UPDATE CEO – C.E.O Group
Dữ liệu cập nhật đến 22/08/2026
1. 
Investment thesis
CEO là một case “định giá lại theo chu kỳ BĐS + mở khóa quỹ đất”, hơn là câu chuyện tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn.
Luận điểm chính:
Nếu chu kỳ BĐS bước vào pha tăng tốc 2026–2028, pháp lý các dự án lớn được tháo gỡ và CEO chuyển được lượng lớn tồn kho/dở dang thành doanh thu – dòng tiền, lợi nhuận có thể tăng mạnh và thị trường có thể re-rate CEO từ một doanh nghiệp BĐS quy mô vừa thành một developer có NAV lớn hơn đáng kể.
CEO đặt kế hoạch 2026 3.000 tỷ doanh thu và 300 tỷ LNST, lần lượt tăng 124% và 50% so với 2025. (CEO Group)
Nhưng hiện tại thesis chưa được xác nhận hoàn toàn. H1/2026 cho thấy lợi nhuận tăng nhưng chất lượng lợi nhuận và dòng tiền chưa đủ thuyết phục.
2. 
3 yếu tố đang hỗ trợ thesis
① Chu kỳ BĐS + hạ tầng đang tạo môi trường thuận lợi
CEO có exposure lớn vào Phú Quốc – Vân Đồn – Cam Ranh – Hà Nội, những khu vực hưởng lợi từ du lịch, hạ tầng và sự phục hồi của thị trường BĐS.
Doanh nghiệp đang đẩy mạnh các dự án như Sonasea Vân Đồn, Novotel Cam Ranh, Phú Quốc và CEOHomes Hana Garden. CEO cho biết dự án CEOHomes Hana Garden đã được khởi công tháng 4/2026; tháng 7/2026 lãnh đạo tiếp tục kiểm tra tiến độ các dự án trọng điểm tại Cam Ranh và Vân Đồn. (CEO Group)
→ Nếu thanh khoản BĐS cải thiện, CEO có beta khá cao với chu kỳ.
② Hàng tồn kho/dở dang tăng mạnh = chuẩn bị cho pha triển khai
Đây là con dao hai lưỡi nhưng xét theo thesis bullish thì đáng chú ý.
H1/2026:
- Hàng tồn kho: ~3.682 tỷ
- Tăng khoảng 2,5 lần đầu năm
- Chủ yếu là chi phí SXKD dở dang BĐS
- Phải thu ngắn hạn: ~1.753 tỷ
- Trả trước cho người bán: ~598 tỷ, tăng mạnh và liên quan đáng kể tới bồi thường/GPMB. (https://baomoi.com)
Bull case: CEO đang “nạp nhiên liệu” cho tăng trưởng doanh thu 2027–2028.
Nếu các khoản này chuyển thành sản phẩm bán được → doanh thu + lợi nhuận + dòng tiền có thể cùng tăng.
③ H1 vẫn hoàn thành gần 50% kế hoạch lợi nhuận
6 tháng đầu năm:
- Doanh thu: ~726 tỷ, -3% YoY
- LNST: ~147 tỷ, +54% YoY
- LNST thuộc cổ đông công ty mẹ: ~106 tỷ, +16% YoY
- Hoàn thành khoảng 49% kế hoạch LNST 300 tỷ. (https://baomoi.com)
Điểm đáng chú ý:
Q2 xấu về hoạt động cốt lõi nhưng lợi nhuận vẫn tăng nhờ yếu tố thuế.
Do đó chưa thể nói earnings momentum đã gãy.
3. 
3 yếu tố đang phủ định thesis
① Dòng tiền là điểm yếu lớn nhất
Đây hiện là red flag số 1 của CEO.
H1/2026:
CFO âm hơn 1.608 tỷ đồng.
Trong khi đó doanh nghiệp phải tăng vay để tài trợ vốn lưu động/dự án.
Dư nợ vay tăng từ khoảng 436 tỷ → 1.534 tỷ đồng, tức tăng hơn 3 lần chỉ sau 6 tháng.
Đây là điểm tôi đánh giá quan trọng hơn cả P/E hiện tại.
② Chất lượng tăng trưởng lợi nhuận chưa tốt
Q2/2026:
- Doanh thu: -30% YoY
- Lợi nhuận gộp: -42%
- Lợi nhuận từ HĐKD: -38%
- Chi phí lãi vay: +70%
Nhưng LNST tăng mạnh nhờ hoàn nhập gần 14 tỷ thuế TNDN hoãn lại. (https://baomoi.com)
=> Đây không phải dạng earnings growth mà tôi muốn trả multiple cao.
Nói cách khác:
Reported earnings ↑ nhưng operating earnings ↓.
③ Để đạt 3.000 tỷ doanh thu, H2 phải tăng tốc rất mạnh
H1 mới đạt:
726 / 3.000 = ~24% doanh thu kế hoạch.
CEO cần tạo ra khoảng:
2.274 tỷ doanh thu trong H2.
Tức bình quân khoảng 1.137 tỷ/quý, cao hơn đáng kể run-rate H1.
Đây là execution risk rất lớn.
4. 
Earnings revision: TĂNG hay GIẢM?
Tôi đánh giá: NEUTRAL → hơi GIẢM về chất lượng earnings
Không nên nhìn đơn thuần vào LNST +54%.
Tôi tách thành:
| Thành phần | Đánh giá |
|---|---|
| LNST reported |
Tăng |
| LNST core |
 /
|
| Doanh thu |
Giảm nhẹ |
| Gross profit |
Giảm mạnh |
| CFO |
Rất xấu |
| Debt |
Tăng mạnh |
| Backlog/dở dang |
Tăng |
| Khả năng đạt kế hoạch 300 tỷ | |
Kết luận: Earnings headline tốt nhưng earnings quality chưa tốt.
Do đó tôi chưa nâng forecast 2026–2027 chỉ dựa trên H1.
5. 
Valuation hiện tại
Giá CEO phiên 21/08/2026: 12.600 đồng/cp, vốn hóa khoảng 7.507 tỷ đồng. (HNX Forum)
Với khoảng 596 triệu cổ phiếu:
P/E trailing
LNST 2025 ~206 tỷ:
7.507 / 206 ≈ 36,4x
→ Không rẻ nếu nhìn theo lợi nhuận hiện tại.
P/E theo kế hoạch 2026
Nếu CEO thực sự đạt 300 tỷ LNST:
7.507 / 300 ≈ 25x
→ Vẫn không phải cheap stock theo earnings.
P/B
Với tài sản ~10.754 tỷ và nợ phải trả ~4.205 tỷ:
Equity xấp xỉ 6.549 tỷ.
→ P/B khoảng 1,15x.
Quan điểm valuation
CEO không hấp dẫn nếu định giá bằng P/E hiện tại.
CEO hấp dẫn hơn nếu định giá theo:
NAV + giá trị quỹ đất + earnings recovery 2027–2028.
Đây chính là lý do CEO có thể tăng giá dù P/E nhìn có vẻ cao.
6. 
Catalyst
Tôi xếp catalyst theo mức độ quan trọng:
1. Doanh thu BĐS tăng mạnh trong H2/2026
Đây là catalyst quan trọng nhất.
Nếu Q3–Q4 xuất hiện:
Revenue ↑ + gross margin ↑ + CFO cải thiện
→ thesis được xác nhận.
2. Pháp lý + triển khai các dự án lớn
Các dự án tại Hà Nội, Phú Quốc, Vân Đồn, Cam Ranh là nguồn tạo giá trị dài hạn.
CEO đang tiếp tục triển khai các dự án nghỉ dưỡng và đô thị trong năm 2026.
3. Re-rating nhóm BĐS
Nếu VN-Index tiếp tục duy trì bull market và dòng tiền chuyển sang:
Bank → Securities → Industrial → Real Estate
CEO có thể hưởng lợi mạnh do thuộc nhóm mid/small-cap BĐS có beta cao.
7. 
Key risk
Tôi chia thành 4 tầng:
Risk 1 – Cash flow
CFO âm >1.600 tỷ là rủi ro lớn nhất.
Risk 2 – Leverage
Dư nợ tăng lên hơn 1.534 tỷ, trong khi tiền và tương đương tiền giảm mạnh.
Risk 3 – Execution
CEO phải tăng doanh thu H2 rất mạnh mới đạt kế hoạch 3.000 tỷ.
Risk 4 – Earnings quality
Nếu lợi nhuận tăng chủ yếu nhờ:
- hoàn nhập thuế
- đánh giá tài sản
- thu nhập tài chính
- các khoản bất thường
thì P/E 25x không còn hấp dẫn.
8. 
Điều gì khiến tôi sai?
Đây là phần tôi cho là quan trọng nhất.
Tôi sai theo hướng bullish nếu:
① Q3–Q4 không tăng tốc doanh thu
Nếu H2 vẫn chỉ duy trì run-rate thấp → mục tiêu 3.000 tỷ trở nên khó khả thi.
② CFO tiếp tục âm mạnh
Nếu:
CFO âm → vay thêm → tồn kho tăng → tiền giảm
thì thesis “chuẩn bị cho tăng trưởng” có thể biến thành:
"dùng đòn bẩy để nuôi tồn kho".
Đó là thesis rất khác.
③ Gross margin không phục hồi
Nếu doanh thu tăng nhưng biên gộp vẫn giảm → operating leverage không xuất hiện.
④ Dư nợ tiếp tục tăng nhanh hơn lợi nhuận
Nếu:
Debt ↑↑ > Earnings ↑
thì equity value có thể bị pha loãng bởi chi phí vốn và rủi ro tài chính.
⑤ Thị trường không re-rate nhóm BĐS
Ngay cả khi CEO đạt 300 tỷ LNST, nếu thị trường chỉ trả P/E 15–18x thì upside sẽ thấp.
Investment conclusion
CEO hiện tại tôi xếp:
SPECULATIVE BUY / WATCHLIST – chưa phải Core Holding
Thesis có, nhưng chưa được xác nhận.
Tôi sẽ theo dõi 5 biến số:
Revenue → Gross Margin → CFO → Debt → Inventory
Điểm mấu chốt:
CEO hiện không phải câu chuyện “earnings đang tăng đẹp”.
Mà là:
“Balance sheet đang được sử dụng để chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng BĐS lớn hơn.”
Nếu tồn kho tăng → doanh thu tăng → lợi nhuận core tăng → CFO quay dương, CEO có thể bước vào pha re-rating rất mạnh.
Ngược lại:
Tồn kho ↑ + nợ ↑ + CFO âm + doanh thu không tăng = thesis gãy.
Tôi sẽ đặc biệt quan sát BCTC Q3/2026
Bull signal:
Revenue ↑↑ | GP ↑↑ | CFO cải thiện | Debt ổn định
Neutral:
Revenue ↑ | GP đi ngang | CFO vẫn âm
Bear signal:
Revenue ↓ | GP ↓ | CFO âm sâu | Debt ↑
Với CEO, CFO hiện tại quan trọng hơn P/E. Đây là điểm tôi sẽ đặt trọng số cao nhất trong lần update tiếp theo.
Earnings revision: TĂNG hay GIẢM?