Xin chào các anh/chị nđt, hôm trước thì mình có viết 1 pic về chủ đề Đầu tư gì khi lãi suất giảm?, thì trong đó mình có đề cập tới 1 số ngành hưởng lợi nhiều khi lãi suất sắp tới sẽ tiếp tục giảm, 1 trong số đó là BĐS KCN. Pic này hy vọng sẽ giúp a/c nđt hiểu rõ hơn về tình hình BĐS KCN sắp tơi và mình có đề cập tới 1cp tiềm năng trong ngành BĐS KCN để a/c tham khảo.
Mình xin phép vào pic ạ:
Triển vọng BĐS KCN vào 2023:
-
Năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu, điển hình là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam 3 tháng đầu năm 2023 ước đạt 4,32 tỷ USD, giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD. Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.
-
Có 67 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư tại Việt Nam trong 3 tháng đầu năm 2023. Trong đó, Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư gần 1,69 tỷ USD, chiếm gần 31% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam, giảm 26,3% so với cùng kỳ 2022; Trung Quốc đứng thứ hai với gần 552 triệu USD, chiếm 10,1% tổng vốn đầu tư, giảm 38,3% so với cùng kỳ.
Đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do:
- VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản
- Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác
- Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30~36% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm KCN của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.
Tiếp tục cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp:
Cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 & 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.
Giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động
Trong năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư). Nguồn cung khu công nghiệp có thể sẽ hạn chế vào năm 2023 do:
✓ Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu.
✓ Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.
✓ Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021~2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.
Giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam có thể sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1~2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.
Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1~2% trong năm.
Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ, do:
-
Tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm
-
Giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.
Rủi ro:
-
Dòng vốn FDI có thể chậm lại do tác động của suy thoái kinh tế thế giới, nhất là trong lĩnh vực sản xuất chế tạo vốn chiếm hơn 65% tổng vốn FDI;
-
Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đều trên 85%. Việc tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất tại các khu công nghiệp còn lại bị hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn; và
-
Pháp lý các khu công nghiệp mới có thể bị chậm.
Doanh nghiệp quan tâm: Tổng Công ty IDICO - CTCP (IDC: HNX)
Khởi đầu là công ty nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng (BXD), IDICO phát triển thành công ty BĐS công nghiệp đứng thứ 4 về vốn hóa với 10 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động trên tổng diện tích 3.267ha, chiếm 2,6% thị phần cả nước.
- Khu công nghiệp
IDC sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu đều trong suốt quá trình hoạt động của các KCN (50 năm) đối với các hợp đồng đã được nhà đầu tư thanh toán trước năm 2022, như KCN Mỹ Xuân B1, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng, ước tính doanh thu sẽ đạt 225 tỷ đồng.
Ngoài ra, công ty ghi nhận một hợp đồng thuê đất mới và các hợp đồng MOU trong năm 2022 tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh l với tổng diện tích 60,2 ha (tăng 52% so với cùng kỳ) và giá thuê 140 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 4% so với cùng kỳ), bao gồm các khách hàng trong lĩnh vực hàng tiêu dùng, logistics và các lĩnh vực khác. Đồng thời, kỳ vọng công ty sẽ ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê (không đổi so với cùng kỳ).
Biên lợi nhuận gộp dự kiến đạt 58% (giảm 12% so với cùng kỳ), khi không áp dụng hồi tố doanh thu ghi nhận một lần đối với các khu công nghiệp đã lấp đầy, chẳng hạn như Khu công nghiệp Nhơn Trạch V trong năm 2022.
-
Mảng kinh doanh điện. Doanh thu dự kiến tăng 12% so với cùng kỳ. Doanh thu bán điện tại các KCN Nhơn Trạch V và Hựu Thạnh tăng 7% so với cùng kỳ lên 2,8 nghìn tỷ đồng khi có thêm khách hàng mới tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh. Doanh thu mảng thủy điện đạt 395 tỷ đồng (tăng 83% so với cùng kỳ) khi thủy điện Đăk Mi 3 đi vào hoạt động trong tháng 10/2022. Biên lợi nhuận gộp duy trì tốt ở mức 8%.
-
Ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án khu dân cư. Dự án Khu dân cư phường 6, Tân An (Idico Linco – IDC sở hữu 51%) sẽ được chuyển nhượng cho Aeon để phát triển trung tâm thương mại. Tổng cộng, chúng tôi ước tính IDC sẽ ghi nhận doanh thu bất động sản là 502 tỷ đồng (tăng 374% so với cùng kỳ) và lợi nhuận gộp là 336 tỷ đồng (tăng 374% so với cùng kỳ).
-
Hoạt động thu phí. dự báo lưu lượng phương tiện tại trạm thu phí An Sương – An Lạc sẽ tăng trưởng 2% với giá vé không thay đổi; doanh thu dự báo đạt 425 tỷ đồng trong năm 2023. Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao 49,3%.
- Dòng tiền tích cực, duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức cao. Diện tích ký kết MOU của các khu công nghiệp của IDC đến cuối năm 2022 là 180 ha, đồng thời công ty cũng điều chỉnh giảm tiến độ thanh toán từ 1 năm xuống còn 6 tháng, điều này giúp cải thiện dòng tiền. IDC có thể duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt ở mức 40% mệnh giá trong năm 2023.
Hoạt động đầu tư trong năm 2023
IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.500 ha tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng và Hưng Yên. Các KCN ở miền Bắc Việt Nam dự kiến sẽ phát triển trong khoảng 1.000~1.200 ha, trong khi các KCN ở miền Nam Việt Nam có thể sẽ phát triển trong khoảng 500~1.000 ha. Tổng diện tích được cấp chủ trương đầu tư giai đoạn 2023~2024 có thể đạt 1.400 ha.
Rủi ro:
(1) Nhu cầu thuê đất giảm khi dòng vốn FDI chững lại; và
(2) chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án mới tăng lên sẽ làm giảm tỷ suất lợi nhuận từ hơn 50% xuống khoảng 30~35% sau năm 2026.
Cảm ơn anh/chị nđt đã dành thời gian đọc pic này và nếu có thắc mắc gì về BĐS KCN hay IDC, hoặc bất kỳ 1 cổ phiếu nào khác thì hãy liên hệ mình ạ, mình và các cộng sự sẽ hỗ trợ tốt nhất cho các anh chị. Thông tin liên hệ: 0818521280 và qua room tư vấn (thông tin room ở profile)
