Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một chu kỳ điều chỉnh kéo dài gần 4 năm, bắt đầu từ cuối 2021 – khi giá cổ phiếu bất động sản đồng loạt đạt đỉnh. Từ đó đến nay, sóng ngầm siết tín dụng, pháp lý chậm phê duyệt, lãi suất tăng vọt đã khiến toàn ngành rơi vào trạng thái “đóng băng”.
Nhưng, mọi chu kỳ đều có điểm kết thúc. Và có thế nói, hiện tại – chính là giai đoạn đầu cho một chu kỳ mới.
1. Chiết khấu 4 năm – Cơ hội đang mở ra
Dưới đây là bức tranh giá của 4 cổ phiếu bất động sản tiêu biểu, từ đỉnh cuối năm 2021 đến nay:
| Mã cổ phiếu | Giá đỉnh (31/12/2021) | Giá hiện tại (30/05/2025) | % Giảm từ đỉnh | Upside nếu về đỉnh |
|---|---|---|---|---|
| PDR | 63.04 | 17.10 | -73% | +270% |
| KDH | 38.31 | 29.04 | -22% | +28% |
| DXG | 31.79 | 18.10 | -44% | +78% |
| AGG | 29.27 | 17.30 | -42% | +71% |
Trong nhóm này, PDR là cổ phiếu đang giao dịch với mức chiết khấu lớn nhất – và cũng là mã sở hữu dư địa phục hồi đáng kể nếu thị trường quay trở lại vùng định giá cũ với nguồn lực hiện tại.
Đây là một ví dụ điển hình cho việc mức điều chỉnh sâu không chỉ là rào cản, mà còn là nền tảng cho một biên độ tăng giá hấp dẫn về sau khi quay trở lại đà tăng trưởng, khi các yếu tố vĩ mô và pháp lý dần chuyển biến tích cực.
2. P/B chạm đáy – Khi thị trường đã trải qua thời điểm bán tài sản tốt với giá rẻ
Theo thống kê giai đoạn 2022–2025:
- PDR hiện đang giao dịch quanh P/B ~1.4
- DXG, AGG cũng ở mức ~1.0
- KDH ở mức 1.6, nhưng vẫn đang ở vùng P/B dưới trung bình ngành
Trong khi đó, P/B trung bình ngành BĐS dân cư đang dao động quanh mốc 1.7–1.9, thậm chí có thời điểm lên tới 4–6 lần với các mã dẫn sóng.
Tức là, nhà đầu tư đang có cơ hội mua được những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thật – dự án thật – dòng tiền thật, với mức định giá chỉ bằng một nửa so với mặt bằng trung bình. Vậy câu hỏi đặt ra: Liệu chúng ta có đang đứng trước một món hời thật sự – nhưng lại vô tình bỏ lỡ nó, chỉ vì vẫn đang nhìn thị trường bằng ánh mắt của quá khứ?
- Kỳ vọng phục hồi: Không chỉ là sóng đầu cơ, mà là sóng của dòng tiền thật
Không giống những con sóng kỳ vọng trước đây, sóng lần này đến từ nền tảng vững chắc và triển khai thực tế của doanh nghiệp.
KDH – Khang Điền
- Mạnh về pháp lý, quản trị và chất lượng sản phẩm – ít nợ, dòng tiền ổn định.
- Được khối ngoại nắm giữ lớn và thường xuyên giao dịch “room full”.
- Giá chiết khấu nhẹ hơn các mã khác, nhưng phù hợp với nhà đầu tư ưa ổn định, ít biến động.
PDR – Phát Đạt
Sau sáp nhập, PDR hiện sở hữu hơn 500 ha đất tại TP.HCM mới – mức cao nhất trong lịch sử công ty. Trong đó, 400 ha tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang đẩy nhanh pháp lý, Phát Đạt đang củng cố vị thế tại các thị trường trọng điểm phía Nam.
Doanh nghiệp đồng thời triển khai loạt dự án quy mô lớn:
- La Pura (Bình Dương) mở bán thành công với hơn 5000 lượt booking
- Quy Nhơn Iconic ghi nhận doanh số tích cực, giai đoạn 2 sắp ra mắt
- Thuận An 1 & 2 đang đàm phán chuyển nhượng với đối tác ngoại quy mô ~4.000 tỷ
Ngoài ra, PDR còn phát triển khu công nghệ cao 32 ha tại Dĩ An và các dự án nghỉ dưỡng tại Côn Đảo, Đà Nẵng.
Với quỹ đất lớn, pháp lý rõ, tiến độ nhanh và mục tiêu thu 8.000–10.000 tỷ đồng từ bán hàng và hợp tác đầu tư trong giai 2025 - 2028
DXG – Đất Xanh
- The Prive bắt đầu mở bán – kỳ vọng tạo doanh thu ~27.000 tỷ từ 25–2027.
- Quỹ đất tại Bình Dương, Long An đều đang bước vào giai đoạn triển khai.
- Định giá P/B chỉ 1, thấp hơn rất nhiều so với thời kỳ 2020–2021.
AGG – An Gia
- Là doanh nghiệp BĐS hiếm hoi có truyền thông mạnh, thương hiệu tốt, đặc biệt với nhóm khách hàng mua ở thực.
- The Gió Riverside cháy hàng ngay đợt đầu mở bán, sắp tới triển khai tiếp The Lá Village, Westgate 2.
- P/B hiện tại ~0.9 – thấp hơn cả giai đoạn Covid, trong khi dự án vẫn đều đặn triển khai.
4. Sau chu kỳ thanh lọc – Bất động sản đang chọn lại người chơi
Sau một chu kỳ dài điều chỉnh, thị trường bất động sản đang dần bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét hơn – và những tín hiệu tích cực không còn là ngẫu nhiên:
- Dòng tiền đang quay lại nhóm cổ phiếu từng bị lãng quên
- Pháp lý đang được tháo gỡ tại nhiều dự án trọng điểm
- Lãi suất đã về vùng thấp nhất nhiều năm
- Và giá cổ phiếu vẫn còn đang chiết khấu 50–70% so với đỉnh, trong khi tài sản và triển vọng dài hạn vẫn hiện hữu
Sau 4 năm, thị trường đã đi qua giai đoạn điều chỉnh sâu và đang bước vào chu kỳ sàng lọc. Thị trường hiện tại đòi hỏi nhiều hơn là sự kỳ vọng – nó cần chiến lược, hiểu biết và sự chuẩn bị.
PDR, DXG, AGG, KDH – mỗi mã là một câu chuyện riêng, nhưng điểm chung là: định giá hấp dẫn – tài sản thực – và đang ở vị thế sẵn sàng đón sóng phục hồi.
