BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ TRỞ LẠI CỦA NVL - PDR
-
Tổng quan BĐS :
-
6 tháng đầu năm
Tình hình kinh tế xã hội vừa trải qua thời gian khó khăn trong 6 tháng đầu năm. Riêng ngành Xây dựng đã phải đối mặt với sự sụt giảm ở hầu hết các phân khúc thị trường xây dựng trong 6 tháng đầu năm.
Thị trường bất động sản đình đốn do nguồn cung hết sức hạn chế ở hầu hết các loại hình bất động sản. Số lượng các dự án mở bán rất ít, trong đó số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong 6 tháng đầu năm chỉ có 30 dự án với hơn 4.500 căn hộ, chỉ bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022…
- Triển vọng cuối năm 2023 - đầu năm 2024
-
Tình hình kinh tế - xã hội cả nước và ngành Xây dựng đã có sự chuyển biến tích cực trong những tháng gần đây. Các dự án bất động sản đã và đang được tháo gỡ sẽ góp phần đảm bảo nguồn cung, thúc đẩy thị trường trong thời gian tới. Dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên trong các tháng cuối năm và có sự phát triển trở lại trong năm 2024, đồng thời sẽ kéo theo nhu cầu của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.
-
Trong quý 2/2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm. Đến nay, Ngân hàng Nhà nước giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm từ 0,5 - 2,0%/năm. Mặt bằng lãi suất thị trường có xu hướng giảm, hứa hẹn người dân và các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.
-
6 tháng qua, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
-
Năm 2024 sẽ là năm BĐS bước vào chu kỳ hồi phục
B. Câu chuyện NVL
-
Chúng tôi vẫn nhận thấy sự quyết tâm của Chính Phủ trong việc giải quyết vướng mắc pháp lý dự án nhằm khôi phục ngành BĐS. Theo đó, ngày 03/08/2023, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã (1) chấp thuận cho phép NVL bán nhà ở hình thành trong tương lai một phần tại phân khu I và V dự án Aqua City và (2) cho phép NVL lập/trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch dự án 1:500. Đây sẽ là tiền đề để Đồng Nai và các địa phương khác bắt đầu thực hiện gỡ vướng pháp lý dưới sự hướng dẫn của các Bộ/Ban ngành và Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ.
-
Áp lực trái phiếu đáo hạn tập trung vào T8/2023 (3,840 tỷ VND), T9/2023 (2,157 tỷ VND) và T12/2023 (500 tỷ VND). Kỳ vọng việc thông suốt pháp lý tại các đại dự án và tác động của Nghị định 08/2023/NĐ-CP giúp các trái chủ và chủ nợ sẽ nhìn nhận lại khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Thể hiện qua việc NVL đã có thể tái khởi động lại một số dự án (Grand Manhattan, Victoria Village, Nova World Phan Thiết), tái tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng (MBB) và nhà thầu thi công (Ricons, HBC)
-
Mặc dù áp lực thanh khoản vẫn còn hiện hữu, nhưng giai đoạn khó khăn nhất đã qua, chúng tôi tin rằng khi pháp lý dự án được khai thông, (1) nguồn tiền gửi tại các ngân hàng sẽ được “mở khóa” để giải tỏa áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, (2) khả năng đàm phán giãn nợ sẽ thuận lợi hơn (hỗ trợ bởi Nghị định 08/2023/NĐ-CP), (3) khả năng tiếp cận vốn ngân hàng cao hơn (hỗ trợ bởi Thông tư 02/2023/TT-NHNN) và (4) doanh nghiệp đủ khả năng tiếp tục triển khai các dự án, bàn giao và thanh toán nợ.