Chào anh em F247, cho anh em quan tâm cổ phiếu CII dạo gần đây hot trở lại và có vài phiên tăng trần nhờ cái vụ Trump sang đầu tư vào khu đất Thủ Thiêm. Nay em cũng lên bài update thêm một vài thông tin về thực hư câu chuyện kỳ vọng của nhiều anh em nhà đầu tư về ông CII này. Liệu rằng CII có hưởng lợi nhiều như lời đồn thổi ?
Đầu tiên, chắc rằng anh em còn nhớ sóng BĐS tăng thế nào năm 2021 khi CII chính là cổ phiếu được hưởng lợi nhiều nhất từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm nhờ sở hữu quý đất lớn tại đây. Khi đó giá cổ phiếu CII tăng 3,5 lần lên mức đỉnh thời đại, sau khi kết quả đấu giá được công bố.
Tuy vậy trên thực tế, quỹ đất mà doanh nghiệp này sở hữu tại Thủ Thiêm không còn nhiều sau khi lần lượt sang nhượng dự án hoặc đồng phát triển với các nhà đầu tư khác trong mấy năm qua.
Quay lại lịch sử một chút thì theo báo cáo thường niên 2022, CII sở hữu 8 dự án có tổng diện tích gần chục hecta tại Thủ Thiêm. Trong đó có các dự án đã bàn giao như Lakeview 1 (1,4 ha) và Lakeview 2 (0,65 ha).
Trong năm 2022, CII cũng đã bàn giao khoảng 95% tại dự án D’verano, diện tích gần 0,95 ha với số vốn đầu tư 462 tỷ đồng. Đây là 3 dự án thấp tầng nằm trên trục đường trung tâm của Thủ Thiêm.
Một dự án lớn khác của CII là The River nằm ngay chân cầu Thủ Thiêm 1. Dự án bao gồm 2 giai đoạn trên khu đất 3,5 ha với tổng vốn đầu tư mỗi dự án khoảng 3.200 tỷ đồng, trong đó The River 1 đã gần hoàn tất bàn giao.
HongKong Land ban đầu là đối tác phát triển dự án The River của CII nhưng sau đó được thế chân bởi Refico Group. CII đã bán 80% cổ phần dự án cho Refico Group từ năm 2020 sau đó chuyển nhượng 20% còn lại cho các cổ đông khác. Refico Group cũng là bên đã mua lại đến 80% cổ phần của dự án Riverfront Residence tại lô 3.13 có diện tích gần 0,6 ha. Dự án này được CII sở hữu qua công ty con là Công ty CP Sài Gòn RiverFront.
Như vậy, tính tới nay, CII chỉ còn sở hữu trực tiếp hai dự án tại khu vực lõi trung tâm Thủ Thiêm, là các lô 4.8 và 3.6 có diện tích khoảng gần 0,95 ha/dự án. Hai dự án này hiện đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tổng vốn đầu tư ước tính gần 530 tỷ đồng.
Thông tin em tổng hợp từ nhiều nguồn khác cũng nêu rõ vấn đề này:
Hiện tại, Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đã chuyển nhượng phần lớn các dự án bất động sản tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhưng vẫn còn sở hữu một số lô đất quan trọng đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Các dự án đã chuyển nhượng
-
The River (lô 3.15): Ban đầu do CII và HongKong Land hợp tác phát triển. Vào năm 2020, CII đã chuyển nhượng 80% cổ phần dự án cho Refico Group và sau đó bán phần còn lại, không còn sở hữu trong dự án này.
-
Riverfront Residence (lô 3.13): CII đã chuyển nhượng 80% cổ phần dự án cho Refico Group.
Các dự án sắp đầu tư
CII hiện còn sở hữu trực tiếp một số lô đất tại Thủ Thiêm, bao gồm:
-
D’Vernal (lô 3.6): Diện tích khoảng 9.474 m², tổng vốn đầu tư ước tính gần 357 tỷ đồng, đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
-
Lakeview 4 (lô 4.8): Diện tích khoảng 9.474 m², tổng vốn đầu tư ước tính gần 170 tỷ đồng, đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
-
The River 2 (lô 3.16): Diện tích khoảng 19.882 m², vốn đầu tư dự kiến 3.157 tỷ đồng, đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
-
Công trình thương mại văn phòng (lô 1.18): Diện tích khoảng 6.054 m², tổng vốn đầu tư dự kiến 683 tỷ đồng, đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Vậy muốn biết thực hư chuyện này thì ta mở hàng tồn kho còn lại của CII để biết ngay thôi:
Báo cáo thường niêm 2022:
=> Theo như thông tin thể hiện ở trên thì lượng bất động sản dở dang của CII năm 2022 ở mức khá cao và tập trung chủ yếu ở lô 3.15 với giá trị 2,371 tỷ VNĐ. Trong đó, các bất động sản đã hoàn thành chờ bán khoảng 1,060 tỷ VNĐ.
Báo cáo thường niêm 2024:
=> Thông tin báo cáo thường niên 2024 thì thấy là cái lượng backlog tồn kho này đã đi hết, nghĩa là giai đoạn vừa qua CII đã triển khai, mở bán và đặc biệt là bán cổ phần cho bên khác rồi nên việc làm gì còn lượng backlog để mà phát triển sắp tới ??. Nếu mà dự án sắp mở bán thì chắc chắn sẽ nằm trong mục tồn kho sắp mở bán rồi nên chứng tỏ anh em đang đếm cua hơi thái quá.
Để dẫn chứng chi tiết hơn về ý em nói ở trên thì em sẽ mổ xẻ thêm báo cáo thường niên mục dự án BĐS của CII:
(Nguồn báo cáo thường niên CII 2024)
Anh em để ý mục em gạch đỏ các con số về diện tích và vốn đầu tư kèm theo cái ô xanh. Đáng lẽ ra logic thì diện tích càng lớn anh phải đầu tư lớn mới thể hiện giá trị sau khi dự án hoàn thành mới lớn được. Ở đây có nhiều khu em note ở trên cho thấy là CII đã bàn giao hết cho bên khác nên tỷ lệ đóng góp ít (nghĩa là danh nghĩa đất người ta biết là Thủ Thiêm của CII chứ thật ra là đã có bên khác nắm phần lớn rồi, CII còn có vài miếng nhỏ nhỏ thôi).
Anh em muốn tự kiểm chứng thì mình để thêm vài link báo cũ để xem nhé:
(1) CII còn sở hữu bao nhiêu khu đất tại Thủ Thiêm? (2) CII lãi lớn nhờ thương vụ chuyển nhượng Thủ Thiêm River Park cho City Garden
Ngoài vấn đề trên thì mình cũng xin nhắc lại cho anh em nhớ CII có “truyền thống” phát hành ESOP giá rẻ nhiều lần, mà thường là thấp hơn rất nhiều so với thị giá thời điểm đó. Ví dụ như:
-
Năm 2020, họ phát hành khoảng 8 triệu cổ phiếu ESOP với giá chỉ 10.000đ/cp, trong khi giá trên sàn lúc đó hơn 25.000đ/cp.
-
Năm 2021 cũng tiếp tục phát hành ESOP giá thấp, nhưng tiêu chí chọn người được nhận thì không rõ ràng, khiến cổ đông nhỏ khó theo dõi và giám sát.
Sau khi phát hành, cổ phiếu ESOP vừa về tài khoản là nội bộ hoặc người liên quan bán ra ngay, tạo cảm giác như phát hành xong là “thoát hàng”. Điều này khiến nhiều NĐT nghi ngờ có dấu hiệu trục lợi hoặc tận dụng thông tin nội bộ.
Chưa kể, mỗi lần phát hành ESOP như vậy thì cổ phiếu bị pha loãng, cổ đông nhỏ thì không được mua, trong khi những người có ESOP bán ra lại khiến giá cổ phiếu sụt. Sau đó thường là một đợt “xả hàng” khiến thị giá bị ảnh hưởng tiêu cực. Niềm tin thị trường cũng theo đó mà giảm đi.
Vậy thì ví dụ với giá cổ phiếu trên sàn bây giờ là 15,000 VNĐ/cp mà với “truyền thống” xưa giờ phát hành giá 10,000 VNĐ/cp thì anh em thấy sao. Có phải là giờ đem bán cổ phiếu giá 15,000 trên sàn là có lãi rồi không?
Chưa hết, nói về trái phiếu chuyển đổi của CII, nhìn thì có vẻ hấp dẫn vì lãi suất 10%/năm, cộng thêm quyền được chuyển đổi sang cổ phiếu với giá thấp (thường chỉ 10.000đ/cp). Nhưng nếu so kỹ với biến động giá cổ phiếu CII vài năm gần đây thì trái chủ không phải lúc nào cũng lãi.
Ví dụ: lô trái phiếu phát hành đầu 2024, chuyển đổi đầu 2025, giá cổ phiếu lúc đó khoảng 14.000đ – tính ra trái chủ lời khoảng 40% nếu bán ngay. Tuy nhiên, nếu không chốt lời kịp, giữ thêm vài tháng thì giá có thể tụt về 13.000 hoặc thấp hơn, kéo mức lãi thực tế xuống. Còn những ai chuyển đổi từ 2022–2023, thời điểm cổ phiếu đang giảm mạnh từ 25.000 về 18.000, thậm chí dưới 15.000 thì lợi nhuận thực ra rất mỏng, chưa kể rủi ro nắm giữ cổ phiếu pha loãng.
Nhìn KQKD của doanh nghiệp cho thấy sự sụt giảm qua từng quý trong bối cảnh nợ vay cao (chiếm trên 42% vốn chủ), combo thêm việc chỉ có các thông tin về đất Thủ Thiêm nhưng cũng theo kiểu “Có tiếng nhưng ít miếng” thì không biết sắp tới ngành BĐS được tháo gỡ phục hồi thì CII được gì nữa.
Nói chung, nếu theo dõi CII đủ lâu thì sẽ thấy đây không phải là chuyện hiếm. Anh em nhà đầu tư cần cực kỳ cẩn trọng với mấy đợt ESOP kiểu này.
