Kể từ khi các doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam như FLC hay Tân Hoàng Minh… sai phạm nghiêm trọng trong việc làm giá cổ phiếu hay phát hành trái phiếu sai múc đích đã kéo theo nhiều hệ lụy ảnh hưởng hệ thống ngân hàng và thị trường BĐS gặp nhiều sóng gió trong năm 2022. Đỉnh điểm là ngày 8/10 vừa qua, khi chủ tịch tập đoạn VTP - 1 trong những gia tộc sở hữu nhiều đất ở TP.HCM đã bị bắt làm cho cổ phiếu BĐS đang xấu lại càng xấu hơn. Một trong những doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề nhất là NVL, khi cổ phiếu giảm sàn 11 phiên liên tiếp và rơi từ đỉnh giá 80 về vùng 29, tương đương mức giảm 60%, và hiện tại vẫn chưa được giải cứu. Vậy, NVL khi có lực cầu vào, thì có nên đầu tư hay không? Kỳ vọng gì ở NVL? Chúng ta sẽ tìm hiểu trong bài viết hôm nay.
I. BỐI CẢNH LỊCH SỬ
-
NVL được thành lập năm 1992, là 1 trong những doanh nghiệp uy tín hàng đầu trong lĩnh vực BĐS với vốn 57,000 tỷ. Địa bàn kinh doanh hoạt động chủ yếu ở khu vực phía Nam.
-
Hiện tại, trong năm 2022, NVL tập trung chính vào 2 dự án trọng điểm là: Aquacity Đồng Nai và dự án NVL Phan Thiết, khi đón đầu làn sóng đầu tư công mạnh mẽ ở Đồng Nai và Phan Thiết. Hạ tầng ở 2 tỉnh này được đầu tư số vốn khá lớn như: dự án Sân bay Long Thành hay dự án Cao tốc Phan Thiết… khiến giá đất các khu vực này tăng mạnh.
- Ngày 07/07/2021, NVL phát hành thành công cho nhà đầu tư nước ngoài 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, không kèm chứng quyền, không có tài sản bảo đảm và sẽ được niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán Singapore (SGX).
II. RỦI RO HIỆN TẠI KHIẾN CỔ PHIẾU NVL SÀN LIÊN TỤC
-
Với năm 2020 - 2021, cả thế giới sống trong đại dịch Covid nên chính phủ các nước bơm tiền rất nhiều. Việt Nam cũng đã có 2 năm thời kì tiền rẻ, lãi suất huy động ở mức 5%, lãi suất cho vay chỉ ở mức dưới 10%. Các doanh nghiệp BĐS đã tranh thủ vay mượn để gom các quỹ đất giá rẻ. Ngoài ra, kênh trái phiếu cũng phát triển mạnh mẽ khi kênh này chỉ mới phát triển trong vài năm gần đây nên cơ chế quản lý còn yếu kém, nhà đầu tư còn nhầm lẫn giữa gửi tiết kiệm và mua trái phiếu. Chính vì vậy mà việc phát hành rất dễ dàng, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu 3 không: Không tài sản đảm bảo, Không bảo lãnh thanh toán và Không xếp hạng tín nhiệm.
-
Với những cơ chế đặc thù trong thời kì tiền rẻ, NVL đã sử dụng đòn bẫy vô cùng lớn. Theo dữ liệu từ hệ thống số liệu FA dưới dạng đồ thị của SimpleInvest, ta thấy rằng NVL đang có 20,000 tỷ vốn điều lệ, 20,000 tỷ tiền mặt nhưng lại có tới 200,000 tỷ nợ phải trả sắp đến hạn (bao gồm nợ vay ngân hàng + nợ vay trái phiếu + nợ hình thành khoản góp vốn đầu tư tài sản hình thành trong tương lai). Với việc đòn bẫy quá cao, tỷ lệ lên đến 1/10 như vậy là rất rủi ro cho tình hình NVL hiện tại, khi mà các khoản nợ trái phiếu và nợ ngân hàng năm 2023 và 2024 đến hạn, kèm với việc tăng lãi suất 2% trong vòng 2 tháng qua của ngân hàng nhà nước Việt Nam sẽ đẩy NVL đến nguy cơ phá sản ngày càng cao.
- Ngày 15/11, Sở Xây dựng Đồng Nai ra văn bản huỷ quyết định đủ điều kiện bán hàng đối với 752 căn biệt thự thuộc phân khu I và V của dự án Aqua City với lý do là chủ đầu tư chưa được tổ chức tín dụng bảo lãnh tài chính. Hiện tại, với hơn 120,000 tỷ hàng tồn kho, NVL tập trung cho 2 dự án là Aquacity Đồng Nai và Phan Thiết thì việc bị hủy văn bản đủ điều kiên bán hàng sẽ đẩy NVL vào tình trạng ngàn cân treo sợi tóc, bơi với áp lực nợ vay đến hạn, lãi suất tăng mà việc bán hàng bị tạm dừng.
III. VẬY CÓ LÊN ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU NVL HAY KHÔNG?
Là 1 trong những doanh nghiệp đầu ngành uy tín trong lĩnh vực BĐS, kèm theo việc nằm trong rổ VN30 nên NVL được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và gửi câu hỏi đến SimpleInvest là “Liệu có nên bắt đáy NVL giá dưới 30 hay không?”. Và hiện tại, các nhà đầu tư đang xem NVL giá dưới 30,000 đồng là 1 món hời đáng để đầu tư. Vậy, SimpleInvest phân tích về cơ hội đầu tư dành cho NVL hiện tại, liệu có nên MUA hay không?
-
Doanh nghiệp đang gặp rủi ro dòng tiền ngắn hạn rất cao, nợ vay cao khi sử dụng đòn bẫy 1/10 (20 nghìn tỷ vốn điệu lệ, nhưng có hơn 200 nghìn tỷ nợ vay). Ngành nghề BĐS từ đây đến 2023 vẫn rất khó khăn khi mà chính phủ quyết liệt trong việc không để tình trạng đầu cơ đất còn diễn ra mạnh mẽ, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, room tín dụng hạn chế cho vay BĐS… Điều này sẽ đẩy NVL đến thế khó khăn chồng chất khó khăn. Ngoài ra, NVL cũng dính pháp lý khi có tới 752 biệt thự trong 1 dự án trọng điểm không đủ điều kiện mở bán.
-
Một số nhà đầu tư nhìn vào lô trái phiếu chuyển đổi 120,000 đồng/1 cổ phiếu do các tổ chức định giá nước ngoài định giá, thì con số 30,000đồng/1 cổ phiếu giao dịch trên thị trường hiện tại là quá rẻ. Tuy nhiên, đó là các khoản định giá về trái phiếu chuyển đổi, tức đến thời gian 2026 mới đến hạn chuyển đổi, và giá trên thị trường đạt mức 120,000 đồng/1 cổ phiếu thì nước ngoài mới chuyển đổi, còn nếu giá cả không đạt thì phần đó vẫn là trái phiếu, các tập đoàn nước ngoài vẫn sẽ được đáo hạn cả gốc lẫn lãi như bình thường, tức là tính theo đường nào cũng sẽ không bị thiệt hại. Vậy nên không có cơ sở nào chắc chắn để nói rằng đến năm 2026, giá cổ phiếu NVL sẽ được đánh lên về đỉnh cũ cả.
- Còn về phần doanh nghiệp NVL, họ đã thực hiện các hành động chi phối cổ phiếu đánh lên để tạo uy tín nhằm đạt mục đích phát hành trái phiếu, và hiện tại NVL đã thu được vốn rồi nên sẽ không còn động lực đánh lên nữa, vậy nên nhà tạo lập NVL cũng sẽ không có lý do gì cần phải đánh lên giá cổ phiếu về đỉnh cũ nữa cả.
=> Với những rủi ro quá lớn của NVL hiện tại nên SimpleInvest đánh giá KHÔNG nên mua đầu tư trung và dài hạn ở cổ phiếu NVL. Hiện tại, NVL chỉ giải cứu mua vào cổ phiếu để chặn sàn và không bị bán giải chấp ở các khoản trái phiếu cầm cố làm tài sản đảm bảo ở các ngân hàng. Vì vậy, trong vòng tuần sau, NVL sẽ được giải cứu thoát sàn. Nhà đầu tư nhanh nhạy lướt sóng T+ có thể tham gia bắt đáy với mục tiêu 10%. Còn đầu tư dài hạn thì không nên mua ở hiện tại vì rủi ro rất cao và kết quả kinh doanh còn tăm tối đến giai đoạn 2023.
=> Quý anh/chị nhà đầu tư cần hỗ trợ chi tiết hơn vui lòng liên hệ đội ngũ hoặc để lại comment để nhận tư vấn.
CHÚC NHÀ ĐẦU TƯ CHIẾN THẮNG MỌI THỊ TRƯỜNG!
2 Likes
Cổ phiếu NVL anh chị nào lướt T+ nhịp vừa rồi thì khả năng có lãi. Xét về dài hạn thì doanh nghiệp có nhiều rủi ro, ac nên cân nhắc chọn lựa các cơ hội khác hấp dẫn hơn
Trong 2 năm covid các cty BDS múc đất GIÁ TRÊN TRỜI chứ không hề rẻ nha. Và đây là trái bom nổ chậm chưa ai dám đề cập, ngay cả cơ quan chức năng. Nhà ế sẽ có người mua khi giá về mức vừa phải. Đất ế có ai mua không thì tùy phía bank có bơm hay không nha.
Ngoài vấn đề bảng cân đối TS, NVL còn có vấn đề với mô hình kinh doanh dạng ký HĐ hợp tác kinh doanh với call option lách luật bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý nữa. Vụ ở Đồng Nai là giọt nước tràn ly.
Chỉ có bọn Tây bọn Đài nghe lời broker nhào vô múc NVL…Để xem nó ăn được gì? sau khi banks siết tài sản thế chấp…
Giá NVL có phản ảnh hết rủi ro chưa? Tùy mỗi người tự đánh giá. Bọn ETF thì cứ múc vô tư (mẹ nó, có phải tiền nó đâu)…Nhưng nếu đấy là tiền nhà bác thì bác có múc không? kahahaha
Mình đồng ý quan điểm là NVL có nhiều rủi ro và hiện tại có nhiều cổ phiếu khác tốt hơn, hấp dẫn hơn, nên hà tất đâm đầu vào 1 mã
NVL sút hết chưa, có hàng sút đi bác cho nhẹ tàu
Mua sớm cũng không được mua muộn càng không nên!
Đã chiết khấu đủ vào vào giá về vùng cân bằng, tiền lớn tay to gom trở lại, giờ múc là giàu kê cao gối ngủ chờ tin CP giải cứu là phi như ngựa xích thố, NVL siêu cổ năm 2023^^
NVL SimpleInvest khuyên nhà đầu tư không nên bắt đáy từ vùng giá 25, đến nay đã đỡ được sự sụt giảm mạnh. Trên thị trường sẽ có nhiều cơ hội khác hấp dẫn hơn là mạo hiểm bắt đáy cổ phiếu
tầm này không múc lên 25 lại tiếc - 3x lại ối dồi ôi - 5x lại biết thế, biết thế =))
NOVALAND vừa đăng tải thông tin không thể trả lãi quay cho các hợp đồng đã thỏa thuận với KH của mình
I. LÝ DO CỔ PHIẾU NVL GIẢM SÀN
- Khách hàng của NVL mất lòng tin vào doanh nghiệp
- Ngày 10/2/2023, NVL đã gửi thư thông báo đến khách hàng của mình với nội dung “Tạm hoãn thanh toán các khoản theo thỏa thuận ban đầu”, thông báo này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ tự thanh toán lãi vay/tất toán với bên ngân hàng, NVL sẽ hỗ trợ phí tất toán khoản vay và chi trả thêm tiền lãi 12%/năm trên khoản tiền khách hàng bỏ ra.
- Khi thông tin này được công bố thì ngay lập tức cổ phiếu NVL đã giảm sàn, bởi trước đây NVL đã có những chương trình tri ân khách hàng đang là cổ đông của NVL, cụ thể: Nếu khách hàng đang là cổ đông sở hữu từ 1000 cổ phiếu NVL trở lên, duy trì trong 6 tháng thì sẽ được chiết khấu khi mua sản phẩm bất động sản của NVL. Vì vậy, khách hàng mua dự án tại NVL sẽ mua kèm cổ phiếu để được chiết khấu, cũng chính vì vậy mà khi nhà đầu tư nhận được thông tin trên thì đã phần nào đó bị mất niềm tin vào doanh nghiệp, cộng với việc kẹt thanh khoản nên đã buộc phải bán ra cổ phiếu NVL để thu hồi tiền.
- Hàng tồn kho của NVL lớn và tiếp tục tăng vào quý 4/2022
-
Trước đây, đối với doanh nghiệp bất động sản mà có lượng dự án đang xây dựng lớn thì rất tốt, cho thấy doanh nghiệp đang phát triển mạnh và sắp tới sẽ có dòng tiền thu về thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp.
-
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, trong bối cảnh ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn, Lượng hàng tồn kho lớn của NVL, mà chủ yếu là các bất động sản đang xây dựng sẽ là một khó khăn chứ không phải lợi thế cho doanh nghiệp.
-
Bên cạnh đó, Lượng hàng tồn kho tăng cho thấy doanh nghiệp không tìm cách bán hàng (ví dụ: giảm giá, chiết khấu…) mà còn dùng tiền mặt để bổ sung thêm lượng hàng tồn kho dẫn đến dòng tiền doanh nghiệp tiếp tục bị điêu đứng, các khoản nợ khổng lồ không có khả năng thanh toán.
- Chính phủ chưa có phương án cụ thể để hỗ trợ ngành BĐS
Chính sách hỗ trợ BĐS hiện tại từ chính phủ sau khi tổ chức các cuộc họp vẫn chưa có phương án cụ thể nào để hỗ trợ. Vì vậy, nhóm BĐS hiện tại vẫn gặp rất nhiều khó khăn và chưa có cách giải quyết.
=> Chính từ những nguyên nhân trên đã dẫn đến tình trạng cổ phiếu NVL và các cổ phiếu khác trong nhóm Bất động sản bị giảm sàn liên tục trong các phiên giao dịch gần đây.
II. NVL CẦN LÀM GÌ ĐỂ THOÁT KHỎI NGUY CƠ PHÁ SẢN
- Bán hàng tồn kho hoặc quỹ đất
Đối với lượng hàng tồn kho sẵn có, NVL có thể hạ giá để bán bớt lượng hàng đã xây dựng xong. Hoặc doanh nghiệp có thể chuyển nhượng lại quỹ đất chưa xây dựng cho các doanh nghiệp khác, nhằm mục đích thu tiền về giải quyết khó khăn ngắn hạn.
- Tích cực tham gia các buổi gặp gỡ thúc đẩy sửa đổi nghị định 65 nhằm giải cứu mảng Trái phiếu
Hiện tại, bộ Tài chính đang trình Chính Phủ về dự thảo sửa đổi nghị định 65 nhằm gỡ nút thắt cho trái phiếu. NVL nên tích cực tham gia các buổi gặp gỡ để thúc đẩy việc này, từ đó có phương án giải quyết vấn đề của NVL nói riêng và ngành BĐS nói chung.
- Tổ chức gặp mặt nhà đầu tư
Hiện tại, doanh nghiệp rất khó khăn và gặp áp lực nhiều phía, NVL có thể tổ chức các buổi gặp mặt nhà đầu tư để chia sẻ về tình hình doanh nghiệp hiện tại. Cùng với đó là thuyết phục nhà đầu tư giãn nợ thêm một thời gian để doanh nghiệp làm ăn kinh doanh, bán bớt hàng thu tiền về và tiếp tục thanh toán như đã thỏa thuận.
- Kiên trì vượt qua giai đoạn khó khăn nhất hiện tại
Thị trường BĐS đã rơi vào giai đoạn trầm lắng bởi lãi suất ngân hàng thời gian qua tăng 2%, các doanh nghiệp/người dân hạn chế đi vay, xu hướng thích gửi tiền vào ngân hàng hơn là đi đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian sắp tới, khi FED ngừng tăng và bắt đầu hạ lãi suất, Việt Nam hạ lãi suất theo thì thị trường BĐS sẽ bớt áp lực về nợ vay, bớt khó khăn hơn. Vì vậy, doanh nghiệp NVL kiên trì vượt qua giai đoạn khó khăn nhất này thì tương lai sẽ ổn thỏa trở lại.
Ở GÓC NHÌN CỦA BẠN, LIỆU CÒN GIẢI PHÁP NÀO CÓ THỂ GIÚP NVL VƯỢT QUA GIAI ĐOẠN KHÓ KHĂN NÀY NỮA HAY KHÔNG? HÃY ĐỂ LẠI Ý KIẾN BÊN DƯỚI BÌNH LUẬN ĐỂ CÙNG TRAO ĐỔI NHÉ!
III. CÓ NÊN ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU NVL KHI GIÁ ĐÃ CHIẾT KHẤU SÂU
- Là 1 trong những doanh nghiệp đầu ngành và uy tín trong lĩnh vực BĐS, kèm theo việc nằm trong rổ VN30 nên NVL được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và gửi câu hỏi đến SimpleInvest là “Liệu có nên bắt đáy NVL giá dưới 12 hay không?”. Bởi hiện tại, các nhà đầu tư đang xem NVL giá dưới 12,000 đồng là 1 món hời đáng để đầu tư.
=> Ở các bài viết trước, SimpleInvest cũng đã phân tích rất sâu và nêu quan điểm rất rõ ràng là “Không đầu tư cổ phiếu NVL”. Kể từ thời điểm đó đến nay, giá cổ phiếu đã giảm từ 30,000 đồng về 12,000 đồng.
- Mặc dù tính từ giá đỉnh 90,000 đồng/cổ phiếu thì có thể thấy giá cổ phiếu đã chiết khấu rất sâu, nhưng nhà đầu tư lưu ý không nên đầu tư vào cổ phiếu NVL ở thời điểm này bởi các lý do sau:
- Doanh nghiệp đang gặp rủi ro về dòng tiền
-
Dòng tiền ngắn hạn của NVL đang gặp rủi ro rất cao. Nợ vay cao khi sử dụng đòn bẩy 1/10 (20 nghìn tỷ vốn điệu lệ, nhưng có hơn 200 nghìn tỷ nợ vay).
-
Bên cạnh đó, ngành nghề BĐS vẫn rất khó khăn khi mà các cuộc họp giải cứu thị trường BĐS vẫn chưa có giải pháp,… Điều này sẽ đẩy NVL đến thế khó khăn chồng chất khó khăn.
- Kỳ vọng giá cổ phiếu được đánh lên là không có cơ sở
-
Một số nhà đầu tư nhìn vào lô trái phiếu chuyển đổi 120,000 đồng/1 cổ phiếu do các tổ chức định giá nước ngoài định giá, thì so với con số 30,000đồng/1 cổ phiếu giao dịch trên thị trường hiện tại là quá rẻ.
-
Tuy nhiên, đó là các khoản định giá về trái phiếu chuyển đổi, tức đến thời gian 2026 mới đến hạn chuyển đổi, và giá trên thị trường đạt mức 120,000 đồng/1 cổ phiếu thì nước ngoài mới chuyển đổi, còn nếu giá cả không đạt thì phần đó vẫn là trái phiếu, các tập đoàn nước ngoài vẫn sẽ được đáo hạn cả gốc lẫn lãi như bình thường, tức là tính theo đường nào cũng sẽ không bị thiệt hại. Vậy nên không có cơ sở nào chắc chắn để nói rằng đến năm 2026, giá cổ phiếu NVL sẽ được đánh lên về đỉnh cũ cả.
- Nhà tạo lập không có động lực để đánh lên đẩy giá cổ phiếu
- Còn về phần doanh nghiệp NVL, họ đã thực hiện các hành động chi phối cổ phiếu đánh lên để tạo uy tín nhằm đạt mục đích phát hành trái phiếu, và hiện tại NVL đã thu được vốn rồi nên sẽ không còn động lực đánh lên nữa, vậy nên nhà tạo lập NVL cũng sẽ không có lý do gì cần phải đánh lên giá cổ phiếu về đỉnh cũ nữa cả.
=> Với những rủi ro quá lớn của NVL hiện tại, SimpleInvest vẫn tiếp tục duy trì quan điểm đánh giá “ KHÔNG nên mua đầu tư cổ phiếu NVL” . Thay vào đó, nhà đầu tư nên chọn lựa các cổ phiếu có yếu tố cơ bản doanh nghiệp tốt hơn và có triển vọng tăng giá trong thời gian tới.
ĐÓ LÀ QUAN ĐIỂM CỦA SimpleInvest, CÒN BẠN THÌ SAO? THEO BẠN, CHÚNG TA CÓ NÊN BẮT ĐÁY NVL HAY KHÔNG? ĐỂ LẠI Ý KIẾN BÊN DƯỚI BÌNH LUẬN NHÉ!
=> Quý anh/chị nhà đầu tư cần hỗ trợ chi tiết hơn vui lòng liên hệ đội ngũ hoặc để lại comment để nhận tư vấn.
=> THEO DÕI TÀI KHOẢN CỦA SimpleInvest ĐỂ THAM KHẢO NHIỀU BÀI PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, CỔ PHIẾU CHUYÊN SÂU HƠN NỮA NHÉ!
