Cập nhật ngành BĐS KCN 6T2025: Động lực tăng trưởng duy trì nhờ dòng vốn FDI và điều chỉnh thuế quan thuận lợi
Bất chấp những biến động về chính sách thương mại toàn cầu, đặc biệt là tại thị trường Mỹ, ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) tại Việt Nam vẫn duy trì được đà tăng trưởng ổn định trong nửa đầu năm 2025. Những yếu tố tích cực từ điều chỉnh thuế quan, quỹ đất dồi dào, và sự cam kết lâu dài của các nhà đầu tư FDI đang củng cố triển vọng tăng trưởng của ngành trong trung – dài hạn.
Doanh số cho thuê đất KCN 6T2025: Ổn định và tích cực
Các chủ đầu tư lớn trên sàn chứng khoán ghi nhận kết quả khả quan:
-
KBC: Cho thuê ~150 ha tại các KCN Hưng Yên, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tràng Duệ 3
Gấp hơn 8 lần so với cả năm 2024 (18 ha)
-
IDC: Ước đạt tối thiểu 60 ha trong 6T2025
Đã cho thuê ~50 ha trong 4 tháng đầu năm; tiếp tục công bố hợp đồng mới với Topsun Logistics và Vifon
- VGC: Không công bố cụ thể nhưng ghi nhận 65 ha diện tích bàn giao, chủ yếu tại Thuận Thành (40 ha) và Yên Mỹ
Các chủ đầu tư lớn tiếp tục tận dụng tốt quỹ đất sẵn có, đảm bảo duy trì hiệu quả bán hàng ngay cả khi điều kiện thị trường có phần thách thức hơn.
Ngược lại, SIP và SZC ghi nhận doanh số giảm do thiếu vắng các hợp đồng lớn – vốn là động lực chính trong năm 2024.
FDI – Dòng vốn vẫn tin tưởng vào Việt Nam
Dù các hợp đồng thuê đất lớn có phần thưa thớt hơn trong 6T2025, nhưng:
- Doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn tiếp tục thuê đất đều đặn
- Các nhà đầu tư có tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ thấp tỏ ra linh hoạt hơn
- Các “ông lớn” FDI công nghệ cao như Samsung, Amkor, Qualcomm vẫn cam kết lâu dài với Việt Nam
FDI đăng ký tăng mạnh +32,5% YoY trong 6T2025, cho thấy niềm tin vững chắc của nhà đầu tư vào vị thế sản xuất dài hạn của Việt Nam.
Diễn biến thuế quan – “Cú hích” bất ngờ cho triển vọng BĐS KCN
Ngày 2/7/2025, Tổng thống Trump công bố chính sách thuế quan chính thức:
- Thuế 20% áp lên hàng hóa xuất khẩu trực tiếp từ Việt Nam sang Mỹ
- Thuế 40% đối với hàng hóa “trung chuyển”
Đây là mức điều chỉnh giảm 26 điểm % so với mức sơ bộ công bố tháng 4/2025.
Kết quả này giúp:
Củng cố tính cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực
Tạo lợi thế dài hạn trong việc thu hút dòng vốn dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc
Triển vọng 2025–2027: Đà tăng trưởng vẫn duy trì
Dựa trên phân tích thị trường, chúng tôi dự báo:
- Tổng doanh số cho thuê đất KCN tăng +8% YoY trong 2025
- Tăng +12% YoY trong 2026
- Và tiếp tục +17% YoY vào 2027
Những yếu tố hỗ trợ chính:
- Mạng lưới FTA rộng khắp
- Chi phí lao động thấp, lực lượng lao động trẻ và có tay nghề
- Cơ sở hạ tầng liên tục được nâng cấp
- Nguồn cung ~6.000 ha đất sẵn sàng cho thuê tại các chủ đầu tư lớn
Ngoài ra, 21.800 ha đất KCN mới đã được phê duyệt từ 2024–6T2025 (+7,2% cho năm 2024 và +8,4% cho 6T2025) là yếu tố hỗ trợ nguồn cung trung hạn.
Cổ phiếu ưu tiên: IDC & KBC
IDC:
- Quỹ đất chiến lược, đã giải phóng mặt bằng
- Tệp khách hàng đa dạng
- Bảng cân đối kế toán mạnh
- Cổ tức dự kiến ổn định
- Định giá hấp dẫn: P/B 2025 ~1,5 lần (so với trung vị 2 năm là 2,1)
KBC:
- Danh mục đất KCN lớn, sẵn sàng cho thuê
- Dự án KĐT Tràng Cát đã giải phóng mặt bằng – sẽ là động lực tăng trưởng trung hạn
- P/B 2025 ~1,1 lần, thấp hơn trung vị lịch sử 1,2 lần
Rủi ro cần theo dõi: Quy định về "trung chuyển"
Rủi ro lớn nhất hiện tại nằm ở định nghĩa không rõ ràng về “hàng hóa trung chuyển”. Nếu không có tiêu chí cụ thể:
- Khả năng hàng hóa từ Việt Nam bị áp thuế 40% sẽ tăng cao
- Gây khó khăn trong định giá rủi ro xuất khẩu cho các khách thuê mới
Kết luận
Ngành BĐS KCN Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội chiến lược, nhờ:
Điều chỉnh thuế quan tích cực
Dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh
Hệ sinh thái sản xuất – hậu cần ngày càng hoàn thiện
Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư nên cân nhắc phân bổ vào những doanh nghiệp có quỹ đất lớn – đã giải phóng mặt bằng – khách hàng đa dạng, như IDC và KBC, để đón đầu sóng tăng trưởng 2025–2027.
Anh/Chị cần hỗ trợ 1:1, đồng hành phân tích thị trường và nhận chiến lược đầu tư cập nhật hàng tuần? Truy cập trang tiểu sử của em để xem chi tiết và tham gia ngay nhóm hỗ trợ.