Theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM, hiện nay ưu thế nghiêng về các loại hình bất động sản có khả năng đáp ứng cao cho nhu cầu sử dụng cuối.
Có tiền nhàn rỗi nên cân nhắc điều gì?
Chia sẻ ở góc độ đầu tư, ông Kiên cho hay: Trước quý 3/2024, nếu có dòng tiền nhàn rỗi tôi sẽ đầu tư vào nhà phố, nếu có giá thấp hơn 10 - 15% so với thời điểm cuối năm 2021. Đặc biệt là các tài sản có khả năng khai thác cho thuê tạo ra dòng tiền trên chính nó ít nhất 4%/năm.
Lý do theo nhà đầu tư kì cựu này là để tận dụng các thuận lợi có sẵn của phân khúc này.
Thứ nhất, các chủ nhà kẹt tiền đã phải bán với giá ở thời điểm cách đây 3-4 năm. Điều chưa từng xảy ra từ 2013 đến giờ.
Thứ hai, nguồn cung thứ cấp đang rất tốt, người bán nhiều hơn người mua nên lợi thế đang nằm trong tay người mua, có thể đàm phán được.
Thứ ba, lãi suất tiết kiệm quá thấp. Nhà đầu tư càng muốn giữ tiền thì thực tế là đang bị mất tiền. Trong khi đó lãi suất cho vay lại đang rất tốt, cố định 2-3 năm dưới 10%/năm. Đến thời điểm 2026 - 2027, khi hết thời gian lãi khuyến mãi cố định thì thị trường cũng đã tốt. Đương nhiên trong giai đoạn khó khăn chung hiện tại thì ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay kỹ hơn, tăng thêm hệ số phòng ngừa rủi ro.
Thứ tư, với bất động sản dự án, nhiều chương trình chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư để đẩy mạnh việc ra hàng, hút dòng tiền về.
Ảnh: Tiểu Bảo
Theo ông Kiên, người mua bất động sản hiện nay sẽ có 3 mục tiêu chính : Kỳ vọng tăng giá, tích lũy tài sản giữ tiền chống trượt giá, và vì nhu cầu sử dụng cuối. Nhu cầu sử dụng cuối của bất động sản không chỉ là để ở, mà còn để cho thuê, làm “tư liệu sản xuất kinh doanh” (xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi, địa điểm bán hàng, nơi trồng trọt chăn nuôi).
Khi 2 mục tiêu đầu trong giai đoạn này không phù hợp do các bất động sản đều đang giảm giá và kém thanh khoản, mục tiêu cuối sẽ được ưu tiên.
Theo đó, đất nông nghiệp ở xa có thể khai thác trồng trọt chăn nuôi thì chỉ phù hợp nông dân địa phương hoặc số ít những nhà đầu tư đủ khả năng làm nông nghiệp quy mô lớn, không dành cho đại đa số các nhà đầu tư bất động sản, nên chỉ có chung cư và nhà phố trong dân sẽ đáp ứng tốt nhất cho mục tiêu “sử dụng cuối”.
Để có thể phục vụ được ngay nhu cầu sử dụng cuối thì chung cư mới mở bán hay đang triển khai chưa đáp ứng được, đặc biệt các rủi ro về pháp lý mấy năm gần đây với các dự hình thành tương lai làm nguồn cung không nhiều. Trong khi đó, chung cư đã bàn giao đưa vào sử dụng về lâu dài khả năng tăng giá có thể không tốt bằng nhà phố trong cùng một khu vực và mức độ phát triển hạ tầng, dân cư.
Với nhà đầu tư có dòng tiền sẵn ở giai đoạn này, ông Kiên cũng dành lời khuyên khi xuống tiền với bất động sản. Cụ thể:
Với nhà dự án hình thành tương lai đang triển khai thì cần chú ý thật kỹ năng lực của chủ đầu tư và pháp lý dự án. Vì đây là thời điểm rất nhạy cảm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư nếu không ổn người mua sẽ dễ mất vốn. Đặc biệt trong năm nay nhiều chủ đầu tư vẫn phải vừa gồng gánh để tiếp tục phát triển dự án, vừa xử lý những tồn đọng trước đây như vướng mắc pháp lý, tiền đã huy động của khách hàng, nợ vay cũ, trái phiếu đến hạn,...
Với nhà dự án đã bàn giao vào ở, nên chầm chậm tìm hiểu kỹ về giá bán từ nhiều nguồn. Vì đây là thời điểm người bán tranh nhau giảm giá, nên đôi khi kỹ lại, chậm lại một bước có thể tiết kiệm được kha khá tiền. Ngoài ra, vì không phải gấp nên dành thêm nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ hơn về môi trường sống, mức độ dân trí xem có phù hợp với mình không, chất lượng dự án sau khi đã đi vào bàn giao như thế nào.
Nhà trong dân cũng tương tự nhà dự án đã bàn giao, nhờ không bị áp lực thời gian sợ người khác tranh mua, nên tìm hiểu thật kỹ về giá nhà từ nhiều nguồn, pháp lý căn nhà (Quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng,...) cũng như môi trường sống, dân trí ở khu vực đó.
Nhà đầu tư cần xác định căn nhà như một tài sản chống trượt giá, tích lũy lâu dài, khó có thể tăng giá đột biến trong ngắn hạn 1-2 năm như trước đây, thậm chí có thể sẽ bị giảm giá thêm ở một số khu vực trong một số thời điểm nhất định. Nếu mua tài sản thì xác định phải giữ lâu dài, không dễ có thanh khoản ngắn hạn như trước đây.
Lãi vay xuống thấp nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn về định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ và hồ sơ tín dụng của người đi vay. Do đó, nếu có nhu cầu vay thêm vốn ngân hàng để mua nhà, cần chuẩn bị hồ sơ thật kỹ trước, tránh trường hợp quyết định đặt cọc xong mới biết không đủ điều kiện vay số tiền như mong muốn.
Khi vay vốn ngân hàng, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ hàng tháng, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng, nên dự phòng sẵn trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.
Một điểm cũng đáng chú ý khi đầu tư bất động sản sắp tới là hiện đã có những ý kiến về việc đánh thuế cho bất động sản thứ hai, thứ 3. Tuy luật đất đai vừa thông qua chưa đưa vào điều này, nhưng nghị quyết 18 năm 2022 của Trung Ương đã nêu rõ nhiệm vụ là đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đang đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. Các chính sách về thuế bất động sản đều có thể điều chỉnh bổ sung thêm khi cần.
Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, nên cân nhắc các sản phẩm có giá trị sử dụng cuối để khai thác tạo dòng tiền như cho thuê, làm địa điểm sản xuất kinh doanh, buôn bán... để bù lại một phần thuế tài sản (nếu có), cũng như tăng tính thanh khoản sau này nếu luật thuế bất động sản được áp dụng.
Mức độ biến động giá của các phân khúc trong thời gian tới
Theo ông Lê Quốc Kiên, do bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng cuối sẽ dẫn dắt thị trường nên nhà ở riêng lẻ và chung cư nhóm (1) sẽ dẫn đầu về xu hướng tăng trưởng. Sức cầu dần ổn định lại trước. Giá có thể giá sẽ không giảm nữa nhưng cũng chưa tăng lại, mà đi ngang trong 2-3 quý đầu năm.
Chung cư nhóm (2), (3) chắc vẫn phải duy trì đà giảm thêm 5% đến 10% nếu muốn bán nhanh.
Nhà phố liền kề trong dự án có thể duy trì mức giá 2019 - 2020 nếu sức khỏe chủ đầu tư tốt hơn, pháp lý dự án đảm bảo và được triển khai tiếp tục đúng tiến độ. Nếu các thông tin tiêu cực vẫn bủa vây thì có thể phải giảm thêm 10% đến 15% cũng chưa chắc có thanh khoản.
Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20km có thể cần giảm thêm 5% đến 10%. Đất nền và đất lớn ở các khu vực tỉnh xa đã giảm khá nhiều trong 2022-2023 nên chắc sẽ đi ngang hoặc giảm thêm 5% đến 10% nếu cần thanh khoản.
Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đã giảm khá nhiều nên có thể không giảm nữa. Tuy nhiên nếu sức khỏe chủ đầu tư và pháp lý dự án không đảm bảo thì dù có giảm nữa cũng rất khó có thanh khoản.
“Mức giảm giá khác nhau tùy vào khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng cuối. Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, càng không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối càng giảm giá nhiều, ngược lại các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn”, ông Kiên nhấn mạnh.