BĐS liệu đã rẻ- Cẩn tắc vô áy náy dòng BĐS
Ngành BĐS vừa qua thực sự là vùng đất màu mỡ và nhộn nhịp cho các anh em nhà đầu tư, rất nhiều anh em đã không thể đứng ngoài cuộc chơi này, từ phiên ngày 10/1/2022 cổ sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất 3.15 tại bán đảo Thủ Thiêm đến nay thì đa số (nếu không muốn nói là tất cả) cổ phiếu BĐS đều giảm rất mạnh. Lướt qua chart của một số cổ phiếu BĐS đã từng được mua bán “đắt như tôm tươi” như DIG, CEO, TCH, LDG, QCG, CII, NBB, IDJ,… đa phần các cổ phiếu này đã chia đôi thậm chí chia ba.
Em nghĩ rằng hiện nay nhà đầu tư đang có 3 trường hợp với cổ phiếu dòng này
Đang giữ tỷ trọng quá lớn, đang lo sợ, chờ hồi thì thoát hàng
Đang giữ tỷ trọng vừa phải hoặc nhỏ, chờ giảm có thể mua thêm trung bình giá
Nhà đầu tư đứng ngoài đang canh để giải ngân mới bắt sóng hồi
Các đối tượng trên tuy ở 3 trường hợp khác nhau nhưng có điểm chung là đều dựa vào triển vọng và giá trị của cổ phiếu để có thể đưa ra quyết định tiếp theo do đó em xin gửi đến anh chị một số lưu ý. Mong rằng các lưu ý này có thể giúp anh chị có các nhìn khách quan hơn và biết đâu có thể giúp quyết định của anh chị đúng đắn hơn.
I. Quy trình triển khai dự án bất động sản cần qua nhiều bước và tốn rất nhiều thời gian
Quy trình triển khai một dự án bất động sản cần qua nhiều giai đoạn và tốn nhiều thời gian. Anh chị có thể áng chừng từ khi doanh nghiệp công bố dự án đến khi đi vào triển khai dự án cũng khoảng 3-5 năm, trong thời gian này có thể cố phiếu sẽ được đánh lên đánh xuống nhiều vòng và nhà đầu tư có thể mất rất nhiều tiền giai đoạn này nếu chỉ đầu tư ngắn hạn. Sau đó, tuỳ vào dự án bán đất nền hay bán căn hộ mà thời gian triển khai sẽ khác nhau. Sau khi triển khai xong dự án và mở bán thì lợi nhuận sẽ được hạch toán vào khi bàn giao cho khách hàng.
=>Tạo ra rủi ro triển khai dự án, chi chí sử dụng vốn cao khi lãi suất tăng, biến động giá cổ phiếu quá mức.
II. Từ dự án trên giấy đến lợi nhuận không phải là công thức: giá trị=giá bán x diện tích
Từ một dự án để ra được lợi nhuận doanh nghiệp cần trải qua nhiều bước, mỗi bước trong quy trình doanh nghiệp đều phải mất các khoản chi phí. Chi phí từ khâu xin chủ trương chấp thuận đầu tư đến chi phí khâu bán hàng rồi hạch toán lợi nhuận, các chi phí này sẽ ăn mòn đáng kể lợi nhuận của doanh nghiệp.
Em xin liệt kê một số chi phí chính sau:
Diện tích đất thương phẩm thường chỉ chiếm 30-50% trên tổng diện tích đất.
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng (thường rất lớn).
Chi phí sử dụng đất.
Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp.
Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp (ở Việt Nam là 20%)
Chi phí lãi vay từ khoản vốn vay đầu tư dự án (đa phần doanh nghiệp đều đi vay)
Tỷ suất chiết khấu dòng tiền nếu dự án triển khai trong thời gian dài (time value of money).
Tiền lobby cho việc xin cấp phép dự án và các thủ tục giấy tờ (đây là loại tiền đặc thù và không thể thiếu ở Việt Nam).
=>Các chi phí này sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận của doanh nghiệp.
Lưu ý: Với các doanh nghiệp bđs dù đã bán và hạch toán lợi nhuận nhưng nếu ban lãnh đạo không có tâm thì rất khó để cổ đông có thể được hưởng lợi từ dự án đó.
Nhìn chung với dòng bđs anh chị nên chọn doanh nghiệp đã có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, có năng lực triển khai dự án, ban lãnh đạo có tâm với cổ đông và điều cuối cùng cũng rất quan trọng là định giá rẻ thì anh chị có thể cân nhắc đầu tư được.
, BOT Trung Lương- Mỹ Thuận đã bắt đầu thông xe từ đầu năm, đất thủ thiêm vẫn còn 3 miếng như trên ảnh em đã đánh dấu(chưa tính lô 3.15 đã xây chung cư và đang treo ở HTK) nhưng 2 lô 3.6 và 4.8 vị trí cũng không đẹp lắm- Bấm nhanh giá đất thì cũng được vài ngàn tỏi. View qua về tài chính thì ngán nhất là tổng nợ 14k tỷ. Lãi suất tương lai tăng mạnh thì cũng rất rủi ro. Quan trọng là công ty có hạch toán lợi nhuận lô 3.15 và triển khai tiếp dự án ở lô 3.16, 3.6 và 4.8 không, tiếp theo là dòng tiền thu được từ các dự án BOT có tốt không (mảng này của doanh nghiệp thường rất mạnh đặc biệt trong giai đoạn nền kinh tế phục hồi như thế này), cái này thì bác phải theo dõi và update liên tục.
