A. Bối cảnh chính sách
- Ngày 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước ngoặt lớn khi Chính phủ quyết định bãi bỏ khung giá đất – công cụ quản lý tồn tại nhiều năm nhưng ngày càng bộc lộ hạn chế. Trong thực tế, khung giá đất do Nhà nước ban hành luôn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, thường chỉ bằng một phần ba hoặc thậm chí một phần năm giá thực. Chính sự chênh lệch này dẫn tới tình trạng thất thu ngân sách, nảy sinh cơ chế “hai giá” trong giao dịch, tạo lỗ hổng cho tham nhũng, đầu cơ và khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch. Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc các địa phương phải ban hành bảng giá đất hằng năm sát với giá trị thị trường, dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế. Đây là một thay đổi mang tính cách mạng, có tác động sâu rộng tới toàn bộ hệ thống kinh tế – xã hội.
B. Tác động đối với doanh nghiệp bất động sản
- Đối với các chủ đầu tư, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là chi phí đất đai tăng lên. Khi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính theo giá thị trường, tổng chi phí đầu vào sẽ cao hơn đáng kể so với trước. Điều này làm biên lợi nhuận của doanh nghiệp thu hẹp, buộc họ phải cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và thậm chí cân nhắc thu hẹp quy mô dự án. Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ có lợi thế trong cuộc chơi mới, bởi họ có khả năng gánh chi phí cao, bù lại bằng uy tín, chất lượng và khả năng tiếp cận vốn. Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ, vốn mỏng hoặc phụ thuộc vào vay nợ sẽ khó trụ vững, nguy cơ bị loại khỏi thị trường ngày càng rõ rệt. Ngắn hạn, nhiều dự án có thể đình trệ hoặc chậm triển khai; song về dài hạn, cơ chế minh bạch này sẽ thanh lọc thị trường, để lại sân chơi cho những doanh nghiệp đủ sức cạnh tranh thực sự.
C. Tác động đối với người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân
- Với người dân, nhất là những người mua nhà để ở, sự thay đổi này vừa là cơ hội vừa là thách thức. Trong ngắn hạn, giá bán nhà có thể tăng do chi phí đất đai của chủ đầu tư cao hơn, từ đó chuyển vào giá thành sản phẩm. Điều này khiến áp lực tài chính đối với người mua nhà lớn hơn, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc bãi bỏ khung giá đất sẽ hạn chế tình trạng kê khai hai giá, giúp cho các giao dịch minh bạch và an toàn hơn, giảm rủi ro pháp lý về sau. Người mua nhà sẽ có cơ sở vững chắc hơn để yên tâm rằng tài sản của mình được định giá đúng với giá trị thị trường. Với các nhà đầu tư cá nhân, cơ chế mới khiến việc đầu cơ lướt sóng dựa trên chênh lệch khung giá trở nên khó khăn hơn, dòng vốn sẽ có xu hướng dịch chuyển sang những dự án có giá trị thực, tiềm năng hạ tầng và nhu cầu thật sự.
D. Tác động đối với ngân hàng và thị trường tài chính
- Hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng lớn từ thay đổi này. Việc định giá đất sát thực tế giúp các ngân hàng đánh giá chính xác hơn giá trị tài sản bảo đảm khi cho vay, từ đó giảm rủi ro tín dụng. Đây là tín hiệu tích cực trong quản lý tài chính và kiểm soát nợ xấu. Tuy nhiên, khi giá đất tăng lên, giá trị tài sản thế chấp cũng tăng, dẫn tới dư nợ tín dụng bất động sản có thể phình to nhanh chóng. Nếu thị trường bất động sản sau đó rơi vào giai đoạn suy giảm, rủi ro nợ xấu sẽ lớn hơn. Do đó, các ngân hàng buộc phải thận trọng hơn trong chính sách cho vay, cân nhắc kỹ giữa mở rộng tín dụng để tăng lợi nhuận và kiểm soát rủi ro hệ thống.
E. Tác động đối với Nhà nước và ngân sách
- Đối với Nhà nước, lợi ích dễ thấy nhất là nguồn thu ngân sách tăng lên. Khi tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí trước bạ được tính theo giá thị trường, thất thoát do kê khai giá thấp trong chuyển nhượng gần như được loại bỏ. Điều này tạo ra nguồn thu bền vững, minh bạch và công bằng hơn. Đồng thời, chính quyền địa phương có thêm công cụ quản lý hiệu quả, chủ động hơn trong việc định giá và thu hút đầu tư. Tuy nhiên, đi kèm với đó là trách nhiệm rất lớn trong việc xây dựng bảng giá đất hằng năm sao cho sát với thị trường, vừa tránh định giá quá cao gây đóng băng giao dịch, vừa tránh định giá quá thấp làm thất thu ngân sách. Đây sẽ là bài toán chính sách đòi hỏi sự cân bằng tinh tế.
F. Tác động xã hội và triển vọng thị trường
- Ở góc độ xã hội, việc bãi bỏ khung giá đất góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ đất nền và bong bóng giá. Khi giá trị thật được phản ánh rõ ràng, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước sẽ tập trung vào những khu vực có tiềm năng thực sự, thay vì chạy theo những cơn sốt ảo. Thị trường sẽ dịch chuyển từ “lướt sóng” sang phát triển bền vững, gắn với nhu cầu ở thật và giá trị sử dụng thực tế. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra áp lực lớn đối với bài toán an sinh xã hội. Khi chi phí đất đai tăng, giá nhà thương mại có thể cao hơn, khiến người thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận. Do đó, việc bãi bỏ khung giá đất cần song hành với chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và cơ chế tín dụng ưu đãi để đảm bảo cân bằng giữa mục tiêu phát triển thị trường và mục tiêu an sinh.
G. Kết luận
- Việc bãi bỏ khung giá đất theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP không chỉ là một cải cách hành chính, mà còn là một thay đổi mang tính hệ thống, tác động đến mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, thị trường có thể trải qua giai đoạn điều chỉnh với giá nhà tăng, giao dịch chững lại và doanh nghiệp chịu áp lực chi phí. Nhưng về trung và dài hạn, đây là nền tảng để xây dựng một thị trường minh bạch, công bằng, hạn chế đầu cơ và tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng. Quan trọng hơn, nó góp phần đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới chuẩn mực quốc tế, giảm lệ thuộc vào cơ chế xin – cho, và phát triển dựa trên giá trị thực thay vì giá trị ảo.
Nóng: 2 Cổ Phiếu BDS Sẽ Tăng Trần
