận lợi, (2) hạ tầng đồng bộ, (3) quy trình đền bù và GPMB thuận lợi và (4) đặc biệt là tỷ lệ lấp đầy còn thấp
➔ Miền Bắc có tiềm năng hơn trong tương lai, còn miền Nam chỉ có một số tỉnh là vẫn còn tiềm năng.
Triển vọng phát triển của ngành BĐS KCN
- Đầu tiên là triển vọng tăng trưởng kinh tế là động lực quan trọng thúc đẩy BĐS KCN phát triển:
- Thứ hai xuất khẩu FDI là mũi nhọn chủ lực trong cơ cấu xuất khẩu Việt Nam:
- Thứ ba nguồn vốn FDI đang đổ về kỷ lục sẽ tạo cơ hội cho ngành BĐS KCN tăng trưởng mạnh:
=> Ngành bất động sản KCN vẫn còn dư địa lớn để phát triển nhờ làn sóng đầu tư FDI mạnh mẽ. Tuy nhiên trước những thay đổi của luật đất đai mới thì ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ có sự phân hóa và ưu thế thuộc về những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất thương phẩm lớn trong thời gian tới. Đối với các doanh nghiệp đang phát triển quỹ đất mới, sẽ tốn nhiều thời gian và nguồn lực để doanh nghiệp hoàn thiện các dự án mới và hiệu quả của dự án cũng sẽ giảm xuống bởi chi phí tăng cao.
Mình sẽ có phần 2 để lựa chọn một vài DN tốt ngành BĐS nhé. Chúc anh em đầu tư hiệu quả!!
