PDR sẽ khởi công 2 cao ốc thương mại tại Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm vào 23/10, đánh dấu bước chuyển từ hoàn tất “deal” Lotte sang triển khai tài sản có thể mở rộng doanh thu và dòng tiền dài hạn.
Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) vừa chốt ngày 23/10/2026 để khởi công hai khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3 thuộc dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hai công trình dự kiến được xây dựng trong 36 tháng, từ 23/10/2026 đến 23/10/2029.
(Phối cảnh tham khảo)
Động thái này đáng chú ý bởi đây chính là hai khối thuộc phần thương mại - dịch vụ mà PDR đảm nhận phát triển toàn bộ trong khuôn khổ hợp tác với Lotte. Tổng diện tích sàn xây dựng của hai khối khoảng 171.580 m², gồm văn phòng hạng A, khối đế thương mại - dịch vụ và các tầng hầm.
Việc chốt lịch khởi công diễn ra chỉ hơn hai tháng sau khi PDR hoàn tất thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC. Ngày 10/08/2026, PDR hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để sở hữu tỷ lệ 35% tại pháp nhân thực hiện dự án; nếu Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng, PDR dự kiến góp thêm hơn 2.726 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ sở hữu.
Trước đó, ngày 31/07/2026, Lotte Properties HCMC đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai với số tiền 17.569 tỷ đồng. Việc dự án chuyển sang mốc khởi công sau khi nghĩa vụ tài chính lớn đã được xử lý cho thấy câu chuyện Lotte đang đi từ giai đoạn tái khởi động sang triển khai thực tế.
Với PDR, ý nghĩa của cột mốc mới không chỉ nằm ở việc bổ sung một dự án quy mô 60.000 tỷ đồng vào danh mục. Quan trọng hơn, cấu trúc hợp tác với Lotte mở ra hai nguồn lợi ích kinh tế khác nhau: doanh thu từ phần nhà ở mà PDR tham gia 35% và dòng tiền dài hạn từ hai khối thương mại do doanh nghiệp trực tiếp phát triển.
Theo phương án tài chính được PDR trình bày, ba block nhà ở 2-2, 2-4 và 2-6 gồm 1.143 căn hộ có tổng doanh thu bán hàng dự kiến khoảng 2,3 tỷ USD. Với tỷ lệ tham gia 35%, phần doanh thu tương ứng của PDR vào khoảng 805 triệu USD, tương đương hơn 20.000 tỷ đồng nếu quy đổi theo tỷ giá 26.000 đồng/USD.
(Phối cảnh tham khảo)
Đây là nguồn doanh thu dự kiến được ghi nhận chủ yếu trong giai đoạn bàn giao 2030-2031, tức chưa phải câu chuyện của kết quả kinh doanh ngắn hạn. Tuy nhiên, quy mô này cho thấy “deal” Lotte có thể tạo thêm một pipeline doanh thu đáng kể cho PDR khi dự án bước vào chu kỳ mở bán và bàn giao.
Đáng chú ý hơn, phần thương mại lại tạo ra một câu chuyện khác về dòng tiền. Hai block 2-1 và 2-3 có khoảng 128.600 m² diện tích sàn văn phòng Grade A cùng khoảng 43.000 m² diện tích bán lẻ. Theo định hướng tài chính của PDR, diện tích cho thuê dự kiến khoảng 98.300 m² đối với văn phòng và 19.700 m² đối với bán lẻ.
Với giả định giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trong phương án tài chính, doanh thu cho thuê office và retail của hai block có thể đạt khoảng 96,8 triệu USD/năm khi lấp đầy 100%, tương đương hơn 2.500 tỷ đồng/năm. Ở trạng thái vận hành ổn định với giả định tỷ lệ lấp đầy 90% đối với văn phòng và 95% đối với bán lẻ, dòng doanh thu này vào khoảng 88 triệu USD/năm, tương đương gần 2.300 tỷ đồng. Đây là doanh thu gộp, chưa trừ chi phí phát triển, chi phí vốn, thuế và chi phí vận hành.
Điểm đáng chú ý trong cấu trúc này là PDR không chỉ kỳ vọng thu tiền từ việc phát triển và bàn giao sản phẩm nhà ở. Hai cao ốc 2-1 và 2-3, nếu được triển khai đúng tiến độ và đạt các giả định về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, có thể đưa doanh nghiệp sang mô hình sở hữu và khai thác tài sản thương mại tạo dòng tiền định kỳ.
Bên cạnh đó, Lotte Eco Smart City Thu Thiem nằm trên khu đất khoảng 7,5 ha tại khu chức năng 2A, được quy hoạch thành tổ hợp đa chức năng gồm căn hộ, văn phòng hạng A, thương mại - bán lẻ, khách sạn và dịch vụ. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng.
Như vậy, mốc 23/10/2026 có thể xem là điểm bắt đầu cho giai đoạn mới của “deal” Lotte đối với PDR. Từ khoản đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng liên quan đến việc sở hữu và duy trì tỷ lệ 35% tại pháp nhân dự án, doanh nghiệp đang tiến tới khai thác một quỹ tài sản gồm cả sản phẩm nhà ở và thương mại. Hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, khả năng hấp thụ căn hộ, giá bán, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và chi phí vốn trong quá trình triển khai.