A. Nhận định vĩ mô:
Trước tiên để dẫn nhập câu chuyện, chúng ta cùng nhau điểm lại lịch sử 2022 và những tháng đầu năm 2023.
2022 đã qua, thời gian kinh khủng và vô cùng tồi tệ mà chúng ta đã may mắn được chứng kiến với hàng loạt sự kiện “ con thiên nga đen “ như: (1) Những đại gia đấu giá trúng bong bóng đất vàng Thủ Thiêm lần lượt bỏ cọc trong đó có THM; (2) Siết trái phiếu dẫn đến khủng hoảng ở thị trường này, đặc biệt bonds bất động sản, thị trường này tắt thanh khoản gần như hoàn toàn; (3) Bắt hàng loạt chủ tịch tập đoàn lớn như THM, Trịnh Văn Quyết chủ tịch FLC, Nguyễn Phương Hằng TGĐ Đại Nam, Đỗ Thành Nhân chủ tịch hệ sinh thái Louis, chủ tịch và TGĐ Trí Việt, Trương Mỹ Lan chủ tịch tập đoàn VTP cùng với TGD VTP và đặc biệt hơn bắt đến cả TGĐ sàn HOSE và chủ tịch UBCK, bắt nhiều cán bộ từ trung ương đến địa phương tham nhũng…; (4) NHNN 02 lần tăng lãi suất điều hành trong thời gian rất ngắn ( khoảng 4 tuần), NHTM tăng lãi suất huy động lên đến 2 con số; (5) Tỷ giá USD/VNĐ biến động dữ dội lên đến 24k VNĐ/ 1 USD khiến NHNN phải bán hơn 20 tỷ USD dự trữ để ổn định tỷ giá; (6) Một số thị trường hàng hóa như xăng dầu bị khan hiếm cục bộ; (7) Mở màn cuộc chiến tranh Nga – Ukraine khiến giá oil liên tục tăng mạnh; (![[IMG]](https://images.f247.com/original/2X/b/bfb02723cea7c08d4da3b15dceb0a7a4ac93ac0a.png){kind=small}
Lạm phát Mỹ và EU, Nhật Bản tăng mạnh dẫn đến FED và Các NHTW EU liên tục tăng lãi suất đuổi theo lạm phát…
Trong bối cảnh hàng loạt sự kiện “ thiên nga đen “ chưa bao giờ sảy ra như trên lại diễn ra ngay sau đại dịch COVID19 toàn cầu điêu đứng chưa từng có tiền lệ vừa mới tạm thời khống chế, khiến cho VNI rơi tự do từ 1534 về 869 trong khoảng từ 3/2022 đến trung tuần tháng 11/2022, điều này dẫn đến hàng loạt cổ phiếu, đặc biệt là cổ phiếu bđs mất giá đến hơn 90% so với đỉnh, ví dụ như: L14 từ gần 500k rơi về 3x, DIG rơi từ 120k về 12, CEO 100k rơi về 12, TIG 30k rơi về 4.7, CCL từ 20K về 4.x… đồng thời hàng loạt lãnh đạo các doanh nghiệp bị hiệu ứng domino do vay nợ quá mức trong khi tài sản thế chấp thì hiệu ứng hòn tuyết lăn dẫn đến forsell như NVL, PDR, DIG, HPX, NRC, LDG… làm cho cấu trúc cổ đông bị phá vỡ, hàng trôi nổi tràn ngập thị trường. Bức tranh tổng thể vô cùng tồi tệ, hoang tàn, hoang mang, thị trường rơi vào khủng hoảng niềm tin.
Bước sang năm 2023, nhận thấy chính sách vĩ mô đã thay đổi theo chiều hướng ngày càng tích cực, cụ thể như sau: Chính phủ ban hành các nghị quyết 33 VỀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÁO GỠ VÀ THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN AN TOÀN, LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG, nghị quyết 08 về trái phiếu, NHHN 03 lần hạ lãi suất điều hành, hệ thống NHTM điều chỉnh lãi suất huy động về rất sâu, hiện nay cao nhất khoảng 7%, nhiều chuyên gia còn đưa ra nhận định vẫn có dư địa giảm lãi suất điều hành lần thứ 4 để thúc đẩy vốn ra ngoài nền kinh tế phục hồi sản xuất, lạm phát thấp, tỷ giá ổn định… có nhiều tín hiệu chuyển biến rất tích cực, đặc biệt chính phủ thúc đẩy ĐTC như Sân bay Long Thành, Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP HCM, các hệ thống cao tốc kết nối, Siêu cảng nước sâu Trần Đề…
Như vậy, Trong nước: đã điều chỉnh thích ứng với tình hình mới với nhiều chính sách hỗ trợ như thế nhằm vực dậy nền kinh tế, bất động sản sẽ đc hưởng lợi nhờ hàng loạt chính sác tháo gỡ, hạ lãi suất…
Bên ngoài: các định chế tài chính, ngân hàng quốc tế bắt đầu có cái nhìn tích cực hơn về đà hồi phục kinh tế, chính sách tiền tệ ở các nước lớn đi vào hồi kết của thắt chặt, dự báo 2024 sẽ chấm dứt thắt chặt. Nền kinh tế lớn thứ 2 bơm tiền ồ ạt, chứng khoán thế giới đã đi trước, phản ứng tích cực.
B. Chiến lược đầu tư trong tình hình mới:
Trong bức tranh tổng quát về vĩ mô như trên, hàng loạt cổ phiếu chia 7 chia 9 lần tính từ đỉnh rồi lại hồi phục x3 x4 từ đáy, nhóm TLSI với các hoạt động đầu tư đã miệt mài quan sát và làm việc ngày đêm “ đãi cát tìm vàng 9999 ’’, đặc biệt tận dụng mùa BCTC quý 2 đã lọc ra được siêu cổ phiếu CCL có những tham số như đã nói trước:
I. Về quỹ đất:
-
Dự án Mekong Center (5A):
có tổng diện tích 115ha đất sạch với 5.000 sản phẩm pháp lý “ngon lành” bao gồm đất nền, biệt thự, nhà ở liền kề loại hình 100% đất ở đô thị ngoài ra cũng phải kể đến đất DVTM tương đối lớn vì mật độ xây dựng chỉ có 50% cũng đem lại nguồn thu không hề nhỏ và thường xuyên.
Tính đến 2022 đã bán và cấp số đỏ 2423 sản phẩm
---->> Theo đó, sản phẩm tồn kho: 5000 – 2423 = 2.577 (sản phẩm)
Với đơn giá các quý nhà đầu tư có thể tham khảo
Với giá bán từ 4.1 tỷ đến 10.5 tỷ/ nền, căn thì giá trị tồn kho dự án Mekong Center là: Để tạo biên độ an toàn, TLSI tính toán theo giá trị đang bán ra thấp nhất:
2577*4.1 tỷ = 10.566,7 tỷ VNĐ
Như vậy với giá trị 10.566,7 tỷ vnđ trong khi chưa tính 50% diện tích dự án là đất TMDV, cây xanh, mặt nước cũng đóng góp một con số đáng kể nữa. -
Dự án khu dân cư Minh Châu:
KDC Minh Châu có tổng diện tích 03 ha là phần của CCL với giá vốn siêu rẻ 1 triệu/m2 mua cách đây hơn chục năm, dự án này có những đặc điểm như sau:
Dự án Khu dân cư Minh Châu (Vạn Phát Avenue) nằm trên mặt tiền QL1A, nằm tại ngay cửa ngõ của thành phố Sóc Trăng, là tâm điểm kết nối giao thương, có nhiều tiện ích xung quanh trong bán kính 1-2 km thuộc vùng lõi nội đô. Dự án có tổng diện tích quy hoạch 38,3 ha với mật độ xâydựng toàn khu 35%. Trong đó bao gồm: 19 ha đất ở; 12,3ha đất giao thông; còn lại là đất cây xanh – thể dục thể thao, công trình công cộng - dịch vụ, và đất khác. -
Một số dự án khác:
Năm 2022 HĐQT đã ủy quyền M&A mấy lô phố cổ có diện tích mấy nghìn m2 mua lại được giá rẻ khi Vietinbank phát mại của một đại gia.
Kế hoạch M&A thêm các dự án ở khu vực Trần Đề và Mỹ Xuyên, mỗi dự án mấy chục ha cũng đang gấp rút chuẩn bị để tăng quỹ đất giúp gối đầu phát triển sản phẩm gần như đã hoàn thiện đến những bước cuối cùng. -
Các dự án khủng chuẩn bị M&A do đã xúc tiến nhiều năm trước:
a. Dự án Trần Đề ( có vị trí gần siêu cảng Trần Đề 130k tỷ chuẩn bị chính phủ đầu tư mấy giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 là 50k tỷ )
b. Dự án KDC Mỹ Xuyên:
II. Về tài chính:
Cập nhật BCTC mới nhất Quý 2/2023, CCL có tổng tài sản 1115 tỷ, Vốn CSH 656 tỷ, Nợ bank 264 tỷ trong khi năm 2022 CCL nợ hơn 400 tỷ, dấu hiệu giảm nợ, thanh khoản rất tốt, cho thấy dòng tiền thu rất mạnh mẽ.
- Tỷ lệ Nợ/ TTS = 23.8%;
- Nợ/VCSH = 40.5% trong khi PDR 142%, VHM 155%
BCTC quý 2/2023 so với đầu năm 2023 CCL cũng tiếp tục giảm nợ đi 30 tỷ nữa.
Đến đây TLSI thấy tỷ lệ Nợ của CCL rất an toàn trong bối cảnh bđs còn đang khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp bđs đang phải oằn mình nuôi bank, bào mòn hết lợi nhuận thậm chí dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải sào nấu BCTC để book doanh thu tài chính làm đẹp BCTC khi không bán được hàng.
Đồng thời trong quý 2, CCL đã thoái vốn thành công công ty con Đại Phú Xuân kinh doanh mảng thủy sản thu vốn gốc về. Sự kiện TLSI đánh giá cao CCL trong việc thoái vốn ngành nghề không phải là sở trường để tập trung kinh doanh cốt lõi 100% về bất động sản, xây lắp tạo đà giúp doanh nghiệp phát triển đột biến và bền vững trong tg tới.
III. Các chỉ số trong đầu tư quan tâm :
- Theo BCTC mới nhất, TLSI tính toán Book Value = 12.4k
- Thị giá vùng 8, cách chân mệnh những 20% và cách 50% mới tới BV.
- P/B = 0.66
- PE = 8.18
- EPS = 1k
Lưu ý: Khẩu vị an toàn và giá trị tránh rủi ro nên TLSI chỉ nảy lòng tham mua khi P < B ( tức là mua đầu tư khi thị giá nhỏ hơn gtss nếu nhỏ hơn cả mệnh nữa thì tuyệt vời )
IV. Kế hoạch kinh doanh 2023 và dự phóng năm tiếp theo:
Sản phẩm của CCL là sản phẩm gắn với nhu cầu thật nên trong bối cảnh bđs còn nhiều khó khăn, TLSI phân tích thấy rằng doanh nghiệp sẽ sớm hoàn thành mục tiêu đặt ra.
Cụ thể:
Tham chiếu với thực hiện kinh doanh năm 2022:
Giai đoạn 2022 trở đi: Công ty về cơ bản sẽ không phải đầu tư hạ tầng nhiều và giá bán bắt đầu tăng mạnh x2,3 lần trong các năm tiếp theo nên tại sao biên lợi nhuận của CCL cao đến > 40%.
Sản phẩm, đất nền còn lại để kinh doanh: Khoảng 2.577 nền/căn.
Giá bán tăng 200 tr/nền- 300 tr/ nền.
---->> chỉ tính riêng phần tăng này giúp CCL đút túi thêm: 2.577*(200 đến 300 tr) = 515,5 tỷ đến 773,1 tỷ lớn gấp hai vốn hóa hiện nay của CCL khoảng 440 tỷ.
Cụ thể: năm 2022 bán 81 sản phẩm thu 300 tỷ, trong đó diễn giải chi tiết như sau để từ đó dự phóng cho năm 2023 và
- Bán 75 căn thu 260 ( 3,4 tỷ/ căn)
- Bán 3 căn thu 17 tỷ ( 5,6 tỷ/ căn)
Dự phóng: 2022 bán 81 nền thu 300 tỷ, tồn kho của CCL còn 2.577 nền/ căn thương phẩm có thể cho doanh thu lên đến 10.566,7 tỷ trong các năm tiếp theo nên nên cổ đông CCL còn được ăn cổ tức hàng năm đều đặn trong 5 năm tới và chứng kiến sự tăng trưởng có thể đột biến của CCL. Ngoài ra của để dành và gối đầu sản xuất là các dự án Minh Châu, Phố cổ Sóc Trăng, Trần Đề, Mỹ Xuyên.
V. Lịch sử chi trả cổ tức:
Lãnh đạo CCL luôn quan tâm đến cổ đông hiện hữu thể hiện qua lịch sử chi trả cổ tức như sau kể từ khi dự án Mekong Center (5A) bắt đầu vào giai đoạn book doanh thu kể từ 2019, như đã tích phân ở trên cổ đông công ty sẽ còn lợi ích lâu năm nữa.
Lịch sử trả cổ tức đây là một minh chứng cho thấy doanh nghiệp làm ăn tốt, minh bạch, bctc đảm bảo chất lượng. Nhiều doanh nghiệp show BCTC tốt nhưng xem đến lịch sử trả cổ tức thì lại quả nổ quả sịt hoặc nợ cổ tức, thậm chí không trả thì có thể đánh giá BCTC đó không chất lượng với kỹ thuật sào nấu BCTC tài chính siêu ngon như hiện nay.
Hiện CCL đã gửi hồ sơ lên UBCK để trả cổ tức năm 2022 là 12%, như vậy chỉ còn đợi UBCK phê duyệt là có ngày chốt cổ tức.
TLSI cũng thích một điểm này nữa, lãnh đạo tư duy hiện nay đã có sự chuyển biến, thay đổi từ chia cổ tức bằng tiền thay vì chia cổ tức bằng cổ phiếu, giữ lại nguồn lực để doanh nghiệp phát triển, Nâng Tầm. Bao nhiêu năm CCL chia tiền nên doanh nghiệp không thể Nâng Tầm được nên vốn điều lệ mới có 530 tỷ bé như cái hạt mít. Với định giá tài sản chỉ riêng khu đô thị Mekong Center thì vốn điều lệ CCL 1k đến 1.5k tỷ vẫn còn là bé.
Năm 2022 CCL kế hoạch setup “ ĐẠI GAME TÀI CHÍNH NÂNG TẦM ” tăng vốn theo tỷ lệ 10:3 nhưng nhân tính không bằng trời tính khi vĩ mô 2022 vô cùng tồi tệ và khủng hoảng nên phải tạm lùi lại. Với những cơ sở như thế, 2024 khi TLSI bấm thiên văn, nhận thấy thời tiết mưa thuận gió hòa nên khả năng lãnh đạo sẽ tận dụng cơ hội để NÂNG TẦM CCL trở thành một CÁNH CHIM LỚN trên bầu trời khu vực Cửu Long sông nước mênh mông, những nhà đầu tư nhận thấy cơ hội sớm giai đoạn này và đồng hành thì CHỈ CÓ LỜI.
VI. Kết luận:
CCL với tài sản quỹ đất hiện tại lên tới > 10.566,7 tỷ, trong tương lai gần đang xúc tiến M&A khẩn trương 02 dự án mới và rất lớn là Trần Đề và Mỹ Xuyên, mỗi dự án có diện tích mấy chục ha nên giá trị doanh nghiệp sẽ còn tăng trưởng một cách đột biến trong tương lai gần. Tầm vóc doanh nghiệp như thế trong khi chiếc áo khoác vốn điều lệ lại quá chật chội, 530 tỷ ~ 53 triệu cỏ phiếu nên nếu có CCL vốn 1k đến 1.5k tỷ mới tạm thời sứng đáng với vị thế của doanh nghiệp lớn. TLSI có cơ sở để tiên đoán rằng CCL sẽ sớm setup “ ĐẠI GAME TÀI CHÍNH ” từ đó NÂNG TẦM doanh nghiệp trong vùng kinh tế đặc biệt trọng điểm của quốc gia trong thời gian tới với Siêu cảng Trần Đề và hệ thống kết nối cao tốc hiện đại, quy mô lớn chưa từng có.
Nhà đầu tư muốn giàu có thịnh vượng thì phải tìm ra được những đại game như thế ngay từ ban đầu và tích sản + ôm đủ lâu + ăn cổ tức + tăng vốn và giữ kỷ luật bất chấp thị trường ( ngoại trừ 2008 và 2022 ) thì sẽ thành công, thành công, đại thành công.
Đây là cơ hội chia sẻ cho quý nhà đầu tư tham khảo, đầu tư là một quá trình lâu dài chứ không thể nhìn theo phiên mà ca thán, đổ lỗi… điều này chỉ dành cho những kẻ thất bại và vô ơn.
TLSI – Người chia sẻ giá trị thật ! cùng đầu tư, cùng đồng hành và cùng thành công ! Chúc 500 AE thật nhiều sức khỏe và gặt hái được nhiều tri thức, kỹ năng và thành công !
Ký tên: AD nhóm TLSI
https://www.facebook.com/Quydaututa…8¬if_t=feedback_reaction_generic&ref=notif
(Bản độc quyền)
