Gần đây hiện tượng nhiều cổ phiếu bất động sản giấy trên sàn lôi kéo kiểu mua bán đa cấp, khiến tôi chợt giật mình. Nhìn quanh ở Việt Nam hiện nay những dự án lớn có thương hiệu và hoàn chỉnh hạ tầng pháp lý tính trên đầu ngón tay, là người làm đất lâu năm và mua bán đầu tư đất dự án quá nhiều các rủi ro, tranh chấp pháp lý kiện tụng với chủ đầu tư nên tôi thấy cần phải chia sẻ để cảnh báo nhiều anh chị em F0 hiện nay. Tránh lặp lại một chu kỳ thương đau, tang tóc, tiền mất mà đau đớn tan nát hàng vạn gia đình.
Vâng các anh chị ạ !
Gần đây có hiện tượng ngáo chia giấy phát hành cổ đất, cơn điên này lặp lại chu kỳ bong bóng cổ phiếu chia giấy năm 2007. Tôi còn nhớ thời điểm đó, rất nhiều nhà đầu tư F0 cũng tham gia thị trường như bây giờ, những STL, SJS, SD7…v.v…giá cổ phiếu lên điên loạn vì có dính líu tới Sông Đà và xây dựng bất động sản. Cứ xin đất khắp nơi như Dũng STL rồi bánh vẽ lên để phát hành giấy, tạo ra một đợt sóng tăng điên loạn khi ấy, nhìn lại thì 10 năm các doanh nghiệp này mới làm xong 1 dự án, năng lực triển khai yếu nên vòng đời dự án làm rất lâu, có những công ty xin được đất nhưng làm mãi ko xong vì vấn đề năng lực, xu hướng cổ phiếu giấy bất động sản hiện nay đang lặp lại.
Khách quan mà nói, sau này duy nhất còn SJS là tạm ổn, cổ phiếu chỉ giảm 80% và vẫn còn sống, đa số những cổ phiếu khác đều mất tích như STL, SD7, HUT…v.v…ôm đống đất vật vờ như xác chết.
Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp không khởi sắc, thậm chí rất tệ. Lãi bao nhiêu bị chuyển giá hết, các anh chị em cần lưu ý, bài học đó đến giờ ít người biết vì mới tham gia thị trường được vài năm, cổ đất nên đi theo những ông lớn có uy tín như VEF, NVL, NLG. Tránh thấy lái lên mà sa vào đua giá mua cổ phiếu đất theo xu hướng đa cấp. Khi cơn điên đi qua, nước rút là lịch sử những bóng ma cổ phiếu như SD7, SJS lặp lại mất giá 80%.
Dù VEF phát hành tăng vốn tỷ lệ rất lớn, nhưng tiền vào tay anh Vượng là làm thật và làm nhanh gấp 100 lần những doanh nghiệp mới chập chửng vào nghề. Cứ nhìn ở Việt Nam, bánh vẽ là nhiều, các dự án quy mô hiện diện, hoàn thiện pháp lý cơ sở hạ tầng đồng bộ đếm trên đầu ngón tay, điểm mặt chỉ tên về thương hiệu chỉ có tầm 5 doanh nghiệp lớn.
Hiện nay rất nhiều bóng ma đa cấp đang đẩy giá ồ ạt cổ phiếu giấy trên sàn, không khác gì như STL, SD7 năm nào, điển hình như công ty tập đoàn X, công ty ở địa phương, chuyên đi xin quỹ đất ồ ạt ở Thái Nguyên, Bắc Giang, để tăng vốn, có làm vài dự án nhưng thương hiệu mờ nhạt, dự án tỉnh lẻ, với những người làm đất lâu năm, thì cái thương hiệu dạng doanh nghiệp này vứt sọt rác. Quỹ đất thực tế cả công ty xin mấy trăm hecta, không bằng một phần quỹ đất của anh em biệt đội KTC đang sở hữu.
Chủ yếu làm nhà xã hội và bán xong chuyển giá, lợi nhuận teo top EPS loanh quanh 1 nghìn. Quanh năm phát hành chia giấy, nếu so với quy mô của STL khi xưa thì còn kém xa, thậm chí năng lực, quan hệ cũng không bằng vì Dũng STL là con lãnh đạo tập đoàn. Sau gói bơm tiền lạm phát chính phủ sẽ siết giống cách làm của Trung Quốc hiện nay, khi đó chỉ những công ty có thực lực mới sống được, còn mấy công ty bong bóng anh chị em cần phải tỉnh táo. Đừng để là người sau cùng khi quả bóng phát nổ !
Ngoài thị trường hiện nay có rất nhiều công ty tốt, rất tốt và đang rất bền vững trong sản xuất kinh doanh. Về lâu dài kinh nghiệm cho thấy, đầu tư những công ty sản xuất, thương hiệu và giá trị đầu ngành như DPM, HPG, VNM… mới là bền vững thành công. Cổ đất thì đừng xa rời với những công ty có năng lực top đầu, ông lớn đầu ngành, chọn công ty con, cháu của những doanh nghiệp như vậy kiểu VEF mua cất tủ, dưỡng già, đời đời con cháu ấm no.
Tôi là người lăn lộn trong nghề đất 17 năm nay, theo từng bước chân đất dự án, kinh qua nên hiểu rõ, hiện nay xin quỹ đất vài chục hecta không khó, công ty anh em biệt đội KTC hiện nay sở hữu vài ngàn hecta đất tỉnh như Bắc Giang, Phú Thọ, Hòa Bình rất nhiều. Điển hình như công ty tập đoàn gia đình anh Bách, anh Kế, hiện nay sở hữu hàng ngàn hecta đất, anh em KTC chắc nhiều người không lạ gì hai anh em của tôi, tuy nhiên xin quỹ đất đất là một chuyện, tiến độ triển khai thực hiện đền bù giờ rất khó khăn.
Chưa nói dự án vài trăm hecta, chỉ vài chục hecta thôi làm cũng rất vất vả. Giấy phép các thể loại và thuế đất giờ tăng cao, đặc biệt công tác đền bù làm việc với dân, va vấp kiện cáo rất nhiều. Tầm mạnh như VIN, SUN… nó làm như Vinhome Ocean Park, hay Novaland làm Aqua City, hàng kế sau là Nam Long, Khang Điền, Hưng Thịnh, mới có thể nhanh được như vậy, phần còn lại mấy công ty bé như cái kẹo chưa đến tầm bộ chính trị thì làm tướt bơ. Pháp lý dính kiện cáo treo cả chục năm giải quyết vỡ mặt, kể cả quan hệ mạnh như Quyết còi FLC, hay như Hậu Pháo lo lót đủ kiểu nhưng ra được sổ đỏ các dự án mới còn là câu chuyện rất khó khăn.
Khách hàng cổ đông ban đầu tin tưởng, hô hào nhau mua đẩy giá cổ phiếu, đẩy giá đất trao tay chênh ầm ầm, nhưng nhìn lại giờ kiện cáo triền miên. Khó khăn vô cùng, chứ không hề đơn giản. Lứa F0 đua cổ phiếu đất phát hành giấy lộn hiện nay trên sàn quá nhiều, anh chị em KTC cần tỉnh táo sàng lọc và tránh xa để tránh bẫy, trao tay đẩy giá đa cấp như 10 năm trước.
Đụng vào đất dân bây giờ lúc đền bù, lấp hồ, thay đổi cấu trúc tự nhiên giờ rất dễ bị các hội cựu chiến binh, hội người cao tuổi…v.v… kiện cáo, báo chí đánh triền miên, thanh tra chính phủ vào cuộc, treo dự án lại cực kỳ mệt mỏi. Ấy thế cho nên các bác cần lưu ý, không phải cứ sốt đất là cổ phiếu đất ngon. Đường dài 90% là nổ vỡ hết, vì vòng quay dự án vẽ thì hay mà chục năm chưa làm xong. Cổ đông mua cổ phiếu ôm giấy giống ôm STL năm xưa. Quanh năm chia giấy phát hành hút máu rồi đến lúc biệt tăm.