Nhắc đến đất Thủ Thiêm trên sàn chứng khoán, có hai cái tên luôn được nhắc cùng nhau: PDR và CII. Một bên vừa trở thành cổ đông 35% của dự án Lotte Eco Smart City ngay lõi trung tâm, ngày mai 23/10 chính thức khởi công. Một bên đang nắm quỹ đất Thủ Thiêm từ hợp đồng BT với giá vốn được xác định từ năm 2015.
Hai doanh nghiệp, hai cách tiếp cận khác nhau, nhưng cùng hưởng lợi từ một câu chuyện: Thủ Thiêm đang được định giá lại.
Giá đất Thủ Thiêm: mốc 1 tỷ đồng/m² gây chú ý
Mấy ngày qua, báo chí đồng loạt lên bài khi TP.HCM duyệt giá khởi điểm đấu giá ba lô đất Thủ Thiêm, tổng cộng gần 14.575 tỷ đồng. Lô lớn nhất có giá hơn 1 tỷ đồng mỗi m², mức cao gấp 2,4 – 3,5 lần so với năm 2021.
=> Mặt bằng giá Thủ Thiêm đang được chính neo lại ở vùng vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m². Từ mốc tham chiếu này, câu chuyện của bộ đôi PDR – CII trở nên rõ nét hơn bao giờ hết.
PDR: cổ đông 35% của dự án 2 tỷ USD ngay lõi trung tâm
Lotte Eco Smart City nằm ở khu chức năng 2A, phường An Khánh, rộng khoảng 7,54ha, chia thành 6 lô từ 2-1 đến 2-6, sát quảng trường trung tâm và hồ trung tâm Thủ Thiêm. Dự án được tái khởi động với tổng vốn đầu tư tăng từ hơn 20.100 tỷ lên khoảng 60.000 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD.
Phối cảnh dự án Lotte Eco Smart City
Kết nối đã có hầm Thủ Thiêm, cầu Ba Son. Metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm đã khởi công từ 29/4/2026, dự kiến khai thác năm 2030 → đúng giai đoạn các khối đầu tiên của dự án hoàn thiện.
Ngày mai (23/10/2026) đã chính thức khởi công. Phát Đạt đã thanh toán 7.666 tỷ đồng cho 35% vốn Lotte Properties HCMC, tương ứng định giá pháp nhân khoảng 21.900 tỷ. Phần còn lại thuộc Lotte Shopping 30,59%, Hotel Lotte 22,94% và Lotte E&C 11,47%.
Điều thú vị là giá trị tài sản này dường như chưa được phản ánh vào thị giá. Kết phiên 22/10, cổ phiếu PDR chỉ ở mức 12.050 đồng, vùng giá rất thấp trong vài năm trở lại đây, tương ứng vốn hóa khoảng 12.000 tỷ đồng.
Tất nhiên, thị trường khó chung nên đoạn rồi đa số cp nhiều nhóm trong đó có nhóm BĐS đều giảm mạnh. => Áp lực thời gian qua rõ ràng là có đối với các DN BĐS nói chung, nhưng điều quan trọng là PDR đã đi qua giai đoạn khó nhất: tiền đất của dự án đã nộp đủ, phần vốn góp đã thanh toán hơn 7600 tỷ. Bên cạnh đó MB Bank sẽ là bên đồng hành hỗ trợ vay tối đa 8.835 tỷ cho Phát Đạt cho dự án. Ngày mai công trường cũng chính thức khởi động.Từ đây, mỗi bước tiến của dự án, từ tiến độ thi công đến mốc mở bán phần nhà ở, đều là chất xúc tác để thị trường nhìn lại PDR. Khi một doanh nghiệp đang giao dịch quanh mệnh giá lại nắm 35% một dự án 2 tỷ USD ngay lõi trung tâm tài chính tương lai, khoảng cách giữa thị giá và giá trị tài sản chính là dư địa mà nhà đầu tư dài hạn đang chờ được thu hẹp.
CII: quỹ đất Thủ Thiêm với giá vốn từ 2015
CII đang nắm đất Thủ Thiêm theo giá năm 2015.
Từ hợp đồng BT xây hạ tầng khu dân cư phía Bắc và trục Bắc – Nam, CII được giao 9 lô với tổng diện tích gần 96.132m². Ba lô đã khai thác xong là Lakeview 1, Lakeview 2 và The River. D’Verano đã xây khoảng 90%. Năm lô còn lại gồm Lakeview 4 (4-8), D’Vernal (3-6), Riverfront Residence (3-13), The River 2 (3-16) và lô thương mại 1-18 đang chờ triển khai.
=> CII đang giữ khoảng 5 lô ở khu chức năng 3 và 4 với giá vốn neo ở mức mười năm trước. Trong khi đó, chính ba lô vừa được duyệt giá khởi điểm 300 triệu đến hơn 1 tỷ/m² cũng nằm ở khu chức năng 3. Mỗi phiên đấu giá Thủ Thiêm thành công là thêm một mốc tham chiếu để thị trường định giá lại quỹ đất của CII.
Hai câu chuyện, cùng một Thủ Thiêm
PDR đại diện cho câu chuyện tài sản chất lượng cao, giá cổ phiếu ở vùng thấp nhiều năm, đi kèm bài toán thời gian và cơ cấu vốn. Chỉ cần mặt bằng lãi suất dễ thở hơn nhóm cổ phiếu nhạy tin này có thể phản ứng rất nhanh.
CII đại diện cho câu chuyện giá vốn thấp. Quỹ đất có sẵn, giá đã được xác định, chờ thủ tục hoàn tất và các phiên đấu giá xung quanh tạo mặt bằng giá mới.
Giá khởi điểm hơn 1 tỷ đồng/m² và công trường Lotte khởi công ngày mai là hai tín hiệu cùng lúc: Thủ Thiêm đã chuyển từ bản vẽ sang thi công thực tế. Phần còn lại phụ thuộc vào tiến độ triển khai và sức bền tài chính của từng doanh nghiệp.
Theo anh em, trong bộ đôi Thủ Thiêm, câu chuyện nào hấp dẫn hơn lúc này: PDR với dự án quy mô lớn ngay lõi trung tâm, hay CII với quỹ đất giá vốn từ 2015 đang chờ được định giá lại?
Bài viết mang tính phân tích và thảo luận cá nhân, không phải khuyến nghị đầu tư.