Luận điểm đầu tư:
- Ngày 14–15/03/2025, Chính phủ công nhận Phú Quốc và Rạch Giá là đô thị loại 1, tạo điều kiện để Phú Quốc được tăng hỗ trợ ngân sách, mở rộng quyền tự chủ và thu hút mạnh mẽ đầu tư. Cùng thời điểm, địa phương này khởi công hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ APEC 2027 như: mở rộng sân bay lên công suất 20 triệu khách/năm, xây dựng cảng quốc tế An Thới (100 ha), tổ hợp APEC (57 ha) và nâng cấp nhiều tuyến đường. Những bước tiến này góp phần đưa Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và giao thương quốc tế trong tương lai.
- Bộ Chính trị chỉ đạo Quảng Ninh xây dựng đề án chính sách thí điểm cho Khu kinh tế Vân Đồn theo mô hình đặc khu.
- CEO sở hữu quỹ đất lớn tại các khu vực hưởng lợi từ các chính sách trên với 450 ha tại Bãi Trường, Dương Tơ, Phú Quốc: 450 ha, 300 ha tại Vân Đồn (Sonasea Vân Đồn Harbor City), hơn 80 ha tại Rạch Giá và nhiều quỹ đất chiến lược khác ở Hà Nội cũng như Hà Nam. Từ đó, giúp cho CEO là một trong số rất ít công ty Bất động sản thỏa được cùng lúc hai yếu tố: quỹ đất chiến lược & tài chính mạnh
- CEO đang giao dịch tại P/B 1.4 bằng với trung bình định giá 10 năm.
1. Tổng quan doanh nghiệp
a. Lịch sử hình thành và phân khúc
- CEO chính thức chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần từ tháng 03/2007. CEO Group là một tập đoàn kinh doanh đa ngành, trong đó Bất động sản và giáo dục đào tạo gắn với xuất khẩu lao động là hai trụ cột kinh doanh chính. CEO Group đang sở hữu 16 dự án BĐS tại Hà Nội, Phú Quốc và nhiều địa phương khác với quy mô đất lên đến hơn 700 ha, như tòa tháp văn phòng CEO (Phạm Hùng, Hà Nội), khu đô thị Sunny Garden City (Quốc Oai, Hà Nội), River Silk City (Hà Nam)
b. Cơ cấu cổ đông
- Cơ cấu cổ đông của CEO không cô đặc lắm nhưng dàn lãnh đạo CEO nắm giữ 20% doanh nghiệp cũng là điểm tốt. Ngoài ra 10% nắm giữ đến các quỹ nước ngoài và tổ chức khác.
- Ban lãnh đạo CEO trong quá khứ ít mua bán cổ phiếu và đây cũng là điểm tốt khi ban lãnh đạo nắm giữ, tập trung làm ăn.
2. Sức khỏe tài chính doanh nghiệp
- Tại thời điểm cuối quý 1/2025, CEO đang có hơn 1800 tỷ tiền mặt và tương đương tiền trong đó chỉ ghi nhận khoảng 700 tỷ đồng nợ vay và nợ phải trả. Phần lớn tài sản của CEO chủ yếu nằm ở hàng tồn kho, xây dựng dở dang, tài sản dài hạn là quỹ đất chờ để phát triển dự án.
- Tổng nợ phải trả hiện chỉ chiếm khoảng 2,648 tỷ đồng trên 8,964 tỷ đồng tổng nguồn vốn. Tương ứng nợ bằng 7% vốn chủ sở hữu và tỉ tệ thanh toán hiện thời là 2.53x. Chúng ta có thể thấy CEO có tình hình tài chính vững mạnh và đủ để tiếp tục phát triển các quỹ đất chiến lược.
3. Triển vọng
a. Thành phố Phú Quốc được công nhận là đô thị loại 1
- Chiều ngày 14/03/2025, Thủ tướng Chính phủ đã công bố quyết định số 199/QĐ-TTg ngày 21/1/2025 công nhận Thành phố Phú Quốc là đô thị loại 1, trực thuộc tỉnh Kiên Giang; có sự tham gia của phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà và nguyên thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng. Cũng sau đó, ngày 15/03/2025, thủ tướng Chính phủ đã công bố quyết định số 195/QĐ-TTg công nhận Thành phố Rạch Giá Kiên Giang là đô thị loại 1, trực thuộc tỉnh Kiên Giang.
- Phạm vi công nhận loại đô thị gồm toàn bộ địa giới hành chính của TP Phú Quốc hiện hữu. Trong đó, khu vực nội thành dự kiến gồm toàn bộ địa giới hành chính của 2 phường (An Thới, Dương Đông) và 6 xã (Hàm Ninh, Dương Tơ, Gành Dầu, Cửa Cạn, Cửa Dương, Bãi Thơm), khu vực ngoại thành gồm toàn bộ địa giới hành chính của xã Thổ Châu
-
Việc được công nhận là đô thị loại 1, Phú Quốc sẽ được hưởng lợi trên nhiều phương diện cụ thể như:
-
Tăng hỗ trợ từ trung ương: Các dự án hạ tầng quan trọng (đường xá, điện, nước) sẽ nhận ngân sách lớn hơn từ Chính phủ.
-
Tăng quyền tự chủ: Chính quyền địa phương có thể hoạch định chính sách phát triển linh hoạt hơn, như ưu đãi thuế cho nhà đầu tư, quy hoạch đất đai.
-
Phát triển du lịch cao cấp: Phú Quốc sẽ thu hút thêm các tập đoàn quốc tế đầu tư vào du lịch nghỉ dưỡng, casino, giải trí, tạo ra nhiều việc làm chất lượng cao.
-
Bất động sản và kinh tế địa phương bùng nổ: Giá trị đất đai sẽ tăng, kéo theo sự phát triển của các ngành dịch vụ, thương mại.
-
Cơ sở hạ tầng và giao thông tốt hơn: Sân bay quốc tế có thể được nâng cấp, thêm tuyến đường hoặc hệ thống giao thông thông minh để phục vụ nhu cầu phát triển đô thị.
-
Tăng cường hội nhập quốc tế: Phú Quốc có thể trở thành trung tâm thương mại, logistics và công nghệ biển quan trọng, thu hút FDI.
b. Lễ khởi động các dự án phục vụ Hội nghị thượng đỉnh APEC 2027 tại Phú Quốc
-
Song song với việc công nhận đô thị loại 1, cũng trong ngày 14/03/2025, các lãnh đạo Chính phủ cũng đã tổ chức lễ khởi động các dự án phục vụ Hội nghị thượng đỉnh APEC 2027 tại Phú Quốc như:
-
Sân bay Phú Quốc (đạt cấp 4E, với công suất dự kiến 20 triệu khách).
- Cảng quốc tế An Thới (quy mô 100ha có thể đón những tàu du lịch lớn nhất thế giới, với khả năng chở từ 7,000 đến 10,000 khách)
- Khu tổ hợp đa chức năng APEC (dự án lấn biển 57 ha) để phục vụ Hội nghị thượng đỉnh APEC 2027 ở Phú Quốc.
- Về hạ tầng đường bộ, Phú Quốc sẽ mở rộng đường Tỉnh 975, triển khai dự án đường bao ven biển phía đông, nâng cấp các tuyến đường trục Dương Đông đi Bắc Đảo (975B) và dự án đại lộ Đông - Tây đảo Phú Quốc (kết nối khu hành chính mới của Phú Quốc với cảng Hàm Ninh), song song với các dự án đại lộ APEC tạo tuyến trục ngang kết nối từ tuyến đường tỉnh 973, đường tỉnh 975.
c. Khả năng tái khởi động Khu kinh tế Vân Đồn
- Bộ Chính trị cho phép tỉnh Quảng Ninh chủ trì, phối hợp với một số bộ, ngành Trung ương để xây dựng, hoàn thiện “Đề án xây dựng cơ chế, chính sách thí điểm phát triển Khu kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” để báo cáo cấp có thẩm quyền theo quy định
4. Cập nhật các dự án của CEO
-
Những thông tin trên kỳ vọng sẽ mở ra tiềm năng cho các công ty hiện đã có quỹ đất và đang triển khai các dự án bất động sản, các hoạt động thương mại dịch vụ ở các địa phương trên cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, dòng tiền kinh doanh tốt như CEO.
-
Cụ thể CEO hiện đang sở hữu quỹ đất gồm:
-
450 ha ở Phú Quốc (tập trung toàn bộ ở Bãi Trường, xã Dương Tơ, Phú Quốc, cách sân bay Phú Quốc khoảng 15 phút),
-
300 ha ở Vân đồn
-
83.5 ha ở mặt biển thành phố Rạch Giá, Kiên Giang
-
Và nhiều quỹ đất chiến lược khác ở Hà Nội cũng như Hà Nam.
-
Cập nhật hiện trạng một số dự án tiêu biểu của CEO:
-
Khu tổ hợp du lịch Sonasea Villas & Resort: Quy mô 132 hecta, tổng mức đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng. Một số hạng mục đã hoàn thành và đi vào hoạt động,
- Khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences: Diện tích 170 hecta, tổng mức đầu tư dự kiến 12.600 tỷ đồng (đang triển khai).
- Dự án Sonasea Golf Estates: Quy mô 150 hecta, tổng mức đầu tư dự kiến 3.000 tỷ đồng.
- Dự án tiêu biểu ở Vân Đồn là Sonasea Vân Đồn Harbor City (ôm dọc bờ biển vịnh Bái Tử Long với tổng diện tích là 358.3 ha). Hiện nay đây cũng là dự án đóng góp chính cho kết quả kinh doanh của CEO trong năm 2024 với Doanh thu là 1,308 tỷ (-6% svck) và lợi nhuận sau thuế là 170 tỷ (+40% svck)
- Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần ấm lại thì CEO là một trong số rất ít công ty Bất động sản thỏa được cùng lúc hai yếu tố: 1) có quỹ đất chiến lược, đang được hưởng lợi lớn từ các chính sách đầu tư & thúc đẩy du lịch của Chính phủ, 2) tình hình tài chính rất vững mạnh, đủ sức tiếp tục triển khai các quỹ đất chiến lược trên trong bối cảnh các doanh nghiệp cùng ngành đang gặp khó khăn do vẫn còn nợ tiền sử dụng đất
5. Định giá
- Vì CEO đang sở hữu quỹ đất chiến lược rất lớn nên tôi sẽ sử dụng P/B để định giá so với top 5 doanh nghiệp bất động sản cũng có quỹ đất đẹp. Mức giá hợp lý cho CEO hiện tại ở mức 22400 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức upsize 24%.
6. Phân tích kỹ thuật và điểm mua
- CEO khung 1W đang có hiện tượng nổ volume, dòng tiền rất lớn và trong trạng thái tái tích luỹ quanh MA100 khung tuần chờ vượt MA200 khung tuần. Chờ backtest giá 17-18 nhà đầu tư có thể mua vào.
Để nhận thêm những khuyến nghị và tư vấn. NĐT liên hệ
MR Dương Lớ
Trưởng phòng TVĐT VPS
Contact: 038.2626.279
